研讨会首期8月10日下午在金泰城·丽湾售楼处举行，焦点房地产网现场直播，敬请关注。

张文豪

　　【张文豪】：各位来宾，下午好！首先，我代表新地产介绍一下今天坐在上面的几位老师和嘉宾。

　　国务院发展研究中心局长，著名经济学家，程秀生；

　　中国社会科学院经济研究所研究员、中国社会科学院研究生院教授、博士生导师，天则经济研究所所长张曙光；

　　北京科技大学教授 国资委战略部前部长赵晓；

　　金泰城·丽湾项目总经理马强。

　　今天的论坛是由财讯传媒集团、新地产、金泰地产合作举办的。我们今天是2007年中·中国经济猜想系列论坛的第一场。我们媒体为什么要探讨这个问题呢？因为现在这个问题已经不是理论上的问题，不管是猪肉涨价还是成品油涨价，和我们每个人的日常生活都是密切相关的。再往高点说，比如我们还有点闲钱要投资赚钱什么的，股市、楼市是涨还是会跌？这些问题是和我们每个人的生活都有关的。

　　再来说，我们为什么要找到这里办？因为这一两年大家最关心、最痛恨、最喜欢的话题就是房价，但事实上我们房价谈得太多了，因为房价是表面现象，它是所有中国背后大的经济因素最突出的体现。所以我们今天往下走，我们看看这个房价背后的一些东西是什么情况，这是我们今天搞这个论坛的目的之一。我们的论坛当然不会告诉大家说你要买房子还是不买，买股票还是不买股票，我们只不过是给大家一些帮助。

　　坐在台上的三位专家都是中国经济领域非常知名的专家，我们先请三位专家做一个主题演讲，主题是中国宏观经济下一步的走势，有人说会通胀，但是也有人说是通缩？我们对这个话题都比较关心，下面请三位专家给我们发表一下高见。

　　【张曙光】：大家现在都非常关注中国经济的走势，关注中国房地产市场和股市的发展，我觉得很正常。如果说通胀、通缩，尽管昨天央行发了货币政策报告，我倒觉得从今年的情况来看有可能消费物价还要上涨，但是说是通胀我觉得看来也不可能。因为在5%以下，不能说是通胀。温和的5%以下的状况对中国经济还是有好处的。

　　从今年的情况来看，我觉得超不过5%。因为上半年3.2%，下半年现在取决于秋粮的状况，秋粮的状况大概不好，因为现在的灾情太重，还有国际粮价的问题。但是我觉得资产市场是值得关注的，消费物价问题目前还不大，但是资产市场涨价的状况确实令人担忧。股市涨了一段，从三月末的3100点涨到5月28日4300点，经过这一段调整，现在又上了。我觉得中国的股市、房市从长期来看还是一个上涨的过程，但是在短期内涨得过多恐怕有问题。

张曙光

　　最近大家看到房子涨价很厉害。我们有一个买了二手房在王府花园，前面是68万，后两周去交款的时候，中介说，算了吧，我给你70万你卖给我。现在房价的上涨，二手房达到了7.8，一手房是7.1，实际上从北京的状况来说是涨了33.7%，深圳涨了50%。我觉得恐怕这是值得关注的一件事情。问题不光是我们的房价涨，而且是政府在调控，但越调控越涨。我们从03年进入这一轮经济周期的上升轨道之后，03年就开始调控。03年1212文件是第一个文件，紧接着18号文件，搞的所谓“8.31大限”。后来我们知道又出的90平方米，后来还有“国八条、六条、国十五条”，04年28号文件、06年31号文件都是针对房地产来进行调控的。但是你可以看到，越调控越上涨。原因在什么地方？我看政府的办法不对，它的一些办法与其说是抑制房价，不如说是哄抬房价。在这个问题上，我觉得政府应该解决贫困人口的住房保障问题。

　　住房保障有三类，一类是救济性的保障，即廉租屋制度。一类是辅助式的，可以用各种办法去办法。还有一类是互助性的。这三类都需要政府拿钱，只是拿的方法和多少不一样而已。我们现在的状况是政府没有承担起自己的责任，政府不光是没有拿钱解决这些保障性住房的问题，而且政府从房地产中取得了大量的收入。我为什么说政府没用呢？我们到06年底，全国512个城市据说建立了廉租屋制度，但是到了06年底，累计廉租屋投资是70.8亿。这是一个什么概念呢？占06年房地产投资的0.36%。其中财政拿钱32.1亿，占了当年财政支出的0.16%。荒唐还荒唐在什么地方呢？政府不光不去拿钱，而且有的政府要开发商拿钱解决廉租屋的问题。今年1月5日，深圳市政府公布了它的《政策性住房新政》，要开发商拿出15%面积，由开发商出钱出力盖好求，无偿交给市国土局，由国土局来出租和出售，这叫做政策性住房。如果这样要算是政策性，我看一切都可以算是政策性了，只要出一个文件就可以了。

　　我们不说这个事情的侵权，就说所谓什么是政策性，居然荒唐到这个地方。深圳敢这样，全国哪个城市敢这样？而且深圳房价上涨也与此有关。所以我觉得要解决这个问题，政府该怎么做？首先第一条，你拿钱解决住房保障问题。第二条，不能像现在既控制投机，又控制房价，根本不需要这样，你就把贷款管起来就可以了。比如说规定开发商有多少自有资金才可以贷款，达到规模才贷款，达不到规模不贷款，你管住行长就可以了，你管开发商干什么？我觉得这个问题要这样解决。

　　现在我们的关键问题就是政府、开发商、银行三家都有利，所以大家结合起来把房价弄成现在的样子。而且你可以看，为什么政府控制“地”。现在我们的土地是由政府控制的，政府可以说是一级市场的垄断者。我最近正好做了一个关于土地问题的报告，大概有四万多字，对中国的土地问题我总算是弄清楚了。其实我们土地最根本的问题是什么呢？是两种公有制土地，尽管都是公有，但是同地不同权，同地不同价。政府在这里，通过土地的专有来吃利。上海提供的资料，土地在农民，我们现在征地补偿的标准是一公顷45万左右，即一亩地3万元。到政府一征用，一级五倍上去了，二三级市场又上去了。政府控制人家，农民的地不能建设用，要建设用，就要由政府征用，由集体土地变成国有土地，有一个变性的过程，变完之后才可以用。变完之后，一方面让农民承担了所谓基础设施的成本，另一方面把农民排除在土地升值收益之外，政府从中获利。一是土地可以计价补偿（音），第二有的土地还可以发展工业，有很大一块的土地出让金，甚至在很多地方的财政预算中占到了60%以外。这是什么概念呢？就是财政内和财政外预算相当。而且有了土地之后，可以发展房地产、发展建筑业，这些产业的流转税收占到了很多地方发达县预算收入的40%。这还不要说土地一头连着财政，一头连着银行。

　　为什么是一头连着银行呢？现在地方基础设施的投资，大城市几千亿，中等城市几百亿，小城市几个亿，钱哪里来？据说财政拿了10%，另外30%是土地出让金，还有60%是土地的抵押贷款。大家想想，房地产、股市中国还有一个长期的上升发展过程。这是肯定的，因为房地产我们才几年。这个过程因为是一个中长期的问题。但是这个问题弄不好，一旦大涨大落对谁都没有好处。现在可以说土地贷款是好事情，但是一旦这个价格涨起来再落下来，就成为了呆坏账。所以要看中国到那个时候是什么样子，如果这么平稳走下去，还有一个长久的发展过程。但是我实在担心会出问题，一旦出比较大的问题，打断这个过程对中国是不利的。中国陷入这么一个困难里面。

　　【张文豪】：谢谢张所长，张所长主要是谈房地产的。下面我们请程老师给我们讲讲，宏观经济说了很多的数据，这些数据有连续性、还有一定的准确性，实际上这对我们下一步的发展，包括房地产市场的发展都是有影响的。所以我们想请您就宏观经济下一步走势的情况，谈谈您的观点。谢谢！

程秀生

　　【程秀生】：今天主要谈谈房地产市场价格的走势问题。大体上如果说得开阔一点，中国的经济走势现在总体上处在一个低收入正在向中等发达的转变过程中。我国前一段有一个消息反映了我们经济的特征。中国GDP去年是21万亿人民币，今年可能增长10%，这样就可能超过俄罗斯，变成世界总量第三。这个总量第三从经济特点来看，它意味着中国的经济由原来不发达的发展中国家的微量经济，到现在基本上从总量上已经成为了世界上大国经济的规模。所谓大国经济和小国经济，小国经济不影响全球，大国经济你动一动就会影响全球。你要是想像国际市场卖东西，你多卖一点马上国际市场价格降下来，少卖一点价格升上去；你要买点东西，你买点什么什么涨，你不买什么什么降。你要说我们继续走发达国家的老路，污染排放，先污染后治理，现在他们就给你进行限制。所以走这样一个大国经济我们就面临了一个基本特点，就是我们越来越感觉到地球是一个地球村，整个发展受地球总体的制约。

　　在这个格局下，它必然引起整个经济结构性、层次性的变化。从产业结构的变化说起来就远了一点，产业结构变化是当前中国一个最重要的变化，特别是像住房、房地产高度增长，肯定是体现了产业结构变化的一个特征。无论你怎么评价这个特征，它肯定是一个特征。与经济总量变化以及结构变化相关的另外一个重大变化，就是整个社会价格正在出现实质性的变化。如果大家回想一下最近几年谈价格问题谈得很多，而且都是在不同层面。从前两年谈粮食价格上涨，大家在不知不觉中，黄金珠宝的价格以多一元、两元的方式变化，因为这个和社会大众关系不大，所以没有引起大的关注，但是已经发生了非常大的变化。从社会公共产品和半公共产品来说，老百姓和医疗实际上是有很大的关系。和城市居民关系最密切的，特别是最近几个月可能是住房价格的变化。

　　住房价格的变化是由我们原来计划经济时期，住房作为非商品、供给制的只有使用价值没有价值的东西，把它导入市场之后，到原来城市房改规定一个启始价，才有了这样的调整。这是问题的一个方面，从这个方面才有了一个时期涨、一个时期落，这以前都经历过，这种情况是正常的。另外一方面，最近以来，大城市特别是特大城市住房价格大幅度的上涨，以深圳房价快速上涨为代表，这是另外一种和房屋价格有关系的类型。当然这种价格的变化，也涉及到基本生活元素，食品、猪肉、服装包括家用电器。我想总得来看，它是由中国原来计划经济向市场经济转变，由原来不发达的经济，逐渐向一千美金、两千美金发展过程中，比价关系的调整变化。

　　这里面确实有一个社会各方面如何承受、如何消化比价关系变化的问题。有些问题处理好一点可能会让各方面感觉到压力小一点，配套措施强一点，更容易为社会各方面接受一点。

　　我们这个会谈的主题是城市住房的价格问题。我想城市住房的价格问题大家谈了很多，我想从一个角度来谈谈这个问题，城市住房价格说来说去是住房供给和住房需求量者之间的平衡点问题。在什么价位上，供给和需求大体平衡，如果这个平衡能够稳定下来，能够和它的成本价格基本稳定下来，这可能就是一个比较长时间的稳定。如果它平衡了，但是和成本价格之间有很大的差别，它必然会像蜘蛛网一样有很大关联。我们讲其他东西价格的上涨，包括医疗教育更多是讲支付不起的问题，看不起病、交不起学费更多是一个支付能力问题。但是住房不一样，住房除了价格高，还有买不到的问题。这是和其他方面都不一样的。

　　为什么出现了买不到呢？我想这里面大概有住房购买力形成机制和其他商品购买力形成机制明显差别的问题。你要想买一个珠宝首饰大概没有人会给你贷款；如果你要是有病了，自己支付不起，社会可能给你一定的捐助，但是也没有一定的渠道会给你贷款；但是住房购买力的形成是包括两个方面，一个方面是个人直接支付能力，一个是银行按揭贷款。大体上是二比一，个人出一份，银行出两份，这样购买力的形成比其他领域中多了一块。这样购买力形成在某种程度上是活跃市场的一个因素。比如深圳的房子去年卖一万，今年卖两万，去年银行给贷7千，今年银行给贷1.4万，这大概是某种程度上价格承受能力特别强的一个因素。银行为什么贷款呢？除了一些制度安排之外，和银行本身有益相关。从这个角度来说，和宏观经济联系更多了。从这个方面解决这个问题，我想有一个需要考虑的，就是银行信贷安排怎么和住房供给相平衡的问题。说到这一点，可能是各个方面都不太同意，银行和房地产企业不同意，甚至是买房人也不同意。这个问题怎么解决？我觉得这是一个关键点。我提醒大家注意一点，昨天互联网上登了一个消息，说很多地方开始对银行按揭贷款收紧，这有可能是对房价走势、供求关系调整引起一些看得见的变化，这个变化怎么样？欢迎大家还是继续关注，它会引起变化是肯定的。

　　【张文豪】：张老师和程老师用了一定时间说房地产。在赵老师发言前，是不是请马总来谈一下，因为刚才也提到了“买不着”这个现象，作为我们第一线的老总来看看这个方面，会不会有用？另外为什么老买不着？程老师说是因为银行帮忙付了60%的房款，您觉得是这个原因吗？

马强

　　【马强】：今天非常荣幸，能够和国内非常有名的经济学家一起来探讨。从宏观经济角度，我确实没有那么多的理论框架和扎实的功底，作为主办方我就简单讲一下和我们房地产业的联系。

　　现在房地产业炙手可热，房地产业是中国经济的晴雨表，它反映了中国宏观经济的一些变化。刚才老师讲的问题，很多观点我非常同意。刚才从主持人的提问说为什么买不到房？我想说得稍微远点。

　　为什么买不到房，首先有一个预设的条件，在北京买不到。这很简单，从2005-2007年，北京市连续三年没有供地。动用比较复杂的经济学框架来说明，供给和需求本身存在了严重的矛盾。稍微延展一点我想讲，实际上从我们做实务的角度能够看到一些社会行为。第一，我们操作的项目外地人购房占到了将近一半，为什么大家都想在北京买房？因为这里各方面教育设施、医疗设施比较好，所以大家愿意到大中城市生活。如果我们的二、三线城市的教育资源、医疗资源能像北京一样发达，我想这种城市间迁移的成本每个人都会优先考虑。

　　第二，在我们操作的一些项目中我们也做过一些统计，凡是中高端项目也向一些行业倾斜。我们看到一些行业之间的收入差距，这种不平衡现象是存在的。这都是宏观经济的一种反映。政府看到的现象是房价在上涨，买不到房，政府也出了很多强有力的措施，在我们操作过程中，房地产业应该是在宏观经济层面上出台政策最多，也是事与愿违的这么一个领域。每有大的政策出台，应该说都比较大的“促进”了房价的上涨。应该说，现有的宏观经济调控办法在房地产中起码是失去了效率。所以我们是多么希望政府能够出台非行政，用市场的手段拿出好的政策措施，支持房地产业能够持续的发展。

　　现在我们非常欣喜看到，在北京操作项目的，北京市政府的措施逐渐归位。07年我们能够明显感觉到北京市在加大供给方面有所侧重，我们也参与了投标，下一步有70个地块要放。第二，在加大供给中，特别提到了要对低收入人群的倾斜。政府在做它应该做的事情，商品房要由市场去调节，供需矛盾、价格要交给市场调节，政府要保证中低收入人群，廉租房、经济适用房应该由政府去做。我们下一步有信心，政府会出台更多更好的措施来支持这个行业持续、健康、快速发展，而且政策的出台要兼顾社会方方面面。

　　【张文豪】：前不久我们在采访时，我们采访了一位非常著名的开发商。我们最后问他一个问题，“你说房价涨，抛除其他的因素，政策性的因素我们不管，什么情况能导致房价逆转”？最后他说了一句“那就是中国的整体宏观环境出问题了”。我们根据这个开发商的回答自然关心中国宏观经济的问题，那么我们欢迎赵老师给我们讲讲，未来几年，中国经济到底会怎样？

　　【赵晓】：首先回答一下主持人的问题，中国 会通缩还是通胀？目前通缩的可能性是零。但是也有一种可能性，就是政府犯错误，假如政府犯错误，就会通缩。如果政府不犯错误，通缩的可能性是零。

　　通胀的可能性有两种，一种是4-5%以内的温和性的通胀，这种可能性应该占到了60-70%。更温和的通胀，4%以内的还会占到30%。我们可以讲几个理由，我们当前的物价上升，现在很多人都在担心，所以很担心我们的物价失控。但是我们看今年上半年的物价上升，我们会发现去年占了1.7个百分比，今年新涨价的只有1.5个百分点，所以我们今年并没有看到太强的物价上升的力量。

　　第二，我们可以看到粮食所带来的食品价格对整个物价影响贡献率达到了78%。换句话说，如果我们按照美国人计算核心物价指数，把粮价抛出在外，我们当前物价只有00年的水平，这是很低的水平。

　　粮价的上升是由世界传导过来的，全世界的粮食价格都在上升。其实我们国家上升是比较低的，而且它的这种上升是一致性的、外部性的、短期性的。所以从这样一个走势来看，我们预计三季度物价还会继续上升，因为这样一个惯性还没有到头。另外去年三季度的基数也比较低，所以我们看到物价是会继续上升。但是它不会老这么涨上去，因为这个因素主要是粮价的影响所带来的。所以我们说这是一个方面。

赵晓

　　第二个方面，我们也会看到宏观经济的其他一些影响物价的因素。比如说目前的产能。为什么从2003年我们国家的物价开始蒸蒸日上呢？因为当年的煤电供应都很紧张，跟不上，但是经过了这三年，我们现在产能有大幅度的增长。比如说电力的供应，过去三年电力装机容量增长了一倍以上；煤炭供应目前也很稳定，石油、天然气库存也非常稳定，交通运输今年上半年增长了12%。所以我们看到煤电油运的供应能力有改善，很多的产能都有改善。如果你需求上升了，供应也上升了，你的供需可以在高位达到一种平衡，不会引起大幅度的上升。所以这是物价不可能出现大的恶性通货膨胀的保障。

　　再从上半年开始看，我们投资增长比较快有一个比较大的反弹。它又和信贷的扩张联系在一起。上半年信贷规模已经用完了全年的80%以上，所以它下半年会自动的收缩，再加上新开工项目一系列的影响，即使你不出台任何宏观政策，经济自身也有一个收缩效应，所以也不会出现一个大的物价上升。这是我们做出的第一个判断。就是说通货紧缩是零的，是不可能的，恶性的通货膨胀可能性也小，是20-30%，温和的通货膨胀是60%以上。

　　当前物价上升中有一个因素值得考虑，就是工资问题。当粮食价格、猪肉价格上升之后，全社会对于工资上涨的诉求会很高，压力会很大。如果接下来出现工资的上升，那么就会带来这种价格的联动上升效应。因为工资上升之后，等于是产品成上升了。所以产品成本把价格加上去，又要上升。另外工资涨了以后，消费也会涨。农村人可能吃猪肉吃得少了，现在会多吃一点；以前只吃猪肉不吃海鲜的，现在可能会去吃海鲜，可能也会拉动物价的上升。他们拉动了食品类和一些消费品类的物价上升后，他们又进一步的要求涨工资，这样形成一种互动反映，这个信号比较值得重视。尤其是考虑到中国人口红利在逐渐消失，所以工资上升的周期是特别值得关注的。

　　前面我们是对整体物价做了一个判断。再讲一点，目前的物价实际上上升还是比较缓和的，但是不同收入的人群对物价上升的敏感性是不一样的。对于很有钱的人说，比如说我们的马总，他对猪肉的价格是不敏感的，因为他从来不买猪肉，家里都是保姆买的，这些人怎么都不会关注猪肉的价格。但是对普通的老百姓来说，一个月只有5千元，猪肉价格涨到15元会非常的敏感。我们国家已经很明显的出现了两极分化，很多人很穷，所以他们对这种上升幅度不是很高的物价，也会表现出很高的敏感。

　　我前天刚在我博客上贴了一篇文章，“分析中国经济是否过热”，其中只有一小段分析了物价。但是这篇文章到今天上午为止点击率达到了80万，有400多条的回帖。这些回帖的人都谈的是物价，从这中间可以看出，中国的老百姓对物价非常的敏感，为什么敏感呢？因为他们的收入很低。这是我们要说的第二个问题，我们不要以为物价上升不太严重，从整体国家经济来说不太严重，但是目前中国已经出现了收入两极分化的格局，所以中国的低收入阶层对物价上升非常的敏感。

　　第三点，我们当前的物价上升不仅在消费物价方面。更重要是在市场价格方面，比如说房价上升，也包括股票市场的上升。这是不言而喻了，大家现在都在关注这个。但是我要指出，关于资产价格的上升有一个特别大的背景，有一个背景是国际资本在全球价格重估有关系。比如我们说北京的房价合理不合理，我们可能以北京房价收入比做判断，比如说北京的房价超出了北京人收入的多少多少倍，这是不合理的。但是这个判断过于静态，因为北京越来越成为国际化的大都市、越来越成为全球性的金融中心，有很多的外来人。比如我刚刚到汉城的时候，我发现首尔房价是北京房价的三倍。我们想想中国正在完成大国崛起，明年又要办奥运会，难道说北京在全世界的价值竟然比不上韩国吗？北京城市地位和城市的价值肯定要比首尔高，但是北京目前的房价只有首尔三分之一，所以韩国人觉得北京的房价简直太便宜了。到望京去全是韩国人买房，到上海去，我的朋友请我吃饭，他指了一个地方说那是著名的汤臣一品，中国的天价楼，每平方米11万的，地段就在黄浦江边，而且是绝佳、绝世的地段，以后再也没有了。这样的地段我们觉得每平方米11万太高了，但是如果是日本人来看，这个价格太便宜了。因为等到中国起来，上海的国际地位绝不会比东京更差。所以一个日本人到黄浦江边看到这些楼，他们会觉得非常的便宜。房价波动的背后，伴随了全世界城市价格的重估。

　　另外还有一个问题是流动性的问题，这个问题非常的复杂。我们现在买房子，采取30%的按揭，剩下是银行的贷款。换句话说，我们用三分之一的钱就可以买房，这等于是你的钱比过去能够办更大的事，其实这里面是创造出来了货币。不仅如此，当我们知道股市上涨的时候，如果你觉得自己的钱不够，你刚刚买了房子没钱买股票，银行马上过来告诉你，没关系，你把房子抵押给我，我给你相当于住房价格70%的钱你可以买股票。这时候我们发现很多的钱，这些钱怎么创造出来的，金融机构创造出来的。我们知道全世界现在都有很多钱，美国人印了很多的钞票，互联网破灭后没有地方去，现在都到中国来。中国也有很多的储蓄存款，过去我们称之为林中老虎。就是这么多钱一旦跑出来买东西，是会吃人的。但是还好，过去这只老虎一直安安静静躺在那里。但是现在不行了，房价一涨，股价一涨它跑出来了。不仅它跑出来了，还有我们的商业银行，它会帮助你，你没有钱的时候它会拼命给你送钱，所以我们发现房地产市场是狼多肉少。

　　【张文豪】：谢谢赵老师。我们在座的听众和一些网友送上一些问题，我们从中选择一些请三位老师和马总一块回答一下。

　　这个问题很有时效性，这几天网上流行一个说法，银监会出台要提高首付比率40-50%的做法。如果这样的做法实施，现在房地产市场会受到多大影响？房价是否会因此出现逆转？

　　【赵晓】：我先说一下这个问题。我说我想给政府提一个建议，这个建议是降低房地产需求的建议。我们房地产调控经过了三个阶段，第一个阶段是调控市场。下一步我觉得应该逐步转换为调控银行行长。为什么有这么多的需求呢？不完全是真实老百姓需求，还有金融带来的按揭贷款。中国的收入分配已经是典型的二元结构，有一些人收入很高，可以买十几套房子，有一些人收入很低。

　　过去我们只是说第二套房子控制得不好，现在我觉得这里应该更加严格规定，凡是你买大户型的房子，你可以百分之百的自己掏钱，银行不再办按揭。但是穷人的按揭，不仅给它按揭，还要降低首付就可以了。

　　【程秀生】：我觉得对于住房需求应该区分两种情况，一种是对买来自住的，不需要提高首付。我听到一个消息，深圳房价上涨了，深圳人跑到广州买房，这背后也有按揭，我觉得按揭控制应当是针对这种异地买房的个人投资行为进行控制。

　　【赵晓】：我觉得政策应该有一个区别的对待，对于穷人不仅不要提高，甚至可以降到20%。在国外，如果你是真正的穷人，政府甚至给你住房补贴，不仅不让你承受高的利率，甚至还给你一个负利率来资助你买房，这是一个方面。

　　另外一个方面，对于那些买大房子的有钱人，可以采取一个手段不给他按揭，你可以从深圳到广州买房，但是你的利息是要收百分之百。

　　【张曙光】：我前面讲了政府要解决住房保障，包括赵晓后面讲的两种状况，要在首付政策问题上区别对待，这个是好的。但是我就有一个担心，现在我们的条件能够不能够实施？这个政策是合理的，但是实际实施是否能够实施得了？银行有没有办法实施它，这是一个问题。我们现在很多的政策既要有合理性，也要有可行性。

　　首付说提到40-50%，大家一刀切便于操作，从这个角度来说对住房信贷是有抑制的，对银行信贷的保障也是有一定好处。

　　【张文豪】：看来大的方向是赞同这一政策的。

　　第二个问题，政府如何保障廉租房和限价房成为真正的保障住房，而不会再次沦为投资品种？

　　【张曙光】：政府住房保障政策，廉租既然是廉租，你的标准就应该要低。比如说面积，50平方米可以了，够他住就可以了。经济适用房的标准也不用那么高。当然还是要建立一套制度能够真正保障低收入人群来享受到住房保障政策。

　　政府首先应该拿钱，然后你盖大量的廉租房，廉租就不要卖，所以要看政府怎么做。我觉得政府现在很多事情不是不能也，而是不为也。比如说政府现在财政收入已经这么多了，今年上半年5000多亿，全年增收一万多亿，增收一万多亿中你拿不出钱吗？原来的部分拿不出来，你增收的部分总可以拿出来吧。我想这些问题，只要政府想做，凭借政府的财力和权力，完全可以做得好。

　　【赵晓】：我觉得要回到一开始提出的一个问题，房地产背后看起来是房地产的问题，但是它又牵扯到很多的问题，你拔起萝卜后面拽起了一大块。

　　老实说，对经济适用房我是反对的。我们主张补砖头不如补人头，廉租房就是补砖头，不如直接把钱补给低收入阶层。对限价房，我也是反对的，我认为这个政策背后掩盖了政府的一种矛盾心态。政府想请客但是不想买单，所以深圳市规定多少房子必须要交给政府来处理，南京规定房价必须要涨多少多少，这个问题越变越乱，越复杂了，所以我觉得这个有问题。

　　我更加主张采用金融手段和那些不太复杂、不太容易引起腐败的手段。

　　张老师刚才讲的，如果真的要补贴不如补贴在明处，那就是廉租房。廉租房很明显就不能卖的。政府可能有很多金融补贴，不仅不给你很高的按揭，甚至给你一些金融补贴，它的腐败的可能性比较小。

　　现在现存的一个最大的问题，我国的收入差距很大。这可以看到一个现象，必然富人可以买到很多房，穷人可能连一套都买不起。政府现在应该到了改善国民收入的时候。

　　刚才张老师讲到的，经济适用房只占财政收入的0.6%，这只不过是一个现象。这说明了政府对老百姓的切身利益完全不关心。我们说了收入分配的背后牵扯到了权力的配置，把农民的土地权还给农民，农民自然不会那么穷，把城市居民的权力还给城市居民。

　　为什么大家现在对价格上涨那么的敏感？我前面讲了可能马总他们不会敏感，但是全国人民有相当一部分是极为敏感的，因为他们没有任何保障，因为他们没有基本的生存保障。猪肉价格一涨，意味着他们的口袋里的钱就会啪啪减少。所以他们对房价的问题就会那么的关注。香港房价涨得很高，但是没有关系。李嘉诚把房价提得很高，意味着政府可获得更多的收入和税收，政府可以把这笔钱补贴给穷人。香港的模式是劫富济贫的模式，而中国的模式正好是劫贫济富的模式。所以我们怎么建立和谐社会呢？只有是背道而驰。我们要注意，在这里面不要给政府制造新的腐败机会，不要让房地产调控的问题变得越来越复杂，最后都没有办法管下去了。

　　【张文豪】：最近一段时期，央行多次加息，对宏观经济影响有多大？

　　【张曙光】：今年已经加了两次息了，提高存款准备金率四次了。现在的利息，每一次加息以后存款的基准利率还在通胀率下，加息后贷款的利率还要低，大家可以看到，央行操作我们货币政策里两个问题，一个是利息比较低，二是利差比较大。结果我算了一下，从这次加息以来，我们利差不但没有缩小，而且扩大了，利差从原来的三点三扩大到现在的三点五。现在企业的利润上半年达到了42%，利润涨得这么快，加那点息起什么作用？我想，作用不大。所以这个问题，现在值得讨论。这些价格不光是楼市、股市，我们现在能算的上是市场的都涨，前一段时间是普洱茶，再后来是收藏品，现在我看到陈年白酒价格也在涨。大家想想这一现象，在流动性过剩的情况下资产价格上升，现在这种操作解决不了问题。中国的问题就在于资金价格太低，太便宜。我们资源价格也低，所以资源浪费也很大。

　　所以遇到现在的这种状况，必须对于现在经贸政策做一个全面调整。 原来出口导向型的外向型经济政策已经实施这么多年，应该调整。现在汇率升值，你不可能一下子升得很大，现在看来这个政策基本上定下来了。但是现在仅调整汇率是不够的，汇率问题有外部和内部，外部是真实汇率，还有内部汇率背后相对价格的问题。内部你要想办法把价格提起来，也是调整了汇率。你资源价格低，你为什么不把它提起来，去年我们资源价格涨到了1.3%，很多人都建议把资源价格提起来，但是没有提。内部资源价格、服务价格相对于制造业来说价格管制是多的，现在应该从这方面调整，使得内部真实汇率能够升起来，才有可能调过来。而且这两个调整是不一样的，外部调有一个过程，而且有外部的风险，内部调也有一个风险，是通货膨胀，具体看你怎么权衡？我要外部的风险，还是要内部的通货膨胀。这个确实是一个问题，但是确实是需要从政策上重视这个事情。

　　【赵晓】：我们很多政策单个来看没有错，但是整体考虑起来是自相矛盾或者是有很多问题的。

　　好比说，我们有一个政策是要稳定房价。稳定房价是对的，大家都欢迎。但是如果人民币升值，有两种方式，一种是调表面的升值，一种是实质的升值。假如我们国内各种价格都上，包括资源、房地产、也包括股票的价格通通上来，这就是实质升值。我们发现这两个政策之间要协调，究竟要哪个？

　　另外还有一个政策，我们提出节约型的社会，希望我们的土地能够节约使用。但是你要想想如何让大家节约使用土地呢？就是把地价抬上去，把房价升上去。你为什么买大房子，就是因为房子便宜。这个房价1.5万，你准备买100平米，如果升到3万，你就只能买50平米了。这不是让大家都买小房子吗？如果让大家都买小房子，人均90这个基数就要调整。如果你把房价调下来，就是鼓励大家都买大房子。所以这里面也是一个矛盾。

　　这里面我还有一个观点，我认为利率特别重要。利率指标对经济影响最大，包括我们目前大家为什么那么喜欢买房子，买股票，买普洱茶，其中就是因为我们资金价格太低了，只有3点多的利率，如果考虑到通货膨胀，你存在银行的钱是负的。任何投资收益都比存在银行好，所以都会去追逐。所以银行加息最低一个门槛，你必须要加到正利率，绝对不能是负利率。过去我们相当一段时间是负利率。现在加完息差不多是零利率了，如果考虑到六、七月份的价格，我们的利率又跑到后面了，所以这个利率肯定还要往上提，最低你不能低于物价，不能让老百姓一辈子辛辛苦苦挣的钱，像冰一样在银行化调了。利率工具非常重要。但是利率工具的作用又受到限制。这里面有两点，第一点是国内利率和美国利率的比价。如果国内利率不断上调，美国的利率很低，必然带来一个结果，很多钱跑到中国来套取利差。所以我们利率往上调时，要考虑到和国际利率的差别。利率还受其他产业的制约。可能你上条利率是为了抑制市场价格，特别是房地产价格的上升。但是我们知道房地产收益是很高的，相当一部分的部门投资收益是比较低的。所以如果真的要把利率调整到6-8%，你会发现房价甚至会下来。但是你会发现，房地产一定是最后死掉的行业，所以利率上调受到国际利率的制约，同时也受到中国各个行业，低投资回报行业的制约。所以利率工具也是有限的。

　　回到汇率工具来说，我们更多可以采用人民币实际升值的办法。我国政府在2005年宣布了人民币渐渐升值的路线，这等于是让所有国际金融大颚闻到了血腥味。等于我们这样一个政策，诱发了国际金融资本的进入，导致了我们目前的矛盾。我们现在要重新反思人民币渐进升值的路线，我认为更好的办法是人民币的急升，人民币先升20%，然后我宣布三年内人民币不再升值。国际资本一看没有机会了，就不会过来了。而且我们知道中国政府向来是说话算话，这样三年内投机资本就不来了。三年后不知道美国经济和美元变成什么样，我们回头再说。因为目前人民币渐进升值导致了最大的外汇投机，所以我们才有这么大的压力。所以我们要打消外资进入套汇的可能，怎么打消？就是采取这种急升，然后几年内不再升值的办法。

　　【张文豪】：谢谢几位嘉宾给我们带来的很有深度的启发。希望我们这一堂课能够给我们在座的各位，不管是业主、开发企业、媒体朋友都能有一些启发。我们在社会生活中也都扮演了自己的角色，希望像赵老师讲的，寻求一个对所有人来说都完美的解决方案是不可能的。有赖于政府正确发挥它的职能，使利最大化，害最小化，也能使我们在座的各方面的力量从长远利益出发，能够在做自己工作的时候配合政府、整个市场发出的趋利避害的信号，大家都获得一个比较圆满的结果。

　　今天特别感谢我们三位专家给我们讲课，也感谢今天来参与活动的来宾。我们会在下一次的论坛举办前，把信息准确传达给大家，也欢迎大家再来一起沟通。谢谢！