对此次别墅开发新趋势论坛做了全程的图文直播，以下为发布会全程图文实录。

█ 现场嘉宾

　　开彦　原中国建筑设计研究院副总建筑师

　　　　　现任中国房地产与住宅研究会人居环境委员会副主任、专家组组长

　　周榕　清华大学建筑学院院长助理、副教授

　　李忠　华高莱斯国际地产顾问公司总经理

　　徐斌　伟业经纪公司总经理

　　蓝春　北京英才房地产开发有限公司董事长兼总经理

　　阎少华　北京泰盈房地产开发有限公司总经理

　　叶兆辉　　北京凯莱物业管理有限公司副总经理

　 主持人：　搜狐焦点房地产网新闻中心　记者　董宛

█ 现场速递－－“别墅开发新趋势论坛”图文实录

　　【董宛】我们现在论坛正式开始了，各位嘉宾，还有搜狐网，焦点房地产网的网友大家下午好！现在我们是在龙湾别墅的售楼处现场，举行一场题为别墅开发新趋势的论坛，这个论坛将会同步在搜狐网房地产频道，焦点房地产网以及焦点的别墅网做同步的直播。在论坛的一开始，我们先介绍一下今天论坛的嘉宾，我们先介绍客人，开彦老师，是原中国设计研究院副总建筑师，现在是中国房地产与住宅产业研究会人居环境委员会的副主任，专家组组长，欢迎您！以及来自清华大学建筑学院院长助理周榕副教授，周老师同时也是哈佛大学的建筑学硕士。我们也有来自业内的专家，华高莱斯国际低产顾问公司总经理李忠，欢迎您！以及伟业经纪公司总经理徐斌，伟业经纪也是为我们龙湾别墅来做销售的。坐在我身边这位是来自北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华，阎总所开发的易郡也是北京市场上去年非常有代表性的中式项目，这位是来自北京凯莱物业管理有限公司副总经理叶兆辉欢迎您。

　　【董宛】我们今天的话题是关于情感建筑与现代人居别墅开发的新的趋势，从今年整个上半年别墅市场表现来看，就发现别墅随着这十几年的发展，出现了一个新的趋势，别墅的面积在回归，同时具有原创风格的别墅受到了追捧，刚才我们也看了龙湾别墅的现场，在论坛的一开始，我们先请我们的东道主，也是我们龙湾别墅的开发商，英才房地产开发有限公司总经理蓝春，蓝总同时也是清华大学建筑学院出身，是一位非常追求产品细节的开发商，蓝总和阎总也都是开发商里面的浪漫派。我们先请蓝总给我们介绍一下龙湾别墅当初的定位和设想，在产品创新方面走过的一些细节的努力。

龙湾别墅董事长兼总经理蓝春

  【蓝春】大家下午好！首先感谢各位周末能够来到我们现场参加这个研讨会，我先开一个头，因为别墅过去十几年的发展，实际上在北京大的市场背景下，希望在这个市场下是一个耀眼的项目。龙湾别墅前期的运作时间相对比较长，前后有将近四年，今年4月份开始内部认购，各方面反馈来说，还是比较理想。当初在整个设计里面，我们比较强调的一个就是创造客户的价值，所以在别墅上面，可以说在过去的销售，设计的角度来讲，我们在考虑客户的价值，这一点上我们做了一些尝试。

  【蓝春】比如说文化层面上讲，我们抛弃了一种一定是哪一国的风格，是本土还是瑞典，这一点我们抛弃了。一个有本土情节的，因为社会在发展，人类各种需求，它一定是随着社会的发展而变化的，所以说现代风格有本土情节这种，这是我们当初的定位。具体到风格到客户的价值，我们很强调别墅它是一个高端的产品，它需要价值感，一个年代一个品牌。

  【蓝春】所以说基于这几点设计要求，我们当初跟加拿大的设计师在沟通，很明确的几条，再推理出一个要求外立面不要石头，要木的，这些特点，尽量少用涂料。有很多的项目是涂料的项目，房子还没卖完呢，客户可能就提出要求要重新刷墙面。所以现在目前我们做完了以后，我们当初讲的，这个别墅第一眼看不新，但是时间久了，看着也不旧，而且别墅时间久了以后，绿化成形了以后，环境好，所以说这一点特别强调。

  【蓝春】另外就是从户型的面积，庭院的使用，停车方式的一些改变等等方面，我觉得都在强调这种客户价值，所以说客户价值，有的实际上是在人居使用舒适性方面，客户的接受度来讲，我觉得还是达到了。

  【董宛】谢谢蓝总，今天我们到现场看到销售的情况确实也非常不错，在这里我想听听伟业的徐总简单的介绍一下，内部认购的情况，还有我们的客户群主要是哪些人士？

伟业经纪总经理徐斌

  【徐斌】龙湾这个项目，伟业跟英才在一起也是合作了很长时间了，大约有一年的时间了，从销售的形势来看，我们本来也对这个项目非常看好，但是现在实际的销售表现，还是出乎我们的意料，目前认购不到一个月的时间，已经有50％的。咱们的一期是150栋，这个数字应该说是温榆河地区基本上没有过的数字。

  【董宛】刚才蓝总在他的开头中提到，在前期定位的时候，您觉得风格是其次，首先考虑的是客户的价值，其实我觉得为客户创造价值，和我们今天这个主题是不谋而合，现代人居，包括今天我跟开老师在沟通的时候，都觉得中国的别墅经过十几年的发展，别墅的发展我们对别墅的讨论风格，形态，远远落后于普通的住宅的，非常可喜的是从2004年下半年开始，大家对风格，各方面的探讨都存在多元化的趋势。我想有区域的多元化，另外就是客户人群的多元化，随着经济的发展，发展的速度，越来越多的新贵阶层，都是往别墅，往郊区，往独栋的形态转移，这也是多元化的一个表现。

  【董宛】我想问一下华高莱斯的李总，我看过一个您的观点，您说阳光新贵就成为小独栋别墅置业的群体，或者是北京别墅市场的主流。我是第二次来龙湾，我看到大的水系，大的主题公园，简约的建筑风格，风和日丽，我首先感觉到的就是阳光。刚才蓝总提到的创造客户价值，实际上就是体现了我们的开发商我们研究的更多的是产品层面，别墅经过了十几年的发展，我们更注重的是人，把人研究透了，再追求更长足的发展，你怎么看待多元化，还有阳光新贵阶层，他们在置业方面的趋向。

华高莱斯国际地产顾问公司总经理李忠

  【李忠】这个话应该这么说，我们今天看楼的方式，今天先到售楼处看了一下，走过长长的沿水的道，再走到这个售楼处的时候，我觉得咱们不能孤立的看一个问题，我们把这个看成一种情感吧，和北京现在的有一些楼盘，比如说优山美地的三期，联系起来看的话，我们可以这么说，我们的别墅找到了自己的感觉。其实这种说法基于本土化和开发商的自信，以前我们是没有这种自信的，是没有创造的空间，因为国外已经把别墅基本上给我们开发好了，你要做就是做一个选择，如同刚开始我们这边也好，给客户做顾问的时候，很多客户就会问你，你觉得我们是做欧陆风格的，还是做北美风格的，就这么几种，你看看你做什么风格吧，那时候从来没有做本土化风格的，或者别管风格，你先做，业主觉得你的说法一点技术含量都没有，跟天下无贼的那句话一样，那叫什么顾问，现在就不一样了，现在你翻过来跟他说，你做个欧陆风格，他会说你一点技术风格都没有。

  【李忠】我们本土的结束真的开始找出自信，但是我们说凡事得有买的才有卖的，我们就分析为什么会有这样一种自信的风格和自信的营造，是因为一群自信的客户群出现了，这群人有三个特点，第一他们普遍的低龄化，相对以前的别墅客户来说，他们非常低龄化，他可能买完别墅以后，可能所有的朋友请来开一个Party，我住别墅了，刺激他的朋友，咱们都是同学，人家怎么住这个了，这群客户都是这么带来的。第三，这些人往往受过良好的教育，甚至受过良好的西方化的教育，不像没出过国，或者没有接触过西方的人一样，对国外的风格充满着一种很迷恋，膜拜，没有，他对那种风格不那么关注。这个过程我们对比一下，待会儿周教授和开老师更有这方面的发言权。

  【李忠】任何一个国家本土化的，有自信的风格的探索，都是一个过程，都不是说一蹴而就的。就比如说日本本土化的寻求，最早的时候，日本曾经全盘的学过西方的东西，甚至有一段时间，他们说我们就是学美国的，学美国还是学莱特的，甚至有人评论，其实这些日本建筑师不是学莱特，叫帝国饭店派，只学莱特在日本示范的那个作品，但是到了后来不一样，我们回首在过去看的时候，日本住宅建筑市场有很多著名的人物，从那个时候，日本建筑师开始找到自己的感觉了，他们既不向东方寻求，也不向西方寻求，我们有了日本自己的东西，现在中国也是这样，有很多的别墅中都表现出我们民族的东西，而且他们表现的很自如。比如说现代的易郡，现在的龙湾，他们都表现出应有的自信。刚才我们去看小庭院的确做的很到位，但是蓝总并没有说这个庭院是东方的还是西方的，这是我们从这个别墅中看出的最可贵的东西，我们的别墅真的从现在开始找到感觉了，我们可以走出一条属于我们自己的低密度住宅的路子来。

  【李忠】另外我再说两个比较小的事，我注意到现在的别墅细部营造特别到位，我们看的一砖一瓦，一开始就会说材料的选择，我们现在开始越来越注重细部的营造了，上帝存在于细节之中，如果细部不到位的话，档次是出不来的。刚才我们说细部的营造是不是非常到位呢？说实在的，这方面我们还有很多路要走，刚才我们看过是190的户型里面有一个家庭影院，老实说我们的家庭影院比以前的家庭影院好多了，但是说实话，比起国外，尤其是美国的家庭影院设计来还是有一定的距离的。这次我在美国带回两本书都叫家庭影院，做的真让你觉得是缩小了的电影院和电影剧场，装饰和效果完全是小的电影院的效果，我们现在还没有跨过从把音响的系统集成到家庭影院的跨越，这个凡事都有一个过程，我们的客户现在还没有提出如此之高的需求，慢慢的随着他们需求的提出，我相信我们的别墅会进一步找到他们的感觉，而且在细部上都接近国外发达国家的水平。

  【李忠】最后说说两个字，就是情感，这两个字说得特别好，其实别墅跟普通住宅不一样，它必须包含一种情感在里面，也就是说，我们从城里跑到龙湾这样一个地带来买这种房子，大家想寻求一种诗意的生活，海德格尔有一句话，师之所以为师，是因为他属于理想，他一定寻求一点属于理想面层的东西，而不完全是柴米油盐酱醋茶的东西，他要寻求琴棋书画的东西，这方面我们要体会和度量需求者的内心，而且要把他的建筑观做出来。还是我说的，跨小桥跃土坡，走过的这条冰水的步道是很有诗情画意的，小桥流水人家的东西，我们力求用建筑的实体达到情感的意境，今天这一点来说，把它叫做情感建筑业是非常合适，当我们真的开始用情感建筑的观点来看待别墅的时候，应该说中国的别墅真的开始找到自己的感觉，我大概就说这么多。

  【董宛】刚才我跟几位业主进行交流，发现一个特点，以前温榆河的客群还是来自于东部，我发现一个特点，刚才采访了几个业主，有来自南部朗琴园的，还有来自万星星园的，他们可能都是城里高端公寓的三居或者是四居，他置业来自的区域更多元化了，而且也说明一个问题，是不是总价在三、四百万的别墅，正好迎合了一些精英阶层的集中的升级置业的时代。

龙湾别墅外观实景

  【李忠】中国的经济发展在快速生产着有钱人，他们的购买力确实能够在一、两年内可能就会有一个飞速的发展，因此他可能比如说在三年前，万科青青现在他就换到龙湾别墅。第二件事，由于我们的经济增长是持续稳定的，他对未来预期越来越重要，买别墅没有未来预期的话，是不会买别墅的，这批人买别墅，跟以前的情况不一样。我们必须把它和这两年汽车的增量结合起来，以往我们跑到今天的地段觉得很远，但是今天相信在座的各位再到这儿，都觉得这是很适当的距离。

  【董宛】我们接下来想问一问来自清华大学的周榕，周教授，其实刚才李总回顾了一个我们简单的北京别墅发展的过程，它提到比如说90年代初，我们第一个别墅丽京花园，那时候是原搬空运到这里，要拼装，后来的都是赝品式的生活，现在不管怎么变化，中产阶级的终极梦想，您怎么看待中产阶级的终极梦想，你也在美国和工作学习过，我不知道你怎么看待北京独栋别墅的发展趋势。

清华大学建筑学院院长助理、副教授周榕

  【周榕】不光是财务状况，经济状况，更主要的是文化心理的状况，比较准确的说出来，实际上所谓阳光，在我理解可能不仅仅是说他的财产是这样的，包括居住的心态，是非常健康的，是一种很自信的生活。去年我做过一个演讲，重建筑中国人的居住自信，这是一个从一代，可能是经济发展的过程，从经济的自信到文化的自信，到居住心理的自信，这么一个过程。具体落实到比如说我们今天谈的阳光这一代年轻人，他们的居住心态，他们的方式已经跟他们的上一辈，或者他们兄长这一辈已经不太一样了。跟以前的温榆河这边，以前不是阳光，是很神秘的一群客户，你完全不知道他是干什么的，也不知道他做什么职业，居住在什么地方，有时候来，有时候空在那儿，那是一个很神秘的一群人。现在这群人是不太一样了，他确实是，真的是要自己居住，他要享受这样的一个，不仅仅是一种身份的象征，实际上真的是享受生活，在阳光之下，像今天一样，这么好的阳光，这么好的风和水一种状况。

  【周榕】北京十年前的别墅，不光是北京了，全国都是提供赝品化的生活，你不是真正的经历你的此生，你原生态的状况，你的生活一直在模仿别人，无论是欧陆风，北美风，都是一种模仿，不光是建筑的模仿，生活方式都是一种模仿。中国人家里以前是没有壁炉的，现在都要有一个壁炉，不管烧不烧，是一种模仿。中国人家里是不喝酒的，至少不是用酒吧的方式喝酒的，但是都要有酒吧，完全是建立在一种对他者化生活的想象和模仿的基础上，这是以前住别墅里面很重要的问题，他是试图通过这种模仿，对别的生活的一种模仿，来获得一种身份的认同，这个身份实际上就是西方化的身份，实际上是到了一个，某一种级别，你的财富到某种级别，你可以过一种类西方化的生活，或者准西方化的生活，这样的一种心态。

  【周榕】实际上到了现在这一辈人，因为他从小生活的，不再是一个，可以这么说，他对于中国人曾经有过的，30年前，40年前苦难的生活已经不再有那么刻骨铭心的记忆，不再急于从这样一种贫穷的生活状态和贫穷的生活符号，环境符号的枷锁中解脱，超脱出来的这样一种心态，已经不再有很强的心态。不再是通过这样一种模仿的生活，把自己的身份摆脱过去的认同，和北京胡同里面的生活，比较贫穷的生活。现在的年轻人追求自我化的生活是非常强的，他拒绝模仿别人，这是一代人的状况，因为文化背景是有很明显的不同的。

  【周榕】实际上在过去我看来，考察北京的别墅，实际上是不能不跟过去20年，20多年来， 整个中国的这样一个超速现代化的过程分割开来的，必须要放在现代化的背景下，这个现代化，中国从一个前现代社会，实际上通过20年的时间，逐步的变成一个像北京、上海这样现代化的生活，现代化社会的状况。你会感觉到舶来的状况，中国没有一个现代化的成熟的经验，文化都是舶来的，舶来状况导致了中国整个大的生存背景，大的生活状态是一个无根的状态。

  【周榕】实际上在我看来，近一、两年来，本土的生活，包括刚才蓝总、徐总都讲了，这样一种寻求我们自信性的原生态的别墅生活，在我看来是一个大的，从一个迷恋于物质飘浮的，迷恋于舶来漂浮的状态，要重新寻找，不仅是建筑的根性，也是人的大的生存和居住的这样一种根性，寻找这种根性的状态，我觉得是一个非常怎么说呢，一个很明显，但是还没有被觉察的趋势。

  【周榕】龙湾别墅在我看来，他在自觉不自觉之间，实际上是试图为接续我们为舶来生活斩断的根性，实际上是有一个很好的努力，包括它对于生活细节非常强的一种关注，它不是说在试图模仿某个场景，比如说他不再试图模仿美国别墅门前都是有很大的草坪，有多少多少很气派的车道，他考虑的是你真正居住在此，不是为了显示你的气派，是为了使你生存的每一段空间和每一段时间，都能够非常好的契合在一起，使你在海德格尔说来，终有一死的人，不可返回的线性生命，能够在空间上，在跟土地和天空的联系上，这样一个联系节点上，我觉得他是建立起一个根性，建立起一个根性的节点。

  【周榕】我用这个词，就像树木一样，它是只有植根在这一块儿土地上，你只有居住在你的这样一个家的生存环境中，你才能够得到的这样一种感受，不可重复，不可复制和模仿的这样一种真实的感受。就像一棵树，可能种在这个地方，他的枝干向上长，在别的地方也许倾向于阳光的地方，倾向于水的地方，根据每一块儿土地的不同，根据每一丝居住体验的不同，你是获得了你独特的根性。这样的建筑，像我以前定义什么是好的居住，好的住宅，好的栖居环境，蓝总说的，实际上你可能住了一辈子，仍然对它的感情没有厌倦，与日俱增的感情，你看到他，并不觉得是一个新奇的东西，而是有一点前生今世的感觉，我看到它是有某种熟悉的东西在的。龙湾别墅，这一点我还是觉得，看起来它是有一些熟悉的东西在，并不是让你觉得眼前一新，但是非常短的时间，你觉得好象已经对他很熟悉了，很久一样，就像你曾经想象过的这样一种生活状态一样。

  【周榕】所以我觉得这就是建筑的根性，或者是栖居居住的根性的体现，他必须要成功的建立起一个天地人神这四者联系的节点，我觉得这是建筑立面，或者说我们当代居住最为缺乏的，中国以前的别墅生活，为什么很久，像北京的别墅，实际上时间是很久的，但是它一直没有形成一个非常好的突破，这一、两年来，我们看到一些很焕然一新的迹象，为什么过了这么久，一直没有从舶来的迷思中解脱出来，一旦你解脱出来，你会发现，真正的别墅生活真是我们生活的梦想，就像我和开总经过非常拥挤的生活里出来，经过非常好的绿化环境到这儿来，心情有很大的不同，这样的栖居生活的唯有通过像这样的生活状态，一旦你解决了刚才我说的种种迷思之后，它会真正的显现出来，这是我最大的一个感受。

  【董宛】：谢谢周教授，我们把话筒给蓝总，周教授非常诗意感性的描述了别墅这十几年的历程，也是中国人追求居住理想具体化的过程，您提到海德格尔天地人神的节点，最大的标杆作为别墅就是寻找自然，在我们寻找居住理想自信过程中，原创趋势中也看到很多自然的符号，比如说我的很多媒体的朋友，来到龙湾最大的震撼就是大的水系和周围主题的绿色，可能是最震撼他们的部分。因为我们看到北京的一些舶来的，或者说是欧美风的别墅，大部分都是把水系做在一个小小的组团里，讲究很私密的那种，中国人的居住还是不太一样的，非常讲究公共空间和私密空间的结合，大的水系大家觉得是比较聪明的地方。包括我们中式符号的结合，三进深，侧花园和下沉式庭院的这种结合，我们请蓝总来谈谈，在当初和我们的设计团对来磨合，包括整个规划，是怎么来适应你们目标的这部分新贵阶层的一个精神空间的需要。

  【蓝春】刚才讲的阳光新贵，实际上我们定位里面有一个很重要的，传统的温榆河地区，以投资型客户为主，以国际化人士，特别是外籍高管的居住为主打的群体。所以呢，他的总价区间主打是四、五百万，如果两、三百万的主要是Townhouse和联排。现在城市化进程明显加快，会变成一个城市化的居所，所以我觉得阳光新贵在过去几年来讲，温榆河离他们比较远，实际上我们定位的时候，也是希望在保留原来国际化氛围，国际化人士居住，投资的价值的情况下，能够更多的把阳光新贵引到温榆河地区来。

  【蓝春】当初我们定位的出发点就是要做面积比较小的，比较合适面积的空间，然后相对比较正常的别墅，容积率相对高一些的，这样的话，他的总价区间就比较低了。所以这一块儿呢，现在我们目前定位在两百万，250—400万的区间，独栋别墅在这个地区现在目前是一个稀缺产品，所以从市场反应来说，也是比较好的。这样的定位下，需要解决很多问题，照搬过来的，把国外的集中布局的方式到这里，可能就不适合了。它从布局方式，规划结构，它都要需要做一些调整，所以我刚才讲的，实际上我们设计之初，风格是摆在第二位的，首先考虑舒适度，功能布局首先满足客户的需求。

  【蓝春】这里面有几个观念是有很大不同的，就是布局方式，传统的欧式的别墅是房子居中，院子在四周，在搬到国内的时候，容积率提高了以后，他的院子相对的比较小。所以再延续国外的这种，开敞的院子，居中的房子布局，院子就会显得很尴尬。现在很多的别墅，像总价都到了四、五百万，甚至更高的，他院子基本上没法用，这个院子只能是观赏的，这种确实是一个，我觉得是不太人性化的一个处理手法。所以我们在布局的一个很大的布局方式，国外有讲的叫零地界，房子靠在一边，院子靠在一边，土地利用最大化。别墅跟公寓不太一样的就是土地、花园，这个一定要把它的土地利用最大化，庭院的使用效率要提高，这是我觉得是要首先考虑的。这个布局方式不一样，它不是传统的对称布局，它是不对称布局，传统的布局是对称式布局，开窗都是对等的，他的间距离可能会大一点，五到六米，私密性才会好一点。大家去看，远看他的间距好象比较小，或者感觉很挤，实际上住到里面，你可以发现在自己的院子，在自己的房间里没有左右邻居的干扰。

  【蓝春】这一点中国人需要的私密性的要求，很强的要求是很重要的，在相对高的容积率，低密度开发里面，实际上核心要解决这个问题，这是我们觉得，现在目前看来，项目解决的还是比较好的。另外就是在我讲的，创造客户价值，就是现在大部分在做的地下室，都是做高窗，采光井，我们这次做了下沉式花园，还是做了比较大的尝试。

  【蓝春】另外布局方式，传统都强调面宽，我们是强调进深，而且我们是强调退台的方式，所以他在保证了我们讲的日照采光的情况下，带来室内空间的一些变化丰富，而且它这种侧院的方式，跟中国传统园林强调小中见大，内外空间的这种交融，这是很吻合的。再有就是刚才讲的庭院的处理，我们在讲私密性保证的同时，实际上要解决现代人的居住，崇尚交往的心理。我们看到的院墙，整体外立面高度看到是一米八，但是在院子里面，我们做了一个台阶的变化，提高了60公分，这样的话，在内院看出去，它是1.2米的高度，所以在内院里面，作为客户的角度来讲，它有一个很大的对环境的控制力。我可以不让人家看到我，但是我可以看到别人，这个避免我们讲，在真正传统回归里面做深宅大院的时候，对人的压迫感跟压抑感，这个也是一个比较有意义的尝试。

  【蓝春】再有一点，在停车方式上，所以这都是一些，我们在充分探讨的问题，传统的别墅在两百多平米，三百平米的情况下，还要占掉30平米的车库，这个实际上在总面积跟总房价去掉了10％，这种方式实际上不是很经济，另外我们调查过很多别墅区，特别是温榆河的别墅区，投资客户这么大的情况下，自有车相对来讲比例降低，我们考察90％的车库都挪作他用。他做了一个车库，把总面宽占掉了，新城市主义也在探讨，车库作为主面宽的时候，实际上不人性化，你到了街道看到的都是工业化的卷帘门，不人性化，也在探讨别的方式。

  【蓝春】做了车库以后，室内空间受到很大局限，这次我们做了尝试，做室外的停车空间，停车空间最大化，能做到两个停车位，这一块儿从客户反应来讲，客户能够接受，因为他又省了一笔钱，但是他的停车又能保证。我觉得刚才讲了很多，我们在做开发，实际上很大程度上是基于客户，基于调查，客户的需求，而不是一种生搬硬套的东西，如果基于这一点情况下，会有很多我们讲的创新，这个能够给市场带来很多的新的一些产品。

  【董宛】以客户需求为导向，这里也要请教李总一个问题，刚才蓝总提到一个细节，提到了我们小独栋，两百多万到四百万别墅消费主流群体的特征是受过良好的教育，很享受，很喜欢分享现代进行时提前的消费，我们看到龙湾的一些细节，包括把主卧和退台放在三层，不像传统的小独栋放在二层，隐私性就差了很多，也反应了很中国的东西，中国人还是很注重私密性的。从2003年11月，对别墅用地的宏观调控之后，我发现高端客群有一个很重要的趋势，你发现小独栋凡是有院子的，会比联排的卖得好，他们很注重土地资源的拥有，是不是有这样的优势，这也是客群成熟的表现。

  【李忠】客观上表现是这么回事，但是主观动机不是这样，现在阳光阶层打造的住宅，可以说更私密，也可以说更开放。先说哪些地方更私密，一个家庭的私密度其实是跟他的人口结构相关联，如果是这样，你可以观察一个家庭，当他跟父母，以及孩子同住的时候，他在家里穿的衣服是一个状况，可能什么地方都要穿比较正式。

　　【李忠】如果没有父母，就是孩子，孩子又很小，你看这个父母穿的就要随意的多，穿睡衣的就有很多，如果没有孩子，就是两个人，这个私密性就会进一步，穿衣服就会进一步的变化，如果就一个人，我们去德国慕尼黑机场旁边，他们出来晾衣服的时候，单身汉只穿一个短裤，可以想见他在屋子里穿什么，这跟他的家庭结构有关系。我们这个一般是为三口之家服务的时候，内部的私密性是挺低的，他需要里面更私密，你要给我维护一个很好的私密性的空间。比如说这次龙湾别墅，在他的下沉庭院里面有温泉浴缸，这就是非常好的说明，以前我们很难想象，说你如果是一代的别墅，庭院了有一个人在洗温泉，那成了大家围观的对象了，现在无所谓，可以这样生活了，他追求这个东西，这个应当说更私密了，这一点来说，更像别墅，更加是自己栖居的场所。

　　【李忠】第二点，结合刚才蓝总说的，它肯定是更加开放的，为什么敢于把车做成两个停车位，放在外面，原因是他不怕你知道他有什么车，也不怕你知道他的车牌是什么，这和第一个阶段，周教授说的别墅正好是相反的。那时候有的别墅，所有的身份，那是来了以后赶紧进车库，赶紧把卷帘门放下来，不能看见这些东西，因为他不能让你知道他是谁，也许他是政府的车，也许是不可以公开的身份，现在不行了。现在为什么龙湾别墅规划中还留出组团的绿地，因为有交往发生了，这些人愿意有邻居。在美国有一本书名字就叫好邻居，专门从社区的角度讲，大家如何沟通，这个时候你会发现，我们就多了一个对比。大家看碧水庄园一、二、三期，到了三期的时候，跟一期不同，一期很少有人在家里开聚会，到了三期，搞烧烤，邻居几家一起，车位不够停怎么办，没关系，停你们家去，彼此之间邻居已经出现了。