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--2005年6月3日潘石屹网聊实录
【潘石屹】：大家好！今天的聊天我们开始！
到今天形势还是非常不明朗
【开心就好】：“6.1大限”已到，从这两天看，大限给地产界带来什么影响？还是影响的效力还未到来，潘总能简单介绍一下目前的形势吗？
【潘石屹】：实际在“6.1大限”之前，北京和其他城市的房地产市场一样就已经受到非常大的影响，主要是表现在大家持币观望，成交额急剧下降。在6月1日之前尤其是5月20多号，政策形势非常不明朗，很难让客户对微观市场作出判断，我们作为房地产发展商也无法对未来的房地产形势作出判断。例如，购房两年之内转让要交5％的营业税，这个购房两年的计算时间从什么时候算起并没明确，因为6月1号就要执行。大家也各有各的道理，一般人理解应该是从购房合同生效时起，定别的时间会出现法律上的问题。在北京市政府几个部门正在讨论把购房时间如何界定的时候，国务院三部委出台的文件是以拿到产权证或者是交纳了契税的时间开始算起。我想到6月1号为止，政府的政策基本已经出台清楚，形势会逐步的明朗化。
【开心就好】：近期，北京建委发布《通知》称，“购买超过140平米房，超过2年后出卖仍不能享受免税政策”，七部委的标准是“120平米”，北京为何抬升了20平米？以后140平米以下的户型是不是市场需求会猛增？潘总以后的产品会考虑这一因素吗？
【潘石屹】：以后建设住宅的房地产发展商一定会考虑这样的问题，北京住宅房地产发展商未来的面积不会超过140平方米，这是一个极限面积。可以想象，多少年以后，当历史学家在考察北京这座城市，会发现有相当一段时间内，大家庭、小家庭都住在140平方米之内，追究其原因发现，原来是因为出台了一项“国八条”的政策，超过140平方米要多交税。
【开心就好】：“6.1大限”是国八条精神的具体实施政策，现在“大限”已经到了。请问潘总，6月1日会成为房价的分水岭吗？近期政府还会出台什么政策作为后续配套措施？
【潘石屹】：6月1号是不是房价的一个分水岭，最关键是看城市能供应多少土地，供应的土地在什么地方，以及出台的这些政策能不能真正地贯彻执行，尤其是闲置一年的土地要收闲置费，闲置两年的土地要无偿收回，这些力度非常大的政策能不能贯彻执行。
【开心就好】：业内有人称：“6.1大限”以及相关政策的出台，其产生的效应将会使京城地产市场低迷至少3个月，潘总认为这个时间会不会更长？
【潘石屹】：我想要三个月或者更长的时间。
【开心就好】：5月北京楼市疲软，有报道称下半年京城将有200多家楼盘上市，出现一个放量高峰，下半年北京还会延续低迷吗？这200多个新盘会给北京房地产带来生机吗？
【潘石屹】：市场的低迷使成交额剧烈地减少，而新盘供应量的增加不会带来新的生机，只会带来更大、更长久的低迷。
【潘石屹之网络精英版】：有网友说“房贷新政将劫富八百损贫三千”，您怎么看待这个问题，在这次高压政策下到底是富人收益了还是穷人收益了？
【潘石屹】：新政的指导思想是稳定房价，把低收入人群的住房问题用廉租屋的方式去解决，这是地方政府的责任。商品房因为价格上涨过快，新政的指导思想是通过提高流通环节的税收，减少投资的客户来抑制需求，同时增大土地和房屋的供应量。
【北京客人】：《竞报》记者问，目前，关于普通住宅优惠政策的三个条件都已出台，其中关于实际成交价格优惠的系数北京、上海分别为1.2、1.44，请潘总谈一下政策制定的依据，以及此政策对北京和上海房地产市场的影响。是否会如某些专家所说会导致小户型市场供应量增加？
【潘石屹】：我不知道制定这些系数的依据是什么。但我想那些开发住宅的房地产发展商受到的影响会比较大，他们在未来设计住宅面积的时候，不会超过政府规定的这个界限，成交的价格也会限制在这个系数之内。
【潘石屹】之网络精英版：我感觉这次新政策缺乏对市场的准确判断和细分，有点“一杆子打翻一船人”的意思，潘总怎么看这个问题？
【潘石屹】：我跟你的看法正好相反，这次出台的政策不是缺乏细分，而是分得太细，从宏观调控转向了微观的管理。
【better_man】：上海房价在房产新政实施首日每平米下降1426元，请问潘总的看法？
【潘石屹】：房地产市场如果低迷或下降，首先会表现为成交额的下降，上海市场4月份比3月份的成交额下跌37％，这预示着下一步价格就会进一步下跌。我看到上海6月1号房价下跌1420块钱，6月2号紧接着又下跌了几十块钱。
购房日期的界定不应引起法律上的混乱
【开心就好】：听说北京政府已经出台了七部委“新政”的实施细则，好像“二年大限”的起始日定为“以拿产权证的日期”，这是不是意味着购房后三、四年时间里都不能轻易再转卖了？
【潘石屹】：我认为不能够把购房的时间理解成为拿产权证的日期，这样会形成法律的混乱，应该是把拿产权证的日期作为两年大限的起算日期，而不应该是购房日期，否则市场上面会出现很大的混乱。这也可以理解为没有拿到产权证，所有的购房合同都是无效的，你说的这种理解我想是不对的。
【开心就好】：请问潘总，北京刚出台的实施细则中对“6.1大限”之前而没有取得房产证的购房者有特殊的说明吗？他们是在大限之前买的房，若按大限的规定是不是对他们不公平？“6.1大限”是不是包括他们？
【潘石屹】：这也是我们大家包括政府部门探讨的一个问题，因为在七部委的文件中，规定是从“6月1日起”，如何理解“6月1日起”？在6月1日之前购房的要不要受到这样的限制，北京的实施细则出来后，所有的事情都会明确。
【开心就好】：新政出台后，特别是在营业税征收起算日确定为契税完税的时间后，人们开始关注缴纳契税的问题，有个前提只有在开发商办理完大产权后，业主才能去交契税，而这是不是又给开发商提出了高要求，最快多长时间开发商才能办完大产权？
【潘石屹】：实际上客户跟房地产发展商签完购房合同后，业主就可以去交契税。但常常业主不愿意过早的去交这笔契税，能推多晚就推多晚。
【开心就好】：6月1日起，购房不足两年出售的将开征营业税了，七部委房产新政中制定了“两年大限”，而实施的具体细则将何时出台？5月30日好像仍没有出台的消息，请问潘总，若细则不出台，6.1如何大限？
【潘石屹】：实施细则我想就这一、两天马上就会出来。等到具体的实施细则出来，大家就比较清楚了，现在也不用做过多的猜想。
【北京客人】：《竞报》记者问业主房产证办理一般都是在两年之内，可是根据了解，一位业主通过自己办理，只用了不到10天的时间就拿到了产权证，为什么开发商会把产权证办理时间拖的如此之长？新的关于房产证办理政策是否会影响到某些开发商的利益？业主应该通过怎样的方式尽快完成产权证的办理？
【潘石屹】：我不知道这位业主为什么会这样神通广大，我们房地产发展商在帮助我们的业主办理房产证，一般时间都非常非常的长，我们也多次给政府提建议，让他们简化中间程序，缩短办证时间，好给业主一个交代。这位业主可以把他10天办产权证的经验给我们介绍介绍，我们好学习，办房产证时间长是我们公司头疼的一件事。
我不认为中国的房地产出现了泡沫
CBD建设依然热火朝天
【开心就好】：潘总，听说在太原、温州之行后您还考虑再次走出去，不知下一个目的地是哪？在京城地产界去全国各地卖一个项目您是不是第一人？
【潘石屹】：哪里有我们的客户，我们就到哪里去，听他们的反映和意见。这是一个商人最基本的工作。
【程成】：谢国忠又出言论：人民币内部升值压力消失，楼市泡沫仍存。 “虽然中国内地经济快速增长，但是由于劳动力过剩，工人薪酬并没有相应提升，所以内地居民置业的负担能力仍然是全世界最弱的一群，我觉得并不足以支持楼价大幅上升。大陆去年针对楼市过热曾经推出的连串措施，虽然一度令楼市降温，不过，到去年9月后，国内楼市又再度转趋活跃，大城市的房屋需求有50％属炒卖投机活动，而在过去三年所出售的物业中，目前还有三分之一至一半仍然空置，所以我估计今年房地产市场仍然会出现泡沫，至少不要掉以轻心。“老潘对此怎么看？
【潘石屹】：这段时期我到很多外地城市走了走，也到国外的城市去看了看，给我最深的体会就是美国人、欧盟许多国家的人，过低地估计了中国的竞争力，过低地估计了中国人的效率、中国人的低成本和勤劳。我想中国也有一部分人和这些外国人一样过低的估计了中国一部分人的富裕程度，中国人的勤劳，中国人的高效率。中国人生产的产品在国际上有了足够的竞争优势。
另外，普通的工薪阶层，普通的人，他们购房应该通过二手房，先住旧房子去解决，等到他们收入提高了，再考虑购买新房子。中国一些城市的空置率是比较高的，但我想不会高得达到三分之一的水平，有一些新房可能是还未配套出现空置率，旧房的空置率我认为主要因为是二手房市场没有建立起来。我不认为中国房地产出现了泡沫，因为中国的房地产市场有强劲的真实的需求，这和中国人们的勤劳，中国经济的发展是分不开的。
【北京客人】：昨晚央视播放建设部谢家谨讲话，称北京有17%比例的投资性购房，比CBD区域投资客户超过50%的比例低多了，你认为这是政府需要调控的问题吗？
【潘石屹】：越是国际化的大都市，投资性购房的比例越高。我曾经问过香港的很多记者，他们有自己的房子，但绝大多数不住在自己的房子，这套房子是出租的，他们自己再租别人的房子，租一个离上班地方比较近，自己能负担的房子。纽约、伦敦、巴黎，这些国际化大都市投资性的比例都会非常高，可是作为普通的省会城市，县以下城市投资性的比例就应该低得多。
【程成】：2005年度中国区域（城市）综合竞争力排行榜，一些数据显示第一类中心城市（经济总量突破2000亿）中，除成都与重庆外，多数位于中国东部沿海地区，是中国城市经济发展的排头兵。北京虽然发展后劲略高于上海，但形势不容乐观，如果北京没有首都城市定位的支撑，结果可能更糟。相比之下青岛、广州、杭州、宁波、天津的城市活力似乎更足，发展后劲似乎更强。老潘怎么看？
【潘石屹】：我认为北京的竞争力不仅仅表现在经济上，它是一个多元化的混合的城市，这是区别于其他城市最重要的一点。所以我非常看好北京，看好北京的发展后劲，因为一个混合的城市才能互相利用，互为市场，互为平衡，才能很好地发展。任何一个功能单一的城市，发展后劲都要弱得多。
【开心就好】：不久前，戴德梁行的林义中表示，CBD写字楼的投资高潮正在到来，他的根据是第一季度的两组数据：CBD写字楼空置率最低仅为2.9%，租金上涨最快达18.2%。潘总认为CBD写字楼是要迎来火热的夏天吗？
【潘石屹】：昨天上午在CBD办公室开会，CBD办公室官员介绍，最近一、两年时间的CBD写字楼的空置率是全北京最低的，租金水平也是最高的。CBD办公室提议是不是做一个CBD写字楼空置率和租金的参考价格，因为已经有几十万人在CBD里工作，CBD办公室愿意为大家提供这项服务。
【开心就好】：近期，为赌人民币升值大量国际游资进入中国，千亿热钱欲通过房地产赌人民币升值，这会不会威胁中国经济的安全，会不会给中国地产吃去一个巨大的泡沫？
【潘石屹】：确实有这样的情况存在，但有多大的数额，是不是千亿级的，我不清楚。今年我去哈佛大学，我讲演后，有位同学上来和我交换名片，说他购买了一套我的房子，已经付了两期的款，他希望把以后的款先付给我们，我吃不准政策，告诉他，你给我发E-mail，把你的情况发给我，我让我们的财务总监帮助你处理。当天晚上我就收到他的E-mail，我转发给了财务总监，财务总监咨询外管局后说不能这样，外资购买物业，必须按和约付款，不能提前付款。后来我想，这个客户也许是在赌人民币升值，想尽快让外币变成人民币或者人民币资产。
【开心就好】：上海的住宅地产近几年上涨的快，但上海的写字楼市场似乎不如住宅上涨的快，这是为什么呢？从这个角度看北京是不是比上海平稳？
【潘石屹】：大概在过去的10年时间，中国所有的政策都是在限制写字楼、商业用房，银行的贷款政策在限制，税收政策也在限制，土地政策也是限制写字楼和商业用房。97年之后政府给了普通住宅非常大的税收优惠政策，所以写字楼的涨幅远远不如住宅快。这次“国八条”出台的新政和政府陆续出台的一些文件，都是如何取消对住宅的优惠政策，哪一部分取消，哪一部分不取消。这十年来，政策限制的后果就是大城市写字楼供应相对不足，部分应该去写字楼上班的人被挤到了普通住宅，写字楼的租金回报率远远高于住宅的局面。
【开心就好】：有消息称，北京交通委将斥资43亿对北京的地铁进行大改造，不知潘总近期坐过北京的地铁吗，您对北京地铁的印象如何，您觉得与国外地铁有何差距或不足之处？
【潘石屹】：去年我坐过几次地铁，今年我记不清了，北京的地铁很好，比纽约的地铁好多了，但比起香港、新加坡的地铁还有一定的差距。
SOHO中国希望在近期接手大项目
建外SOHO夏日乐章已经奏响
【女孩】：网上调查显示，有6成以上的网友看跌下半年的房价，同时也有60％的网友表示不会买房，因为怕跌，作为开发商，你是否会觉得惊慌和沮丧？
【潘石屹】：我们的第一赛季是12月份、1月份、2月份，三个月时间，我们完成了销售计划的120％。第二个赛季是三、四、五三个月，我们只完成了销售计划的80.2％，尤其是4月16号以来，销售额下降幅度非常的大。今年一到五月份我们给国家交税一亿五千七百万元人民币。我想全国的情况都是一样的，没有什么惊慌和沮丧的，形势明朗后市场会稳定下来。
【夕颜】：在当前成交量大幅萎缩情况下，你预计会有开发商因资金链条而抛盘吗？你的情况如何？朝外SOHO和建外SOHO七期会因资金问题缓建吗？如果有人抛盘，这个时候你有实力接盘吗？
【潘石屹】：在过去的一年多时间，我们没有进一平方米的地，所以我们的资金状况非常良好，所有的项目进展不会受到任何影响。我们公司希望在未来几个月，适当时间能够接手一两个比较大的项目。
【zxyver】：请问潘总，现在已经执行“七部委意见”了，公司的销售策略是否会有变化？
【潘石屹】：我们公司的一个赛季刚刚结束，目前市场形势非常乱，所以我让销售人员先放假，等他们放完假回来，实施细则出来了，我们再对我们的销售人员进行培训，我们公司的原则是绝不作违法的事情，不做违背政策的事情，给销售员进行培训后再开始销售。
【夕颜】：CCTV《社会记录》连续两集播出了你去温州答谢客户的行程，并说这是因为政府调控政策让开发商坐不住了。请问你去温州卖房有效果吗？SOHO尚都的销售下降严重到什么程度？
【潘石屹】：去温州答谢我们客户是我们今天的计划，没有因为宏观调控的政策改变我们的计划，尚都的销售从4月份以来下降幅度非常大，我想这是正常的，在政策形势不明朗，市场不明朗的情况下，大家持币待购是正常的，没有出乎我们的意料。
【开心就好】：潘总项目大多是投资类产品，进来出台的“禁止期房转让”、“2年转售收全额营业税”政策对您项目有影响吗？贵公司在具体营销战略上做何调整？
【潘石屹】：对我们的项目没任何影响，我们的项目不是住宅。
市场经济的原则是简单透明，不要有太多的优惠政策
老潘在清华大学演讲
【程成】：《福布斯》发布的“全球2005税务负担指数”调查报告称，在全球52个国家和地区中，中国香港是仅次于阿拉伯联合酋长国，全球第二个税负最轻的地方；中国内地则是全球税负第二重的地方，居于法国之后，也是亚洲税负最重的地区。调查度量雇主及雇员的综合税务负担，所用指标有5个，即公司所得税、个人所得税、财富税、雇主及雇员社会保障金及销售税。中国专家称，经济高速发展，政府结构庞大人员众多“税务负担指数”高是必须经历的阶段。我国目前税制有利于财政收入增长，而对企业的增收部分，需要下一步税改引起重视。老潘有什么看法？
【潘石屹】：中国的税收负担如果只是从简单的数字上看，可能是排列全世界税负的第二位，但是中国的税收非常复杂。其他行业的税收我不是非常清楚，就以销售房子与租房子为例，有各种各样的税收排列组合，有各种各样的优惠政策。不同的地区有优惠政策，不同的行业有优惠政策，不同的产品也有优惠政策。最近一个月来，探讨最热闹的“国八条”，实际上最核心的点就是要不要取消和取消多少对普通住宅的优惠政策，引起了社会上很大的波动和争论。所以从实际的税负来看，我不认为中国的税负排列在世界第二名，要建立好市场经济的环境，就要让税收规则简单、透明，大家一视同仁，过多的优惠政策一定会把经济环境搞得非常复杂，谁也看不懂。税收改革方向一定是透明的、简单的。在房地产行业的税收改革，前一段时间媒体和政府也透露出信息--就是要提高持有物业税，减少流通环节税来解决目前空置率比较高、二手房市场建立不起来、普通人的收入和购买新房之间的差距这些最根本的问题。但是这次出台政策，没有增加持有物业税，反而增加了流通环节税。
【北京客人】：《新地产》做封面文章质疑世纪金源SHOPPING MALL，关于北京商业模式的争论早在两年前就开始了，你觉得今天金源茂的问题是否意味着在这场争论中你是胜利者？
【潘石屹】：两年前，世纪金源房地产发展商和其他一些房地产商在城市大建SHOPPING MALL的时候。我曾经提出这种商业模式不适应中国，这是一种很典型的美国模式，这是建立在汽车轮子上的城市发展商业的一种模式。但这里没有什么胜利者，我也只是提出自己的一些看法，供大家参考，供投资者参考。而真正受害的是他们的投资者，出钱者。旁观者人只是发表一些自己的观点，做一些提醒。我在这件事情上是旁观者。
【潘石屹】之网络精英版：潘总，您好，朱德庸说“上班都是违背人性的”，并告诫大家要“以混水摸鱼的方法抵消十年如一日的工作烦恼”，您怎么看待上班这个问题，如果您也是上班族的话，您会怎么做？
【潘石屹】：上班只是形式，工作才是实质。只有工作才能创造价值，创造财富，所以要尽量弱化上班这种形式。如果在上班的时候像朱德庸说的“脑死亡”，那就是没有工作，最后的效果是零。我们在多年前提出的SOHO，就是减少形式主义的东西，多重视工作的本质。
【开心就好】：三环边上的广告换了，不再是潘总“飞跃城市”了，改成红色的“SOHO中国”的广告了，我觉得还是用潘总做比较好，生动、好认、印象又深，您感觉呢？
【潘石屹】：用我的形象，大家有点烦了，需要换一换。
【程成】：老潘现在读《亚里士多德十讲》有啥感悟？
【潘石屹】：这本书我去年就读过了。读这本书的时候在想，亚力士多德，跟中国的老子、禅宗，僧灿的观点是完全不同的，亚力士多德注重分类、逻辑、推理。老子和禅宗强调的则是自然融为一体，事物都是相通的。
【哪说哪聊】：潘总，您曾预测05年是房地产不确定的一年，这个不确定何时可以度过？
【潘石屹】：04年底，05年初有一些朋友，包括媒体的朋友一直在追问我，让我谈谈对2005房地产的看法，我对他们反复说，2005年的房地产是最不确定的一年，因为03、04两年来房价的高速上涨，房地产成交量急剧放大，积累了很多矛盾，也使很多矛盾变得尖锐，这种矛盾应该在2005年爆发出来，由市场做一些调整。但出乎我意料的是，爆发来得比预料早，来的方式也不是市场上“无形的手”，而是政策“有形的手”。
【蓝妹妹-在水一方】：昨天，您在清华进行了一场演讲，说说您的感受吧，另外，您是否会在其他学校进行演讲呢？
【潘石屹】：昨天下午我应清华经管学院MBA房地产俱乐部的邀请做了一场演讲，参加的同学非常多，天气很热，给我的最大感受是清华的学生都非常有自信心，有些同学在给我提问题时，问的时间一长，现场就有许多同学鼓倒掌，但是这些提问的同学都很有自信心，能把自己的观点表达结束。
【better_man】：小泉称参拜是个人信念,对此他国不应加以干涉。请问潘总的看法？
【潘石屹】：尊重别人的感情。我想是这个文明社会每一个人和国家应该做的，作为日本在这件事情上面伤害了邻国的感情，所以不应该一意孤行。同时我们在任何场合下，做了错事，伤害了别人的感情，伤害了别人的利益，甚至威胁了别人生命时，都应该对别人说一声“对不起”。但日本好象从来不愿意对它伤害过的人说声“对不起”。
【蓝妹妹-在水一方】：你昨天在清华大学演讲时称，城市化是不可阻挡的趋势，你还提到纽约城市的活力，你认为中国的城市化只有纽约发展这样一种模式吗？
【潘石屹】：中国的城市化不会重复国外的某一种模式，中国的城市化一定会走自己一条独特的路，但在中国城市化建设过程中，应该学习别的国家发展的经验，包括纽约城市发展的经验。
【蓝妹妹-在水一方】：尹中立称房地产“软着陆”只是理想主义的愿望，既然房价暴涨了，市场就只有两种选择，要么继续上涨，要么迅速下跌，不会出现第三种情形。意思就是暴涨后一定会暴跌，你同意这种说法吗？
【潘石屹】：这是中国的几位经济学家梦寐以求的事情，就是让中国的房地产价格暴跌，进而影响中国的经济，来充分证明他们的先见之名，预测准确。但这样付出的代价将是惨重的。
【蓝妹妹-在水一方】：法国和荷兰全民公决都投票反对加入欧洲的一体化，这是不是表明全球化或者你所说的国际化过程也有很多反对者？
【潘石屹】：欧盟最近发生一系列的事情：法国总理的辞职、欧盟宪法条款没有通过、以及法国全民表决反对加入欧盟的一体化，其实最核心的都是经济问题。像法国的失业率现在是10％，18岁到25岁的失业率是20％，这些经济问题表现出了他们之间的矛盾。
【Jude】：从2004年的"8·31大限"到2005年的"6·1大限"整整270天, 中央政府及有关部门、银行连续出招对房地产市场进行干预和调控, 但是房价居高不下、继续蹿升，有专家称, 有些人在背后搞阴谋, 不知您怎么看呢?
【潘石屹】：这是市场正常反应，我不认为有人在背后搞阴谋，尤其作为房地产市场是一个高度竞争的市场，像北京有上千家房地产公司，不可能有哪个人可以通过所谓阴谋操控。我们不能够把文革时期的观点，阶级斗争的观点，冷战时期的观点，来看待目前的经济问题、市场问题，
【阿松】：您满意目前的状态么？多少斤了现在？
【潘石屹】：65公斤，10多年都没有变。
【情何以堪】：你的红石公司的官司打得怎么样了呢?
【潘石屹】：红石公司小股东的官司，我们在法院开庭之前早就和解了。
【心海涟漪】：听说昨天您去清华大学演讲，效果怎么样？对现代大学生有何印象？
【潘石屹】：效果不错，气氛很热烈，在我演讲的同时，去清华经管学院演讲的还有美国的商务部长，我今天早上看媒体的报道说，商务部长被清华的学生问住了，挥汗如雨。我给大家演讲的时候也流了许多的汗，主要是昨天下午天气太热，教室里又没空调。
【潘石屹】：今天的聊天就到这里，再见！
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