点评区域：中关村核心区

　　点评嘉宾：21世纪不动产北京安信瑞德加盟店中关村区域高级经理 李涛

　　一、区域总体情况

　　中关村核心区域范围：东至中关村东路、 南至知春路、 西至苏州街、北至北四环。

　　本区域公房比较多，如罗庄南里、知春里小区、双榆树、海淀南路小区、海淀黄庄小区、蓟门里小区。二手房比例占80%--90%。新房项目特别稀缺，目前只有纽约客项目，而且是酒店式公寓，相对居住来说成本比较高，因为物业管理费等比较高。

　　二、配套完善 首选教育

　　本区域二手房的放量比较小，需求量却很大。原因就在于这一区域及附近1千米范围内的医疗、教育、交通、购物等相当完善，尤其是教育，成为众多购房者在此置业的首选因素之一。同时，中关村地区IT业发达，从业人员收入较高，购房需求十分旺盛，进而不断推高房价。

　　1、区域商业气氛浓厚。目前已有沃尔玛、家乐福、物美、超市发等中大型超市，还有中关村购物广场、双安商场、当代商场等大型商场。大钟寺国际广场也将开业。

　　2、教育资源丰富：本区域内及其附近除汇聚了北京乃至全国数量最多的优秀大学和科研机构外，中小学教育资源尤其丰富。北大附中、科大附中、北航附中，中关村一小二小三小四小，邻近人大附中。

　　3、医疗设施齐全：妇幼医院、海淀医院、中关村医院、北医三院、北大附属医院。

　　4、区域内交通非常便利，北上四环路，南下三环路。地铁13号线、4号线、10号线均经过本区域。只是在上下班的高峰期，中关村路、知春路车流量比较大，会出现拥堵现象。

　　区域内的缺陷是：建筑密度太大，加之交通流量大，居住有嘈杂之感。

　　三、楼盘价格

　　本区域的楼盘价格区间主要为每平方米12000---20000元。今年6月-10月，区域价格涨幅平均达30%，一些成熟社区涨幅更大。

　　区域内公房的价格基本上在每平方米12000---15000元之间，房龄比较新的价格为15000元左右。像知春里这样的老社区基本在13000元左右。

　　租金方面，区域内公寓一居基本约3800元/月，两居约4500-4800元/月。公房价格一居约2800元/月，二居约3500元/月。本区域租金相对较高的原因，仍与周边丰富的教育资源密切相关。

　　四、置业建议

　　首先应考虑的是在此区域买房的目的。一般年轻人是为了工作便利，选择的楼盘尽量是小户型。罗庄、宏嘉丽园、太月园有50-75平米的一居，房子总价比较低，适合年轻人过渡使用。中年人多半是为了小孩的教育，居住的年限约3-6年，如果有一定的经济实力，可以选择的空间比较大。像上面介绍的已满和未满五年的物业都有适合他们的需求。

　　自住型客户可以选择太阳园、都市网景、太月园、宏嘉丽园等，这些小区的社区环境、氛围、出行、购物都比较方便。但在这些小区购房需要注意房产证是否满五年，其中有些房子可能由于业主未能及时办理房产证而没有满五年。有的老社区也比较安静，中老年都比较适合。

　　投资型客户可以选择华清嘉园、西屋国际等，这些小区的租金回报率比较高。