▲搜狐网 焦点房地产网全程直播此次活动

　　【胡景晖】：非常感谢大家今天有机会跟大家交流，今天我们这个讲座分成四个部分，第一部分先由我跟大家讲一下一至四月份我们北京和最临近的城市也就是天津，四月份交易以来的情况，由我们事业部的同事给大家讲一下二手房的交易知识。特别是北京市出台了相关政策。另外我们第二事业部的同事给大家讲二手市场和今年的行情走势。第三部分由我爱我家房产伟嘉安捷的同事给大家讲一下最近房产按揭和贷款市场的一些变化。特别是这次我们非常的感谢有七家银行，包括一家外资银行业就是汇通银行参加我们这次参会。大家知道我们从去年年底开放人民币业务以后，有四家外资银行拿到了贷款的执照，允许在国内做人民币贷款业务，其中包括我们这次参展的汇通银行，还有花旗、还有东家一共四家银行。将来我们的二手房贷款和抵押贷款都可以。除了农行之外，还有股份制银行都可以带给大家丰富的贷款。特别是连续加息以后，市场有很大的变化。我先跟大家讲一下北京和天津一到四月份的变化。应该说相对于一手房子交易是目前客观的。

胡景晖

　　我们这次为什么能够能够举办二手房的房展会也是跟北京目前的形势有很大的关系。以往当中一手房肯定是唱主角的。原来我们预计可能需要五到十年的时间，二手房可能在房地产当中占主要角色，我们没有想到这一次来得如此之快。根据北京目前的产业布局和我们的交通状况，通州区住到房山，或者是固安甚至是河北，北京的交通也不是非常的乐观。国贸的交通状况大家也能够看到，相比一手房跟二手房相比也有比较大的优势。如果我们现在想到四环找二手房的项目，大家可以在焦点网上查一查，而且项目很好，四万块钱的也很少。剩下的就是一些亲环岛等，那你会到哪儿去住吗，不可能，除非是养老。二手房有现房的优势，但是知道2007年和2008年是中国的又一次高峰，大家看一号馆和二号馆有一个大的展会，就是幼儿教育国际展。为什么呢？就是因为今年全中国将出生2200万的新生儿，比每年多80%。明年也是一样，因为明年也有很多人生奥运宝宝。但是一手房项目一般真正的入主需要一年以上的时间。再加上二手房现在性价比非常好，总价也非常低，在一个连续加息的市场当中，总价低的房产是非常受欢迎的。因为我们的购房人可以不贷款，或者是尽量少贷款。再加上二手房周边的配套设施非常的成熟，不管是小孩上学还是老人看病和休闲设施都非常的好。地段、现房、总价低、配套成熟，二手房的优势是一手房无法比拟的。

　　据我爱我家二手房的统计是2843套，也就是说跟前四个月和去年的9月份到12月份比增加了18.10%。而且大家特别关注的是刚刚过去的黄金周北京的一手房只卖了181套，这不是我说的。因为现在一手房卖了多少套大家非常的清楚。但是我想在五一黄金周期间，所有二手房的经纪公司都有非常喜人的成绩。房价2007年一到四月份北京的二手房比去年同期上涨的11.93%，相近12%。

　　当然今天北京电视台来采访我们的时候，一手房是9%点多，今年在价格的上涨比去年是趋缓。整个2006年北京二手房的放假比去年上涨了27.5%。大家觉得为什么一手房为什么还要多了3个百分比呢？现在二手房的供不应求没有缓解。今天听讲的也有很多的业内同行，我们也可以交流一下，确实是市场的变化是非常的快的。在总的人群里面，拆迁户占了非常大的比例，这是北京市场的一个特点。也就是说随着北京的城市发展和奥运会的临近。现在北京市推出了二块现价房，面向拆迁户定向供应，但是仍然是杯水车薪。很多拆迁户拿到了拆迁本之后，第一选择就是二手房，据我所知在朝阳路以及朝阳北路这些拆迁的很多的拆迁户都选择在北京东部至通州类购买了二手房做拆迁的安置。在首次置业的比例初步增长了很多。房价这么高，实际上是跟中国的广大未婚的女性的妈妈是有很大的关系的。因为没有房子，他们的女儿就不嫁出去，没有办法，在婚育的高峰期男士就没有办法，但是一手房买不起，如果卖到非常远的地方上班又不方便。所以这次我们看到我们房源有两口之家的专门的主题展。就为即将结婚的小两口提供了很多优势的房源。

　　还有一部分是升级换代的，目前由于从2006年5月份开始，中国的股票市场进入了一个非常强劲的牛市。从一千多点涨今天四千多点。也有一些人，当然这个股票的增长跟房价是有增长的。实际上北京今年也在进行房屋普查，我们北京市民政局、公安局一联网，对不起，以家庭为单位，每个家庭名义下有多少套房产，或者两口子里面输一个名字，全部出来。某某某家庭在北京市拥有多少套房产，在哪些小区多大面积，什么时候购买的，目前的状况是属于出租状态一见了然。

　　从目前来讲，朝阳海淀还是占了半壁江山，特别是朝阳，其中有很多的商业都站在朝阳区。海淀区占到18.4%，丰台占12.4%。所以方庄的二手房价从2002年的时候，我们很多人刚入行的时候觉得要逃出方庄。比如说现在的万柳，朝阳公园附近湾流地区成为新的富人区，那个时候的房价是多少？

　　接下来朝阳区加在一起也就是10%左右，为什么呢？房源量很少。而且大部分的四合院不可能拿出来交易的，相对来讲，整体的供应量面积也不是很大。首钢搬迁以后，石景山的交易量这几点的情况突飞猛进。当然通州、大兴也呈迅猛增长的态势。从整个一到四月份来讲，整体的交易量是2800多套，今年突破十万套困难不是很大。能不能控制在5%以内，那么就意味着今年要下降，但是比去年涨幅要趋缓，这是一系列宏观调控才取得一个政策的成效。居室的面积看一下，消费者关注的还是到60平米和90平米的，60平米34.45，也就是说90平米以下占到了70%。这就跟国家的政策非常的吻合，建设部出的是什么？因为在北京现在二手房交易当中，90平米以下占70%。当然90平米以上的也是新增的一个热点。在过去几年当中，我们二手房有很大的变化，很多人认为二手房是破房子，其实已经不是了。现在有很多是四新房。比如说离国贸很近的富力城，是一个很好的房子，开盘的时候七千多，现在呢？一万二和三四五左右，翻一番了。整体来讲CBD、金融街等这些大的商圈在交易中也是非常火爆的。但是越大的户型相对来讲所占的比例会下降，但并不以为这个市场不活跃。实际深恰恰由于二手商品房，比如说二手的别墅，比如说四合院。我相信如果今年是10万套一手做到20万套，我们基本上是一手的一半，在三年左右的时间，北京的二手房将超过一手房。这也在上海已经成为现实了。

　　我们再将我们北京最近的一个城市，也就是天津。当然我们温总理也是天津人。现在的经济发展中心是由90年代末上海逐步转为天津，天津是一个新的发展重要区域。天津也是刚刚更换了市委书记，他原来做过深圳市的市委书记。所以天津的金融发展和经济发展是非常迅猛的。也有可能把我们目前的中小企业作为类似美国的纳斯达克剥离出来，成为自己的中小型版。我们现在的中心加上铁路又一次提速，现在坐火车到天津只需要一个小时。还是采用得到的S技术，北京到天津的直线的交通只需要大约25分钟。如果你的房产离天津的火车站不是太远，虽然你住在天津会比你住在北京到单位的时间一点不会差得太远。

　　在过去的五年中，我们觉得确实北京二手房确实是发展得最快的，上海二手房交易是最大的。但是在过去的五年中，天津二手房的交易量如果以套数来讲是排在中国的第二。今年第一季度天津的二手房的交易量是一万六千五百零三套，缓比有所下降。2007年的第一季度，天津二手房的成交均假是3685元每平米，刚才讲北京是7千多。与去年的9月份到12月份相比，每平米减少了28元，也就是说整体减少了1%。 目前天津的城市规划也在变化，天津和我们过去认为的天津比较一样了。我去年去天津考察过，在天津滨海新区，就是天津的开发区是一个增长非常快的区域。也修了轻轨，我是滨海人，什么意思呢？什么叫我是滨海人，也就是说现在很多住在天津技术开发区的人，认为我不是天津人，是一个新的增长点，所以我是滨海人，所以我不是滨海人。实际上滨海区也是我们未来发展比较快的。去年我们有一支股票叫泰达，是天津的龙头股。去年的春节的时候这支股只有两块多，今天这支股是20多块钱，一年的时间。也就是说在未来得几年当中，包括南部的开发，我们客观来讲，甚至在未来的若干年中，天津的城市发展是做出了贡献的。整个的天津的开发也是做了逐步的建设。天津的交易量是1600多套，同比来讲也是2万多套，但是价格比北京便宜了很多。随着天津的几年的经济发展，天津的房价也会逐步的提升。从回顾整个今年的发展来讲，我认为北京的二手房今年仍然是交易量会逐步的增长。去年统计出来是7800多套，有一些是商业，跟我们没有关系的。把这部分扣除掉，我认为住宅大概在7300套左右。根据今年的发展态势，我们的北京二手房交易量有望突破10万套。如果突破这个数，整个市场的环境跟以往就大不相同了。逐步在未来的三年左右时间，会逐步成为主导。今年二手房的房价仍然是一个稳步上涨的趋势。但是和去年27.5%的增幅相比，我希望今年的二手房价如果能够控制在两位数当然好，我觉得恐怕是在11到15之间。所以我们在我们的政府和中介协会在逐步规范市场以后，能够想更多的办法促进二手房的统计。

　　比如说今年的房屋普查以后，每个家庭名下有多少套房产将一见了然。为什么呢？第一今年政府将开征的物业税已经放在办公桌上了。主流意见是明年评估价格是0.8%。也就是说如果你做第二套房子，如果你是一百万的房子可能明年要叫8000块钱的持有税。当然有人不在乎，说我十套和八套。其实早在1997年的时候，国家就提出来要开征遗产税。为了开征跟财产所有的相关的税收。比如说存款的实名制。现在到银行去存款，要是随便取一个名字是不可能的，存款实行的实名制。如果这些在跟银行一联网，每个家庭大概有多少财产都很清楚，这些都是未来将来开征财产税做准备的。物权法的实施，一方面是私有财产的保护，也是国家要考虑到个人财产现在开放比较的严重。

　　刚才就是讲了一下宏观的经济形势，整体来讲二手房是非常向好的。接下来一些交易的知识由我爱我家第一事业部的同事，还有第二事业部的同时，还有我们伟嘉安捷的经理给大家讲一些关于二手房交易、贷款包括非交易的贷款的一些知识。如果大家有什么问题愿意跟大家交流也非常的欢迎大家跟他们提问，谢谢大家！

　　【岳禾】：首先感谢大家今天到这儿跟大家说一些东西，我希望这些东西对大家买房或者是卖房有一些帮助的。因为我刚才看到有一些人在看自己手里的宣传册，包括我们公司和我爱我家的一些业务的宣传手册。既然大家也看了一段时间，如果在座的各位有什么问题的话，我们可以随时的批一些买卖房屋方面包括房地产二手房方面，或者是一些房屋按揭等等一些相关贷款方面的问题可以随时提出问题，我们在这边尽可能的为大家解答，不知道大家有没有这方面的问题呢？

王子辰

　　【王子辰】：在这儿先说一下资金监管，是指监委和银行监管交易结算资金的流向。因此在这个大的前提下，所有的资金在交易结束之前，只要你进入了监管帐户都不能够把自己的所谓的资金监管的钱提出的。也就是说只要交易没有结束，谁都没有安全动用。从结算交易安全来讲，对于客户来说，应该是非常非常的保险。但是它唯一的保险就是对业主。它所有的标准在监管之前，他们的购房标准不一样。因此你交易完结的标准也是领取房产证，所以业主不可能在产权登记的时候拿到房产。所以对于业主礼说，资金是非常的安全。但是有一个问题就是可能会延迟一部分的业主拿款时间。因此如果说各位业主可以提前出售。他本人是无法从监管帐户里面取出相应的资金的。所以如果说有出手得需要最好是尽早。如果说您双方走的是双方自行交界，这就是一个问题。我爱我家公司对客户的资金提供一个担保责任，就是你拿到房本之后我们才可以付房款。

　　对于监管帐号的钱款的走向需要解释一点的就是，监管帐号是属于您委托的中介公司开的帐号，是由建行直接监管的。他唯一的满足的一个事情就是业主拿到结单，最后银行才可以支付资金监管。大家有没有要提出的问题？ 他允许在业主无法还清贷款和不愿意贷款的听见下，他可以通过担保公司，最后来转交这部分的房款。

何静

　　【何静】：大家好，我是伟嘉安捷业务经理，我姓何。伟嘉安捷是我爱我家的一个子公司，他所承担的工作主要是为购房需求的客户提供按揭服务的，还有一部分的业务最主要是有房产的客户提供方法的一个业务。所有我爱我家的客户它只要是做贷款的，都是由伟嘉安捷为贷款来提供服务。所以刚才的王总监也说了，比如说房产的出售方有按揭的情况下，再把房子出售给卖方。但是通过资金监管这种方式，按照国家监委出台的监管的规定来走的话，必须是买方同意，但是之间的风险是由卖方和买方承担了。只是说在客户产生贷款或者说卖方没有欠款不能偿还的情况下。我知道大部分的客户是通过按揭的方式来购买房产的。一般的情况下大家都比较的清楚和熟悉，就是商业贷款。商业贷款现在有很多，我不知道大家今天看没看，我们展会里面有很多的银行，也包括外资银行。也就是说对于北京市的二手房的市场，贷款的市场银行都是相对看好的。特别是外资银行，可能客户的选择余地会大一些。

　　所以从商贷的情况来说，我觉得现在对所有的购房人来说，目前的市场应该是非常好的，但是最主要的就是在办理贷款手续的时候，一定要选择适合于您的贷款方式。这样可以节省一笔资金出来，这是商贷。还有公积金贷款，因为很多的单位给职工上公积金，这个是国家对所有在职人员一个福利的补贴。它是要比商贷比较低一些，所以对于公积金来说，很多人如果年息有12个客户以上的客户，在北京买房产的话都可以用公积金。公积金是有一个最高的贷款额的一个限制，也就是说最高是40万以下，不能超过40万。因为管理中心会对个人的资金会进行审核。一般的情况下不能够超过40万，如果你的信用资金很好的话，就会评为3A级别，这样就可以提高，但是只能提高10%左右。所以你一定要考虑到这一点，你的贷款的额度只能是40万。

　　最后会有一个贴息贷款，您可以享受公积金的利率，但是所走的程序是按照商业贷款去走的，但是它不受40万的限制。如果你的贷款额，比如想贷到50万，现在您又有公积金，首先公积金又不能满足您的要求，那您就可以选择贴息贷款。这样就可以不受40万的限制，您还可以享受低利率，这是相对比较合适一些的，这是购房按揭贷款的几种方式。如果您要想买房的话，现在如果要是手上有一套房产，不管这套房产是属于完全产权没有任何抵押或者是房子现在还处于按揭状态的房产，都可以通过这样的房产来进行融资。

　　大家可能比较熟悉的，比如说像消费贷款，如果您在北京这边有一套完全产权，也没有抵押和债务债权的情况，您可以通过这种方式可以把您的房产做抵押，然后你可以把钱去做其他的事情。比如说重新再购房，或者是出国。还有就是银行的按揭现在还没有还清的房产，如果还想把这个房子拿出来融资的话，以前是不可以，现在可以。可以做一个同名按揭。如果这套房子原来只贷了40万，还了五年，但是在五年的过程中，您的房产也升值了。比如说升值到120万了，您可以按照120万的市值来向银行申请贷款。您出来的额度会比以前的35万要高，或者是50万。其中35万去把你原来按揭贷款直接还贷。剩下的可以拿出做其他的用途。比如说重新再购房，或者您想去经营公司，或者办理一些其他的出国的留学手续之类的都可以。对于现在各个银行来说他还提供了很多关于借款人还款的方式。就是说随借随还的。您可以随时把钱提出来，只要给银行打一个电话就可以了，这是对于大家融资特别好的一个方式，特别是现在关于股市和基金都比较好的情况下，很多人想去投资，这都没有问题。只要您现在有一套房产，不管是他处于完全产权都可以达到一个要求。不知道大家有什么问题，如果有问题可以随时问我，我们的高级顾问会给大家一个详细的解释。下面请我们同事来给大家讲一下关于房产的问题。

　　【张薇】：下面我给大家讲一下目前来说关于公寓东北地区投资一些方面的情况，首先在东北地区我们现在有三个商圈。第一个是我们现在目前比较大的药饵商圈。主要的地区是北三环到北五环地区，将来奥运会的所在商圈。目前投资这个商圈的话，如果只专做投资的话，只做一居室基本上是在2000年以后，基本上是50平米到70平米之间。如果您想出租用的话，这样的价格，单价现在是均价一万到一万三千。如果您是自住型的话，我们一般建议您选择以下几个楼盘。比如说欧陆经典、广大名住，因为他们的物业的维护水平也比较高。很多住在这几个小区的业主的素质都比较高。如果您是从资助的角度来说，建议您考虑上面的几的楼盘。从目前来说交易量排在第二是望京，整个的望京商圈是属于亚洲比较大的居住社区。它的商品房项目都比较多，基本80%的项目都是在2000年以后的项目，年代比较新，格局也比较好。目前来说，它的价格相对来说可能比CBD商圈要低一些。均假大约从9500到12000之间。在望京有几个可以建议大家去购买的楼盘，有大项京城，还有现在正在修的有一些一手楼盘已经在售的，项目也比较好。因为它目前来说，整体的社区环境比较的成熟，尤其是整个望京商圈应该是从2000年以后，就逐渐形成了自己的规模，很多外国居住人员，比如说日本人、韩国人基本上是首选他们的居住区域。不管是自住您的回报率都是比较高的。

　　排在第三的就是CBD，因为他们现在有好的老房子都要拆迁。主要居住在几个项目，像康宝花园，CBD的价格要高一些，是一万一到一万五之间。我上面说的几商圈，建议大家首选的项目，从投资的角度来说，大家首选是一居室，如果两居和三居可能在税费上增加土地增值税。如果自住和将来长期的发展，比如说有孩子上学、照顾父母条件的情况下，建议大家选择是两居。目前来说，整个公寓的两居室它的面积是从80平到130平之间。所以说在未来五来之内，如果您选择这样的房子居住的话，是完全可以符合你的居住环境。目前来说我们整个公寓的房子是2000年以后的房子居多，所以相对来说，在税费上，比如说像目前来说，有营业税、个税，还有一些大的面积会产生土地增值税。 所以我们建议大家在做投资的时候，要抱着谨慎的态度。虽然股票和基金都比较的热，但是您首先要考虑到，必须要有三部。第一是您目前，不管是贷款买这个房子，您的实力够不够。您要从预算的角度去考虑。第二是您将来买这个房子，您的月供还不还得起。第三是在考虑他的总价。因为有的时候，高价的房子不等于他的性价比要低，所以建议大家从上述三个方面来考虑，这个房子适合不适合我居住和投资和选择。

岳禾

　　【岳禾】：我今天一上午我发现很多我们现在尤其是我们的客户，有一个需求和问题，我应该买什么样的房子，可能大家都是要买房子的，但是我需要什么样的房子，什么样的房子适合我，在这方面可能大家的概率稍微的模糊一些。在这一块我首先建议大家，大家买房子的时候第一要明确我们的目的。我到底是要投资，比如说我手里有一些资金，又不愿意又不会去炒股票这些交易，尤其中国人的习惯性的思维我买房子就去置业的这种方式。相对来说中年人以上的客户相对来说是比较偏重于这方面的。投资方面来说，首先我们的同事也跟大家介绍了，在城东北地区有很多的楼盘适合大家。在之前我们公司的胡总也跟大家说一下，二手房其实最大的优势是它的位置上的优势，尤其在我们城区的地区，或者说我们现在在整个北京城的兴起的一些区域，这些区域其实是比较值得我们去做投资方面相关的投资方式。比如说我们东西城、崇文，可能这些房子比较老，又不像我们新的公寓那么的完善，一般来说都是比较早的房子。像这种房子并不代表他的户型不好和不新，它就没有投资的前景。因为我本人是主要负责城西部的地区的。打一个比方来说，比如说我们的乐坛区域，一个区域40平，一个一居室可能是八几年的房子，这种房子在市场的售价都比较好。像这种房子我们以投资为来买的话，如果单价高一些，但是总结比较低。这种一居室和相对再大一些的小两居，一居室不用装修非常好，只要干净，然后家电齐，像这种房子我们在这个区域已经租到1800到2000多可以。因为我们每个月都比较的稳定，拿以前的概念来说超出以前的概念投资的回报，这种的投资的回报是比较高的。这种区域比较适合大家以出租的方式去投资。这种房子贷款的话，刚才我们伟嘉安捷的何经理也说了，这种房子也不能不会做贷款。如果您是到我们公司来做交易的话，我们会帮您算一下。它的月供会有多少，包括我的商圈能够出租到多少钱，我们可以算一下，我们可以自己考量自己的一些资金的压力，其实也是一个很好的选择。包括以前像我们有在我爱我家成交的客户，都是一个人可能要买两套甚至是三套房子，这种小户型的出租是非常非常快的，可以说是非常非常适合的。

　　我还有一个要说的就是我们在哪些区域适合买和卖，我建议大家选择一些比较兴起的一些大的区域。在东北部地区，像西部地区，我们想选择一些房间不能新，包括您对它的物业、小区周边的配套设施有一定要求的话，我建议大家可以考虑一下西北部方向，包括我们万柳、四季成和上帝的区域，他的区域不管是你去做投资和自住都是比较适合大家去选择的区域。我们现在相对来说，房价比较低，在目前的市场会有一个相对比较大的发展空间。城南北地区的丰台，包括石景山和门头沟。石景山的区域我比较的了解，以前是首钢，原来居住的很多人都是首钢的一些家属等等一些人，或者是工作人员。现在整个首钢已经搬迁，这个区域包括他原来的配套设施都是很完善的，包括房子也是很大的。因为他的地理位置的原因，包括我们北京人也一个讲求山风山水的现象，这个地区也是投资的一个很好的区域。比如说五棵松，他有一个奥运场馆，紫禁长安在前年刚刚开盘的时候也就是在六千到七千，到现在价格已经上升到九千以上。因为他离奥运场馆非常的临近，他的旁边有一个非常成熟的大的商圈，现在的房价涨到了一万三以上。据我们现在的一个市场的观察来看，它也不会是奥运会结束以后，我们的房价不会跌到六千和七千，基本上也不可能有这个现象。所以像这个区域，包括丰台和石景山，大家不管是自住和投资是一个比较好的方向。

　　包括有一些人在选择房子的时候，刚才提到一些，像城里的房子都是老房子，我们以前遇到的客户会提一些问题，可能大家有一些误解。首先是这样的，在中国的相关政策来说，对于一个房子的业主来说，他是有产权的。但是对这套房子的土地只是拥有一个50年或者70年的土地的使用权，房屋的土地永远是属于国家的。我们在目前的政策在一定的时间内我们是要交一个土地使用费用，我们可以继续使用这块土地。现在尤其是楼房，过去的四合院可能住五代人，现在一般的楼盘，住满30年和40年的房子都是比较少的。这是第一个，是我们惯性思维的一个因素，第二是土地的使用权，现在相关政策，如果他没有明确的统计界限的话，哪怕是这个房屋的第一套上市交易的时间为起算。

　　有一些房子可能出一些土地使用权证，如果有年限的话，我们就按上面的年限算就可以了。在房屋产权这方面我不知道大家还有没有一些其他的问题，我们会马上对大家的一些问题进行解答。我不知道大家对二手房方面，大家是根据自己的情况想主观的去选一些房子，还是希望了解一下，去下手去找一个最适合自己的房子。因为以我的观点来说，真正能够满足自己百分之百房子的要求，在市场上几乎是没有的。

　　如果大家现在想不到什么相关问题的话，可以随时到我爱我家，或者是伟嘉安捷的展台去询问一些业务员去进行一些详细的详细咨询。谢谢大家！