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　　附：《北京市前期物业服务合同》示范文本  《北京市物业服务合同》示范文本

　　“管理”改“服务” 突出物业企业服务属性

　　这两份新合同根据新出台的《中华人民共和国物权法》以及新修订的《物业管理条例》等有关规定起草。一大突出变化是将传统的“管理合同”改为了“服务合同”，从而突出了物业企业的服务属性。《前期物业服务合同》适用于房地产开发建设单位与其选聘的物业服务企业之间缔结的前期物业服务关系。《物业服务合同》适用于业主委员会受业主大会的委托或业主与物业服务企业之间缔结的物业服务关系。

　　《前期物业服务合同》的签约主体虽然是开发建设单位和物业服务企业，但物业服务的对象更主要的是物业区域内的业主，合同中不可避免要涉及到这些业主的权利和义务。因此，在合同文本的说明中明确规定了“本合同的受益主体包括全体业主及物业使用人，受益主体享有本合同明确的各项权利，并依法履行本合同涉及的相关义务”。

　　仍待重点商讨两大问题

　　（一）个别物业项目出现的管理真空问题

　　合同文本中明确了合同期限，并在前期合同中规定，未出现合同约定的解除和中止情形的，合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。这种约定在一定程度上保障了物业服务的连续性，但对于物业服务企业无力服务或业主大会未选聘出新的物业服务企业造成的真空管理状态还未形成有效的解决办法。

　　（二）共用部位、共用设施等相关概念的界限问题

　　合同文本与《物权法》中相关概念的衔接还有待商讨。一是《物权法》中以建筑区划为界限对权属进行了界定，而本合同中运用了物业区域的概念，对本物业区域内归业主所有的共用部位、共用设施的经营以及收益归属和使用做了规定。二是《物权法》中运用的是共有部位、公用设施，而本合同中运用的是共用部位、共用设施的概念。

　　《前期物业服务合同》中明确的主要内容

　　（一）购房的同时告知合同内容，增加透明度

　　物业交付使用前，按规定由建设单位选聘物业服务企业实施物业服务。将《前期物业服务合同》纳入规范管理范畴，作为房屋买卖合同的附件，使购房人在购房的同时就能了解此后物业服务的内容、标准和物业服务收费的标准，充分保证了业主的知情权和选择权。同时，购房人签署买卖合同，也就承认并接受了前期物业服务合同的约束，今后要承担交纳物业服务费用的义务。前期合同制度明确了业主、建设单位、物业服务企业之间的法律关系和法律责任，既起到了维护各方合法权益的作用，也为此后物业服务纠纷的处理提供了可靠的依据。

　　（二）设定强制性条款与选择性条款，保障业主对物业服务的合法权利

　　由于前期合同是由开发建设单位与物业企业签订的，要早于业主入住阶段，不仅存在着很多不可知因素和售后物业服务的不确定性，而且是合同双方约定中，涉及到对第三人（业主）设定了相关的义务，容易引发矛盾纠纷。为体现前期合同双方的自愿原则，同时保障第三人合法权益的目的，前期合同中设定了相关条款（强制性条款）。后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。开发建设单位与物业企业可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据物业项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。

　　（三）设定最短合同期限，保障各方利益

　　因前期服务合同在业主入住之前签订，而物业服务企业的合法更换需要由业主大会决议，为在时间上对业主大会成立提供一定的保障，同时减少物业服务企业频繁更换带来的不便和纠纷，前期合同中设定合同期限不得低于两年，并且规定合同期满后未出现合同中规定的解除和中止情形的，合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止。

　　（四）进一步明确装饰装修的权利义务，增加可操作性

　　为保障装饰装修过程中业主与物业服务企业的合法权益，前期物业服务合同中就装饰装修的过程做了更为明确的规定，要求乙方应与业主或物业使用人订立书面的装修服务协议，告知其相关的限制性规定和注意事项，并就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修服务费用等事项进行约定。

　　（五）增加双方的配合义务

　　物业区域内不仅有物业服务内容，还有社会管理和公共服务的内容，为使相关部门在物业区域内开展公务不受阻碍，保障物业区域内的正常秩序，合同中明确规定了双方的配合义务，对需进入物业区域内的宣传、检查、执法、救援等公共事务，甲乙双方应当积极配合。

　　《物业服务合同》中明确的主要内容

　　（一）新旧物业服务公司交接问题

　　在原物业服务合同终止后，业主委员会应当监督原物业服务企业与新物业服务企业进行交接验收，并进行三方确认。

　　（二）物业服务费用问题

　　对于物业服务收费方式，双方可选择采用“包干制”或“酬金制”，合同中对两种收费方式的使用原则都做出了明确。合同中还规定物业服务区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，开发商应按规定交纳物业服务费。对于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共服务项目收费问题，文本中明确市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用。物业服务企业代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。

　　（三）共用部位、共用设施经营及收益分配问题

　　归业主所有的共用部位、公用设施的经营要征得业主委员会书面同意后，由物业服务企业与经营者依法签订合同。收益归全体业主，并由物业服务企业定期公布接受监督。在收益分配方面，可冲抵下一年度的物业服务费用，也可用于小区改造。

　　（四）合同终止问题

　　合同期满前一方决定不再续约的，应当提前三个月告知对方。如甲方未提前三个月将续聘或解聘的意见通知乙方的，应视为合同自动延续一年。合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，原企业应当应业主委员会的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过三个月；双方的权利义务继续按照本合同执行。

　　除上述内容外，合同中还明确了双方各自的权利、义务和违约责任。