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2007博鳌房地产论坛之宏观经济与房地产、房价探讨
主题：寻找中国房地产共同的未来
主办机构：观点地产机构 第一财经日报 搜狐网 焦点房地产网 全国工商联房地产商会
时间：2007年8月18日上午
地点：中国海南博鳌·索菲特酒店
宏观经济与房地产、房价探讨
分议题：1、2007年房地产政策对当前中国房地产市场的影响
2、通货膨胀、流动性过剩与房价上涨
房价当然是我们关心的问题，中国地产仿佛总是摆脱不了房价的问题。他将一个行业带入社会的谴责当中。当然，房价延伸的社会问题远不如经济困惑来的更大。
嘉宾主持：何建晔 搜狐财经副总编
莫春 焦点房地产网新闻中心主任
对话嘉宾：李稻葵 清华大学中国与世界经济研究中心主任、清华大学经济管理
林克昌 海南处置积压办公室专职主任
周良君 华盈置地集团董事长、三亚凤凰水城董事长
段秀斌 中铁置业集团有限公司董事长
李晓东 联华信托总裁
毛恩 上海中锐控股集团有限公司常务副总裁
何世红 珠江恒昌房地产顾问有限公司董事总经理
█ 以下为实录
【莫春】大家上午好，现在是我们今天上午的第二场对话。我们这场对话，主要想从宏观经济与房地产关系角度来解读一下目前我们遇到的一些问题，还有谈谈我们最新的观点。其实，说到房地产，和宏观经济的联系非常紧密，搜狐财经和焦点房地产网专门策划了这样一场论坛，从主要宏观经济角度诠释房地产。今天我们将从有关经济和房地产关系角度给大家交流一下跟房地产的关系，首先有请我们何主编，他做了一个主题，这样我们对话有效性会提高。
 | | 何建晔：搜狐财经副主编 |
【何建晔】很高兴能在这里提出几个问题。我对房地产不是特别了解，我很愿意和大家交流一些事情，因为我是昨天来的。
大家有一个感觉，大多数房地产商还是对地产行业比较看好，但是销售比较好，大家比较乐观，我从旁观者角度看一下，市场还是有一些引诱，这个引诱是否会对房地产造成一些影响，我们慢慢开始吧。我们先从著名经济学家李稻葵老师开始，先谈一下，我想请您首先从流动性开始谈，从我的理解，流动性不是一个地方的问题，而是全球化的问题，李总怎么理解我想请您谈一下。
【李稻葵】首先，我想明确一个简单的概念，即流动性过剩。这里面实际谈的不是一个事情，是不同的东西，实际上谈不同的现象。这里面有广义和狭义的概念。狭义的过剩就如你跟人民银行的人谈，他们讲的是银行体系过剩的资金，就是银行体系吸纳存款里面，没有用于贷款的，也没有用于官方准备金的资金。从狭义上理解，流动性过剩的问题，我用数据来判断，基本上环缓解甚至于消失了。流动性问题，也就是说，我们每年生产出来100块钱人民币，这个基本上是用于储蓄的，储蓄有企业的储蓄，还有银行的储蓄，这个意义上是广义的过程，这个过程对我们房地产的发展是最有意义的，这么高的所谓广义的东西过剩，我个人判断主要的原因不能归咎国际的因素，因为我可以算简单的帐，我们高达50%储蓄，那就是10万人民币。我觉得广义来看，广义流通过剩的问题还在持续，还会持续很长时间，这个对房地产的发展而言是利好的消息。
【莫春】还有一点，今天已经加息了3次，又传出9月份还有加息，您认为持续地加息对房地产的影响是什么呢？或者政策指向是什么呢？
 | | 李稻葵：清华大学中国与世界经济研究中心主任 |
【李稻葵】持续加息，我的理解是我们政府流动规模的快速上升，银行储蓄稳定减少，证券市场上升的趋势，但是这个板子可能打在房地产的行业上，使得很多的家庭确实要买房，确实有住房需求的不能买房，所以对房地产来说是不好的消息。
【何建晔】我觉得刚才李老师提出不好的问题，如果国家把股市还有房市产生很多的互动效应，是不是给房地产带来很多机遇？
【李稻葵】机遇是有，短期是好的，从短期来看，这么多储蓄短期内投向证券市场，证券市场使得房地产企业的价格不断上涨，可能对于这部分的房地产企业，如果自己把握不好的话，也容易产生危机。
【莫春】同时，我们说到股市和楼市的关系，因为股市持续的牛市，有一些观点认为，现在是房地产市场上市的非常好的机会，因为从目前房地产融资的渠道来看，我们现在看来还是比较狭隘的，上市是比较好的融资渠道，您觉得目前股市发展对于房地产企业来说是不是一个上市的好时机？
 | | 李晓东：联华信托总裁 |
【李晓东】站在房地产角度来说，中国A股市场能够上市一定是非常好的时机，因为你这么高的估值水平，我们房地产平均市盈率超过100倍，也就是说你的资产在现在市场卖出一个很好的价钱。另外，现在宏观调控以后，以前我们企业大多数资金来源主要是靠银行的资金供给。几年下来，宏观调控的银行贷款，对房地产企业银行贷款的门槛越来越高，这两个对比之下，按理说国际市场有一个原则，能够借到银行的钱最好先把能够借到的钱借出，其实我们上市往往比较过硬的选择，因为香港大概以前的情况，在去年以前大概也就是十几倍，也就是你的资产价格在香港卖的价格会低。当然，过去一年，香港市场受大陆影响，国企长的也很疯狂，当然跌的也是最厉害的。如果你在银行贷款没有贷足的时候，我是不希望上市的，因为我们国家房地产市盈率超过大盘的平均市盈率，这个原因可能就跟刚才讲的广义有关。大家认为在这种流动性过剩的情况下，金融和地产特别是在人民币升值的长期这么一个环境下，对未来预期是比较看好的，大家对房地产预期指望并不是由分红来使得自己的投资取得一个合理的回报，而是希望将来房价地价的上涨。其实大家鼓励一些优秀企业去上市，包括房地产企业去上市，对减少股市的泡沫也是有好处的。因为你这种泡沫是供求失衡，有大量资金想进入股市，但是供给有问题，前几年是我们国家宏观调控的问题，把大量企业拿到香港上市了，其实国内又有大量的钱并不缺钱，我们每年顺差有两千亿左右，但是现在有大量的钱。当然大盘H股的回归，我觉得也是对股市泡沫有好处。
【何建晔】中铁置业集团的段总，我问一下，您对这个问题是怎么看的？
 | | 段秀斌：中铁置业集团有限公司董事长
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【段秀斌】中国铁路工程总公司是国资委批准的14家将房地产作为主业的大型中央企业之一，我们中铁置业是其全资子公司，成立于今年二月份。作为国有特大型企业，我们进入房地产行业，具有很多优势，承担着很多社会责任，也承担着带领职工“富工兴企”的具体责任，因此，从某种意义上说，我们的介入，也可以说是“混口饭吃”。
【莫春】因为都在北京，我比较了解中铁置业，中铁置业是比较新的企业，但说到你们的总公司确实是“大块头”，在世界500强中排名第342位，您刚才说的“混口饭吃”，是不是说房地产的市场比较好？
【段秀斌】我们认为这个市场不仅好，而且很好、很大。中国铁路工程总公司这个企业也很大，一共有28万多名职工，是世界企业500强和世界品牌500强。您说中铁置业是一个“新生儿”也不完全准确。因为中铁置业是中国铁路工程总公司整合系统内房地产资源而组建的大型房地产企业集团，中铁置业集团的成员单位遍布全国的30多个省市，中铁五局在贵阳，中铁二局、中铁八局在成都，中铁大桥局在武汉，中铁建工集团在深圳、广州，中铁电化局在北京、石家庄等地都开发了很多项目，具有了一定的影响力，也积累了很多资源。我一直认为国有企业的职工是最可爱的人，为什么？因为大家知道，2006年7月份顺利竣工的青藏铁路，那是我们中国铁路工程总公司参与修建的。我们的员工在高原缺氧的恶劣条件下，修成了青藏铁路，我们的员工付出了很多艰辛，做出了很多牺牲，所以国有企业的员工最可爱。因此，我们有责任带领这些最可爱的人拓宽市场，创造财富，造福职工，奉献社会。
【莫春】我们以前讨论的是如何把我们的房子卖出去，而现在我们在大环境当中，经济过热，在这个大环境当中，我们可能更多从土地、资金方面来探讨，所以请两位谈一谈我们房地产企业的风险与机遇问题？
【毛恩】我说一些。我们是一家民营企业，我们几乎每年都来参加房地产论坛，我作为嘉宾，针对第一个问题即对房地产开发企业有没有影响，我想肯定是有影响的。第一就是关于土地的调控，这个政策肯定会引起我们地方的困难，我们认为相对于地域的调整，准备金率提高对我们开发事业是很好。作为我们开发企业还是要根据市场的变化还进行一些对策，比如说在拿地方面，我们因为是从教育进入房地产的，我们通过投资学校进入房地产。第二是刚才讲到的风险，风险作为开发企业是永远存在的，比如说你高价拿到地，开发出来，卖不出去，这是一个很大的问题。从目前来看，我们主要在江苏地区做区域的开发。从我们现在看到的情况来讲，只要你开盘，基本上都可以卖出去。所以段时期里面是这个情况，这可能从大的方面来讲，市场需求很大，供应的产品比较紧，我们面临的最大的风险就是行业的规律，越来越向龙头企业集中，那么中小企业抓紧时机壮大自己，除了我们刚才讲过的资金支持，还有上市的想法。我们有这样的想法，对这些有一些了解，上市有很多的要求，民营企业还有一些特别的要求。所以对我们来讲明确还要上市，因为只有上市房地产才能生存下去，房地产的机遇还是有的，不能对所有的企业都一样，你拿不到地，别人也拿不到地，如果你有创新，就可以拿到地。谢谢！
【何世红】房地产有泡沫，价格增长过快，经常会有人这样说。我想站在另一个角度来看，实际上作为房地产来讲，它是怎么一个经济结构同步，所以房地产这几年，它快速增长，包括价格也好市场化也好，首先要调整整个经济发展的结构。当然因为房地产的价格，我觉得中国房地产的价格还是健康的，还会保持一个好的速度增长，因为从经济市场来讲，从中国人口城市化角度来讲，中国很多传统的消费观念成家立业，可能跟国外不太一样，这些都是带动房地产增长重要的客观因素。另外一方面，我觉得对最近房价的增长，讲的供求关系，刚才也有一个数据，今年上半年土地供应有很大的偏差。我刚才听到有一个专家讲到增加供应，我觉得长远来讲，供求关系是正常的，短期来讲价格上涨供求不足，这个是值得大家商榷的。
【林克昌】我插一句，因为通货膨胀会带来一些风险是不是这么回事？
【何世红】这个我就不好说了，一个是它的现状不清楚，另外确实有大量的存量土地，特别是前几年没有招牌挂的时候，很多存量土地都不是很清楚，但是确定有大存量土地。为什么广东政府收回土地？因为过去前几年放出去太多了。再一个是，现在讲到的房地产政策，解决一个住宅的问题，不仅是一个市场，而且是保障生活的问题，我觉得这个预测房价也好。而且我特别的高兴，今年提出的话题非常好，只有这样我觉得才能给这个行业一个客观公正看待。
【何建晔】我觉得这个问题李老师你来回答，房地产的供求关系理解上，你比如说投资需求，能不能看一下哪个矛盾比较突出？
【莫春】从你的角度来看，房地产主要的矛盾是什么？然后你思考一下，正好我们刚才说到一个关键词，我们知道海南经历了一场房地产的上升和下降，后来变成区域性的泡沫，你用你的经历能否给我们说一些当时的情况和现在的一些观点？
 | | 林克昌：海南处置积压办公室专职主任 |
【林克昌】我这个人，在嘉宾中是一个比较低调比较特殊，但是七次会议，每一次我都来，每年都来。第一次会议我把省长给拉来，每年都给汇报一下海南的情况，听听大家的意见。同时我从事房地产办公室的主任，通过我个人的经历来说，房地产事业在我们国民经济是非常重要的，海南建省初期的时候，大力开发热潮首先从房地产开始，通过几天轰轰烈烈对我们当前基础设施面貌改变的建设作用，所以搞下房地产泡沫。1998年底，我们统计的时候有445万平方米的空置房买不出去，另外23800公顷的土地到处长草，所以房地产起来以后，海南经济发展都增长了40%、50%高速的增长，最后房地产死火，海南国民经济增长降到70%，房地产的国民经济就搞不起来了。我们从1999年开始，国务院让我们处置积压房产，我们455万平方米就销售掉了，所以我们八年的时间，即从1999年到现在，我们处置办到今年六月底就解散了。海南房地产一起来以后，经济也带动了房地产和促动经济，所以房地产弄好了，整个经济发生了很大的变化。现在你看，整个楼房搞起来了，尤其是三亚，三亚面向国际旅游城市开发。所以海南从1000多元/平方米到现在的平均3000多元/平方米，我觉得这个是很正常的，为什么？因为作为旅游城市，它的稀有资源是有限的，现在大家都要来开发，所以地价也提高了。我们的心态是希望资金直接流向海南来搞房地产开发。当然现在发展起来，房价逐步上升，对群众有一些压力，原来1000多元/平方米，现在3000多元/平方米，我们买不起，我们政府也要进行援助，搞一些保障法来弥补这个问题，所以原来七次会议我每次都做报告，现在不需要做，大家都看到眼里不需要做了。海南这个地方全国少有，世界少有，环境多美好。我们专门带动旅游业的发展，旅游房地产在海南是很好的。
【莫春】海南处置房地产办公室成立了八年，处理当时房地产泡沫用了八年，您刚才说到空置房是455多万平方米。我想问，是否当时的投资者现在都解套了，有没有倾家荡产的？
【林克昌】有的人把大家的方案结合到一起又发展起来了。
 | | 莫春:焦点房地产网新闻中心主任
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【莫春】李老师，最后还是回答我们房地产的主要问题，我觉得林主任说这个案例特别值得我们深思，因为出现这个泡沫要用很多时间来消化，最后给我们业界说一说观点，从宏观经济来看，房地产行业到底有什么问题？
【李稻葵】我觉得给全社会一个投资的渠道，一个投资的机遇，在过去二十几年重要的机遇来处理，提供各种机会都压到房地产企业身上，都合在一起衍生出一系列的问题，这是我们的核心问题。所以再往前看，我希望这一轮证券市场的高涨把投资的基金引到股市上去，包括在主要市场上市的房地产，把提高质量体现出来。咱们结合海南设想一下，如果咱们当时海南省没有搞房地产大规模的投资，相反我们有三、四家上市公司以非常高的价格上市了，上市不长时间后又下来了。换句话说来讲，与房地产投资相比，股票的投资，通过上市的方式来搞投资，对政府野心很多，所以我还是想重复我早晨讲的那句话，我希望今后通过宏观经济发展。再往前看、往下看10年或者15年，希望出现一个富人炒股，穷人买房的这么一个政策。
【何建晔】：房地产发展的任务太重，这是我们必须面对的问题。但是客观实际，如果从这个角度方面，房地产已经出现了泡沫经济这种苗头，因为很简单从需求上来讲，表现出购房行为是投机，从一位房地产老总那提供的一些数据，有多少资金购买房子，就是自住住房有多少，不能解释这个问题，基本上可以定性为泡沫经济。大家都在看涨中国经济。中国经济发展问题，我们还要考虑考虑，即是我们今天谈的，我想主要谈的就是说，中国的任何宏观调控都是政策的。
【李晓东】讲到泡沫的问题，实际上大家回顾一下，其他国家的日本，因为我们经济逐渐地向一个出口导向去发展，那么现在每年的顺差不断地增加，而这个局面消费意愿实际上是不高的。在这种情况下，刚才李教授提的我觉得是一个理想化假设，但是老百姓也不是傻子，不会一个泡沫很高的行业大家还在进行，那么关键的问题还是解决一些，我觉得政府要做的事情应该更多一点，你比如分析一下高储蓄率形成的原因，其实我们国家很多人的确需要一个保障的储蓄体系，你的保障体系不好比如医疗、教育的改变来保障我们未来的东西，为什么在美国储蓄率很低，大家觉得只要我没有后顾之忧，养老、教育、医疗的问题都由政府来解决，我们国家财政收入每年增长这么多，这是非常可怕的事情，如果把这些问题都解决了，我想就愿意去消费，否则这么多钱存在银行，银行的钱他不是放到银行不动，它又贷出去。这个时候从资金走向和经济学理念来讲是理性的选择，可能是不符合一厢情愿的期望，但对个人有利的话，我觉得在这个方面的话，对房地产的行业来说，作为房地产单个开发商的实体，在面临整个宏观的问题上其实自己做到事情并不是太多，无非合理有预见性判断一下未来的发展趋势，掌握好自己的节奏，大家对企业的发展未来是一个好处的。
【莫春】好，我们今天一个小时的时间肯定解决不了这个很大的话题。但希望给大家一些启发。宏观经济与房地产的问题，尤其我们刚才又听了海南处置积压办公室林主任的话，其实我们从90年代初海南爆发房地产的泡沫，现在来看，应该说发展已经理性了很多，只不过我们需要在今后宏观调控把这个问题分得更清楚，指向更名明确。我想，今天的话引起大家的思考，因为毕竟他和宏观经济联系得非常紧密。非常感谢我们台上六位嘉宾，感谢我的搭档主持，也感谢大家的陪伴。
【主持人】好，谢谢几位，这场谈话在非常兴奋的状态中结束了。我们再一次感谢几位台上的嘉宾，我们下午的论坛将会迎来另外一个的高潮。参加的嘉宾有：巴曙松先生、陈启宗先生、及潘石屹先生、单伟豹先生等为我们带来精彩对唱的下半场。同时，我们还将举行有开发商、金融机构及学者参加的闭门会议，当然，我们是谢绝媒体采访的，会议上大家可以畅所欲言。好，让我们共同期待下午的精彩。
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