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随着别墅用地的禁止批复，以及‘90平米70%’的政策限制，北京乃至全国低密度住宅产品类型呈现出多样性发展趋势。土地利用政策和企业市场利润导向的博弈催生了混合型别墅区的逐渐兴起。如今在北京市场，混合型社区已呈现独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、别苑、花园洋房、公寓等众多类型的产品共存的局面，甚至有人预测，混合型别墅社区将成为今后郊区住宅产品的主流。
纵观现在北京市场上的混合型别墅社区，大都受到了置业者的高度认可，呈现出一片热销的局面。混合型别墅社区会否成为低密度住宅社区开发的新趋势？对于消费者来说，购买混合型别墅社区与单一类型的社区相比又有哪些优势？购置此类产品时应注重考察哪些方面？
搜狐网，焦点房地产网，焦点别墅网特此举办“混合型别墅社区发展趋势论坛，对混合型社区的特点及发展趋势进行深入研讨。
时 间：12月19日（星期三）13：30—15：30
地 点：中关村1号院搜狐网络大厦15层
嘉 宾：
北京湾 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)副总经理 占戈
东山墅 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)总经理助理 宋汀
北京京辰房地产开发有限公司企业发展部经理 凌旭东
龙湖香醍别苑 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)策划经理 张玮
中广信副总经理 韩昆
金隅•凤麟洲策划经理 蔡娜
五合国际(5+1 WE (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)RKHART)建筑设计集团项目总监 陆静
▲以下是此次论谈的图文实录
【主持人】：各位网友大家好，欢迎来到我们的嘉宾聊天室，今天我们论坛的主题是混合型别墅社区发展趋势论坛。下面首先我们先介绍一下今天到场的嘉宾，他们：北京湾副总经理占戈先生，东山墅总经理助理宋汀女士，龙湖香醍别苑策划经理张玮女士，北京京辰房地产开发有限公司企业发展部经理凌旭东先生，中广信副总经理韩昆先生，金隅·凤麟洲策划经理蔡娜女士，五合国际（5+1 WERKHART）建筑设计集团项目总监陆静女士，欢迎各位嘉宾的到来。
混合社区并不是一个新的概念，但是近几年由于政府方面的政策限制，混合型别墅社区在北京出现的越来越多，不少主打别墅项目的开发商也开始选择别墅+花园洋房+公寓这种模式，从这项项目的销售成绩来看还是受到很多置业者的认可，但是对于这种混合型别墅的优缺点，包括未来的发展趋势，业内还是有很多的争议。
今天我们就请到业界的代表和嘉宾，借这个机会对混合型别墅社区进行深入的探讨，也给广大置业这选择混合型别墅社区的时候提供一些置业指导。
下面我们首先澄清一些概念，什么样的社区叫混合型别墅社区，杭州、上海很多南方城市混合型别墅社区早就出现了，对于北京来说可能就是近几年的事情，对于北京这个市场来说，混合型别墅社区市场的成因主要是什么？我们下面请北京湾的占戈先生给我们解释一下。
 | | 北京湾副总经理 占戈 |
【占戈】：我觉得北京的这些混合型社区受政策的影响比较大，从市场角度来说，作为操盘手来说，如果定位在独栋别墅，就是纯高端的项目，做混了之后客群发生了变化，推广上很难把握，社区有高端的独栋别墅，还有联排的叠拼，甚至还有花园洋房、小高层，你的客群拉开了。
拉开之后每一个客群，他的需求和生活习惯等等都不太一样，可能从市场的角度来出发的话，我们想给它定位成单一定位的产品，这样有利于整个操盘，可操性比较强。可能更多的还是受到政策的原因，包括国家整个政策导向的原因，低密度的，包括低容积率的产品现在慢慢在审批各方面手续上查的比较严，所以开发商从整个公司经营来考虑，在这方面有些迫不得已改产品定位，改项目定位。做一些混搭型的产品。
【主持人】：您觉得还是政策和开发商博弈的结果。
【占戈】：我是这么看的。
【主持人】：今年的北京市场上，龙湖的几个项目比较受关注，龙湖香醍漫步 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)社区就是独栋和别苑这种新型产品的混合型社区，在市场上推出过后受到的反响也不错，今天我们也请到了龙湖的项目代表张玮女士，您能不能结合您这个项目谈一谈您对现在北京市场上混合型别墅社区有什么样看法？
 | | 龙湖香醍别苑策划经理 张玮 |
【张玮】：现在因为混合型社区在目前的市场上已经有过出现了，包括上海、杭州一些南方城市已经陆陆续续都在出现，现在据不完全统计，在上海这个城市有将近30%的项目都是混合型社区。我想事实证明，这种混合型社区一方面是受到政策的影响和限制，另外一方面，其实也是市场的一个趋势。当时我们在做龙湖这个项目的时候，也有这样的一个考虑。
当时我们把项目做成独栋和别苑两种形式，但是我们操作起来并没有因为产品形式不同而降低产品的品质，就项目而言，混合型社区最关键的一点是如何保证项目整体的品质，这是最关键的一点。在龙湖香醍别苑这一块，业界的朋友也都看过了，龙湖香醍别苑到目前来讲推广才只有一个多月的时间，目前来讲已经销售了70%，可以说销售成绩还是不错的。
我觉得它的成功是在于一个创新，还有一个产品上的颠覆，就是它敢于去做市场上没有的东西，所以这种产品在市场上相对来讲是比较稀缺的，也受到了大家一定的追捧。最主要的一点，是别苑引领了一种全新的生活方式，因为它有很好的资源，它借助了一个大的环境，我们周边有奥运水上场馆，有森林公园，有一系列的市政配套。
另一方面它又别墅社区独有的资源优势，所以说它从大环境到小环境，都跟这种别墅息息相关的产品，现在目前的市场上，我们受到很多客户的认可，这也是情理之中的。
【主持人】：据我们了解，您后期的别苑产品应该相对同区域类似的产品，比如高端的花园洋房，或者是高端的公寓，价格上还是明显的要高出一块的，从您现在市场上的反映来看，客户是怎么看待你们这个价格差的，对你们产品的认可度如何？
【张玮】：我们在做这个项目的时候有过这类似的担心，毕竟项目比较远，在六环以外，周边也不乏很好的项目，现在通过事实证明，我们当时对别苑的市场定位和营销思路是比较成功的，实际上这部分的客群，我们提供给他一种全新的生活方式，因为到目前为止，其实有很大一部分的客群是很渴望过别墅的生活，过这种有田有地的生活，但是他目前的财富积累和目前的经济能力不允许他马上实现别墅的目标，再加上政策的影响，对今后别墅进批的影响。
要住上别墅的生活可能到若干年以后才能实现，但是别苑恰恰实现了他心里的梦想，就是说我可能支付很少的价格，我们首付是几十万的价格，就可以享受到有田有地的别墅生活，因为我们是在一个共享的大社区里面，在这两个项目里面我们没有任何的分割，我们的配套、大园林都是共享的，包括以后物业的服务和管理。
大家来了这边看了以后，很多朋友都觉得非常的纯粹，因为我们提供了这样一种生活的空间，所以他们愿意为自己的梦想去买单，愿意去掏钱，是这样的。
【主持人】：您觉得还是产品的品质占了主导地位，产品的综合质量让置业者最终选择了你们的产品。
【张玮】：我觉得产品是一方面，另外一方面就是挖掘他本身真正的精神渴望。就像我们对别苑的定位就是你可以在钢筋水泥的生活，但是你又没有脱离你生活的圈子。
【主持人】：北京京辰房地产开发有限公司的母公司是上海中房置业股份有限公司，上海中房在上海开发的众多项目中，混合型社区也占了一定比例，下面就请凌先生结合公司在上海的实践经验给我们谈谈这种混合型社区的优缺点在什么地方？他在营销方面有哪些特点？
 | 北京京辰房地产开发有限公司
企业发展部经理 凌旭东 |
【凌旭东】：首先非常感谢搜狐给我们创造这么一个机会，跟大家沟通一些感想。作为我们波特兰花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)来讲，可能在座各位对我们这个项目不是很了解，我们这个项目是一个纯粹的独栋别墅，可能离综合型别墅社区话题有一定的差距，但是这并不影响我们开发商讨论这个话题，我们总公司是上海中房集团，在上海这一块开发了很多项目，这种综合型的社区也有很多。
我认为混合型社区的优缺点以及它的成因，就像刚才占总以及各位所说的一样，我认为是受政策、政府的影响比较大一些，同时还有开发商从他自身的利益考虑，双方博弈的结果。如果谈到混合型社区的优缺点，我同意占总的看法，最大的优缺点就在于它的定位不好定。混合型社区可以说是一个时代的产物，有它的必然性，但是对于我们作为企业来讲，做营销方面、产品定位方面存在一定的问题，混合型社区一定程度上会影响到一个项目品质的纯粹性。
而且相对来讲在开发过程中，或者物业管理，和与客户的相处中间增加了一定的难度。
【主持人】：确实是以前大家在做别墅的时候一般都要强调一个“纯粹”，因为它是一个高端社区。如果同一个社区中，有别墅的产品，也有类似公寓的产品，那如何针对不同的阶段和不同的人群进行营销呢，前后会不会有矛盾呢，如果前期的别墅产品都是高端客户，到后期发现有那么多跟他财富、圈层上有差距的客群也在同一个社区置业，他们会有什么样的反响呢？
【凌旭东】：像你讲的这种相互干扰是不可避免的，我们认为必须有一个侧重点，在营销方面最简单的是不同的产品不能相互之间干扰，像混合型社区，叠拼也好、联排也好、独栋也好，都是有差距的，而且客户群是不一样的，叠拼这些产品某种程度上来讲，经济型别墅在某种程度上会影响到独栋别墅高品质客户的利益。
在规划设计上必须把产品分开，尽量避免相互的干扰，这是一个重要的问题。在规划设计上也的确可以避免这个问题。
【主持人】：今天到场的还有中广信的代表，中广信在业内是以操作低密度项目著名的，今天到场的韩总就实际操作过很多混合型社区项目，比如有大雄城市花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、东方夏威夷 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)等项目，下面请韩总结合多年的操盘经验给我们谈谈您在实际过程中操作一个混合型社区的难点在什么地方呢？
 | | 中广信副总经理 韩昆 |
【韩昆】：首先定义什么是混合型别墅，它是融合独栋别墅独体形式和其他多建筑形态的综合社区，比如有叠拼、联排、独栋和花园洋房，而且我认为北京的混合型社区已经相对成熟了，它有十年时间了，在97年、98年我们刚进入北京的时候就操作了开发区的有独栋、洋房、叠拼、小高层的社区。
从现在的政策环境角度来看，90、70的政策实际上做混合型社区是开发商不得已而为之的做法，毕竟如果按照它的规划要求去做的话，如果你的容积率合适、控高合适，都在他给的指标里做，你没法做。而且拿这种地经常是在近郊，在五环以外，如果做五六环以外的地交通和各方面的配套是比较匮乏的，他只能做一个有车族购买的政策。目前的政策怎么做呢？可能是30%做联排，或者像龙湖那种很聪明的做法，把两个项目做在一起。
混合型社区其实这个特点，应该要满足三个条件。第一，整个区域配套相对完善，比如它的交通、市政、教育、医疗，这些基础配套要有。社区的规模要够得上，20万平米、30万平米，你做2.0的话就做不了这种混合型社区呢，因为指标容积率，现在拿地，开发商是相当难拿地的，如果容积率做不够的情况下，他的成本背不过来，他可能一个项目开发下来，比如2.0的容积率做到1.5、1.4的话，开发商实现不了太多的利润。
从指标上，我们界定为混合型社区可能在1.2—1.3之间的，控高在18米到24米，这样他才有条件去做。而且做混合型社区，其实我们看北京这些混合型社区的特点，他基本上是依托于某个产业去，比如亦庄有几个这样的产品，包括在顺义，在东四环，包括我们现在做的东方夏威夷，它依托燕郊开发区。
你刚才提到的问题就是说它在后期营销方面，混合型社区相对来讲营销难度比我们做纯的难度大一点，因为它的阶层不太一样，前两天我看统计局有一个报告，提到中产阶级，因为他界定是中产阶级，必然是有车一族，中产阶级年收入是60万到30万，落差很大，同样我们做混合型社区，尤其在现在这种政策条件下，比如我要做联排、叠拼肯定总价在200、300万以上的。
如果70%，不像龙湖那么做，势必出现小户型的产品，50平米、60平米一居室，90平米两居室，我这样的产品，一百万的东西卖给谁，现在北京初次置业就是一百万，初次置业的人群和二次置业的人群混合在一起，买低密度的人不乐意跟他们混在一起，毕竟阶层不太一样，中产这边可能相对来讲是一次置业，而且在物业管理方面，物业费怎么界定，你肯定不能把小区隔断，设围墙，必须用景观去隔断，这些在后期都有很多问题，因为它的阶层不太一样。
【主持人】：韩总很中肯的提出来了混合型别墅社区开发和营销方面的一些难点，您从实际操作过程中间有没有到现在为止看来比较合适的一些营销和管理手段，包括后期的物业管理呢？
【韩昆】：比如我们现在在燕郊的东方夏威夷，别墅是不批了，它的整体规划是独栋别墅和联排，他在后期做了一排高端公寓，它的最小面积都是130，最大面积在200多，是大公寓，它的阶层是公寓跟小高层够的上，小高层跟小独栋够的上，一环扣一环，这样做的话还好一点。如果90、70这种政策下，不像龙湖那种做法，一味的30%做大户型，70%做中小产品，目前来讲还是有很大的难度。
包括我们也不建议开发商这么去操作，如果你不敢把两个产权证拼在一起，或者上下拼在一起操作的话，我们还是希望他遵循目前比较常规的一些做法。其实联排我们也知道，物权法出台以后它是最大的受益者，因为它有地，因为我买的是地，70年之后我是有土地的，70年之后我的房子根本不值钱，我的地是值钱的，这样买联排别墅，对于你今后的保值增值、遗产继承也好，它是一个很好的东西。
目前来讲整个北京市场可售的别墅还是不少，未来三到五年市场供给还是会有的，而且确实有一些开发商在用突破一些政策和规划的手法，可能在建筑形态各方面，在满足规划指标的情况下他会去做。而且打的概念很好，我是别墅区，我住在别墅类的房子，这样也是有相当好的卖点。
如果是一个大盘，他在前期入市的时候，给人感觉这个项目是以中产阶级或者是二次置业、三次置业，在后期可能是花园洋房、小高层，会把整个项目拔高，对营销是有益的。
【主持人】：看来采取合适的方式，混合型社区在营销上还是能有不少亮点的。金隅•凤麟洲也是一个叠拼和公寓混合型的项目，在营销上也是比较有特点的，下面请蔡女士结合自己的实际经验跟我们谈谈。
 | | 金隅•凤麟洲策划经理 蔡娜 |
【蔡娜】：大家可能都知道金隅•凤麟洲是一个非常纯粹的混合型社区，我们的产品主要有叠拼别墅，还有四栋板楼组成的，拿板楼来说，产品跨度非常大，有40—70平米的零居和一居，有100—120平米的两居和小三居，还有160—170平米的三居和四居，这是我们板楼的产品。
我们叠拼的产品主要是190到290平米之间，主要针对的人群，差别非常大。从产品总价来划分可能有白领、中产阶级，购买叠拼的就是财富阶层，从他购买的角度来说可能有自住型的客户，也有投资型的客户。这样丰富的客户群，我们怎么给他在一个社区里面融合，同时去推销我们这种产品呢？
可能当时在开盘之初我们也想了很多，实际上在整个推广过程当中，我们并没有针对产品本身去进行我们项目的推广，而是将项目所营造出来的形象和气质，靠这种软性的东西吸引客户。不管是购买小户型还是购买叠拼的产品，他们都是因为喜欢项目所营造出来的城市心中有桃花源的生活环境，以及我们所传递出来的不张扬的生活态度的认可，所以才来购买我们的产品。
当时我们在开研讨会的时候，我们就想比如购买一个叠拼的业主，很可能他开着奔驰在社区里面，很可能到购买40平米零居的人家里面喝茶，所以我们想营造出来一种所有人都是有和谐共生感觉的这样一个社区。我们也是想能够让客户在精神层面上达到一个统一，其实也是我们在营销上面不同的地方，是跳脱产品本身，用这种软性的东西把所有客户融合在一起。
【主持人】：现在很多项目是以高带低，先推出比较高端的产品，再陆续推出层次上稍微差一点的，比如先推独栋，再推联排叠拼，我看金隅•凤麟洲它前期是直接推出公寓产品，后来在二期的时候才推出叠拼和其他产品，和一般的营销方式是不一样的，你们有没有什么困难，你们怎么打动你们的客户呢？
【蔡娜】：实际上一开始我们并不是宣传产品本身的东西，我们可能营造出来的是一种生活方式、生活态度，是这样一种营销。一开始我们可能卖出去的是中小户型产品，尽管我所针对的客户群体相对于买叠拼的人低端一点，但是实际上他也是对我们这个项目所包装出来的形象或者气质所吸引了，有的客户来了说我就是冲你的案名过来的，因为我们的案名和形象在张扬财富和国际化的趋势当中能够跳脱出来，我们更强调的是中国传统龙脉的这样一种气质和形象。
正因为我们之前并没有把产品作为主线，作为营销推广的出口，到后期，我们开了叠拼，产品的跨度虽然很大，但是并没有给推广带来很高的难度，而且在我们开叠拼的时候，我们现场接待中心基本上已经投入使用了，销售现场对客户影响还是非常强的，从前期到后期的推广上并没有遇到太大的困难。
【主持人】：在北京，四环、五环以内稀缺地段的房子确实是买方市场，客户在选择的时候，各方面权衡的情况下还是会选择某个社区来达到自己的居住理想。刚才我们听到的都是开发商，包括经纪公司的代表，今天我们有请到了建筑公司的代表，五合国际的陆静女士，五合国际在北京和外地也设计过很多混合型社区，陆女士对混合型社区也是比较有经验，您能不能从建筑的角度跟我们谈一谈，因为确实是一个社区想和谐，如何来处理景观之间的关系，既保证高端部分的私密性，又达到景观的共享，又达到互不干扰，确实需要在设计上下一番功夫，请陆女士结合实际经验跟我们说一说。
 | 五合国际(5+1 WERKHART)建筑设计
集团项目总监 陆静 |
【陆静】：对我们建筑师来讲是解决问题的，其实在混合型社区里头，对于我们建筑师来讲有两个最明显的不好解决的问题，第一就是不同客户群之间的干扰，包括住在花园洋房或者是小高层里面的人，他对住在别墅里面的人包括一些视线干扰，他们本身就是两个不同的客户群体，他们之间的排斥性和干扰。
另外一个就是建筑风格上面，我们都知道别墅两层、三层，有的地方混合型社区，比如天津有的混合型社区甚至是高层，甚至是超高层和低密度高端的产品混合在一起，建筑风格上来讲，这两者之间其实很难做到风格上的统一。
风格不统一，最后很容易造成社区整体感削弱，这两点对于我们建筑师来讲我觉得是相对比较难解决的问题。事实从全国来讲，混合型社区出现已经有很长的时间了，政府的一些政策出台之前，可能有它独特的原因，比如像南方很多项目都是大盘，3000亩、4000亩，如果你说都做成一种统一的产品的话，那对于销售来讲是一种很大的压力。对于开发商来讲资金回流，如果做成纯别墅社区的话资金回流也很难。
包括一些旅游地产、二三线城市也出现一些混合型社区，也是受一些客户群体的影响，比如说购买纯别墅社区的客户群并不是很多，尤其是像旅游地产里头，人们会把这个住宅产品作为第二居所，甚至是第三次置业的时候，他不会特别关心说我周围的邻居是什么样的人，因为并不是常住在里头。他为了满足多种人的需求也会出现混合型社区。
反观一线城市出现混合型社区的原因，我们认为主要是刚才几位都提到的，包括政府的原因，包括客户的原因。对于这些因素来讲，在建筑上，首先从规划上解决不同客户群之间的干扰有很多常规的做法，比如说我们可能会采用不同的道路体系，包括运用一些景观资源，将级差比较小的建筑形式相对来讲自成一个组团体系，削弱级差跨度比较大的建筑，在规划排布上距离会稍微远一些，削弱中间的干扰。
另外在规划排布上，通常来讲北方地区有日照间距比较大的影响，我们会把层数比较高的建筑由南向北建筑高度依次递增。我们知道建筑观景的效果来讲，层数越低的建筑观景应该是近距离的观景，我住别墅，我欣赏到的景观应该是在我附近，我在高层应该是景观离我有一定的距离。景观资源越好的地方，像外围建筑的级差依次递增的这种状况。
北京很多项目比较善于利用这种景观还有地形的变化，来将不同类型的建筑群体区别开来，比如说有些项目引入一些水系，将别墅的建筑和周围的花园洋房隔开，包括有一些利用地形的高差变化，比如原来我们也做过一些像黄河大观，他将别墅建在一块台地上，周围是高尔夫球场和景观带，花园洋房放在整个社区入口附近，通过拉开距离降低两个之间的影响。
还有建筑风格，我个人觉得别墅和多层洋房以及高层住宅本身建筑形式不一样，很难将它用一种统一的风格规划在一起。因为我们也尝试过，地中海风格的建筑做别墅很漂亮，你硬要把这个东西搬到高层上，最后其实是适得其反，做的挺难看的。我个人觉得其实风格的统一在一定范围里头、一定区域内能够实现就可以，不必非得强调所有的东西都要有一种统一的风格。
如果是一千、两千亩的大盘，所有的东西都做成统一的风格，走在里面反而不是很好。我所说的一定区域基本上是不兴五到十分钟，你视线所及的范围基本上是相对统一的建筑风格，我们就觉得它其实整体感就比较强了，所有东西都要做成统一的风格，反而会缺乏一种变化。
另外混合型社区里头有时候会出现小高层，甚至是高层，因为他们的层数比较高，在设计高端产品，比如说别墅的时候就需要考虑一个问题，就是建筑屋顶平面的问题，不可否认高层的一些住户可能会看到这个别墅的屋顶，我个人建议在这种情况下，别墅最好还是采用坡屋顶，一个是相对来讲比较好看，另外，一般坡屋面还是能阻挡一些视线的干扰。
我个人觉得风格的统一，其实别墅可以考虑和景观的风格是统一的，让别墅成为这个社区里头景观的一部分，融入这个景观，削弱不同产品之间风格不同的问题。比如说做东南亚风格的别墅，园林景观也采用这种南派的手法，或者是相类似的东西，把这个别墅和景观作为一体来考虑。因为想把别墅和高层作为一体来考虑，这个风格其实是挺难的。
【主持人】：您在这里能不能跟大家畅谈一下从您的建筑开发的角度，您觉得混合型社区优缺点都有哪些？
【陆静】：刚才各位都已经提了优缺点，我再补充几个，第一个混合型社区不可否认它的居住人数会比纯别墅社区会多，相应来讲，它的配套设施上的相对就会比较快，因为整个地产项目都有聚集效应，比如像周边的商业，甚至医疗和教育这些东西上马都会比较快，因为在纯别墅社区里头，我们考虑人们的出行可能是车行，纯粹的车行。混合型别墅社区里头，他会有花园洋房，会有高级公寓，可能还会有其他的一些产品，居住人群不同，你就必须要考虑他的出行。
通常有很多混合型社区，交通优势要比纯别墅社区明显得多，这点来讲，对于居住于混合型社区里头的老人、儿童是非常有利的。相应，其他的配套，因为居住的人毕竟多了，配套设施上的也会相对快一些，这也是它的优势之一。
第二个，从社区的角度来讲，混合型社区通常里面会有花园洋房或者其他类型的建筑，这种建筑类型日照间距会比别墅要大，居住的人也多，出现公共设施、公共绿地、公共活动场所的概率要比纯别墅社区里面要多。从好的角度来讲，其实是和谐社会或者是人与人之间的交流，从这个角度来讲我觉得其实是有益的。
另外，纯别墅社区里头，它的景观也是以私家花园为主，可能在公共设施的投入上相对少一些。再有一个，从远期的考虑来讲，谈到文化层次的问题，因为刚才金隅.凤麟洲项目策划经理也提到了，实际上我们也觉得不同的客户应该纯粹一些更好，应该有不同的客户群，不同的社区，但是这种情况曾经在国外有这种实例，当时有白人社区、黑人社区，但是经过几十年的发展以后出现了很多弊端，比如犯罪、社会矛盾，还有很多不利的东西，很难避免。
现在也渐渐在往混合型来发展，欧洲其实很多小的城市，他们整个欧洲文化的主题之一就是平等，他们往往在一个社区里头会出现不同的种族，包括不同社会阶层的人，可能是在一个社区里面，住的有大有小，这样人们的感受可能会更好一些。但是目前来讲，我个人看这可能是更远期的东西，我们提倡的东西可能和现在的现实是有差距的，但是现在这种状况并不一定是正确的，或者是对的，还得要经过一段时间，这是优势。
刚才劣势可能大家都提到了，人群不同会存在生活习惯的不一样，相互之间有干扰，甚至小到比如说物业费、停车、管理，这些全部都是具体的问题，但是这些东西我个人看法不是不能解决的。
【主持人】：前面大家也都提到混合型社区可能在管理上确实是存在很多问题，因为不同的人群可能对物业有不同的要求，包括对安全性的考虑，因为别墅社区，包括平时有很多不是住在里面的，所以他对安全性的问题考虑的要更为周到一些，所以这些要求，开发商也好，以后物业管理方面也好，可能对混合型别墅社区在管理方面要做更周全的考虑。
不知道在座的嘉宾对这方面有没有一些看法，或者您觉得有哪些可行的方案。比如像龙湖，在重庆那边有一些入住的社区，口碑也是不错的，张玮女士给我们谈谈怎么样让客户达到和谐共处。
【张玮】：刚才听了很多开发商的朋友都谈到了，其实我个人觉得混合型社区最关键的一点是前期规划，从产品的设计和规划角度要尽量避免这些问题的发生，之前做好一个规划。
另外还是从产品这个角度来讲，保证整体社区的品质感，刚才很多嘉宾也提到了存在不同物业的疑虑，很有可能是互相干扰的，但是如果解决好的话，各种物业之间也是会相互促进的。比如像我们现在在北京市场上的龙湖香醍、别苑，现在目前的情况是这两种形式还没有发生干扰，龙湖香醍之前在重庆也做过很多成熟的案例，都是在共同的社区里面存在着这种业态。
现在大部分业主入住之后，我们发现后期的管理是需要开发商的责任心，不能说这个产品卖出去了，开发商的义务就结束了，不是这样的。对于客户来讲，他是一条链的一个工程，从物业方面尽可能的规避很多问题，比如刚才很多嘉宾提到的物业费问题、停车位问题，还有小到出入口的问题，或者园林景观的问题，等等等等这些。
目前来讲龙湖在这方面做的还是比较成功的，在重庆这边既保证了比较好的口碑，而且很巧妙的把这些矛盾都比较化解了。
【主持人】：有没有一些实际的可操作的方法可以供大家借鉴的，像物业费，确实和板楼的用户差距非常大，是怎么满足这两种不同人群的要求的？
【张玮】：像龙湖开发的这两个产品实际上我们遵循的是大社区的概念，并没有把产品硬性的分成公寓类的就是公寓，别墅类的就是别墅，还是遵循大社区的概念，在大社区的概念之下有很多东西都是有共性的，比如从物业管理角度来讲，物业的理念和意识，包括对保安的服务要求，这些硬性的东西是不能变的。
比如像现在的龙湖，你是不可能在地面上看到小区里面有一张废纸出现的，我们的保安人员、物业人员会随时巡逻，保证街道的整洁。举一个很小的例子，一般来讲，大家的社区都是公寓的电梯社区，基本上我们走楼梯间的机会非常少，但是现在龙湖的物业，我们的保洁能做到每天清洁楼梯间里面的扶手，这样就会保证一旦停电，或者有意外状况发生的时候，在任何时候你走到楼梯间都能保证这个扶手是非常清洁的。
在这些非常细节的地方，这一部分的要求是不分产品业态的，不管是在别墅里面，还是在公寓里面，我想开发商应该是做到一个大社区的。具体到每一种物业的细节区分肯定是有不同的，相应的从物业费的收取上面肯定有一些不同，因为业主的需求也是不一样的，可能在细化的方面会有一些具体的差异，我想由于时间关系，在这边就细说了，私下再讨论。
【主持人】：凌总，刚才讲了上海的一个数据，说上海有30%的社区都是混合型社区，您的母公司在上海确实操作了很多混合型社区，能不能在后期管理上给我们一些实际的经验。
【凌旭东】：从这个角度来讲我可能提供不了太多的建设的意见，作为我个人来讲，对于混合型别墅，是产品多样性发展的一个必然趋势，从某种程度上来讲，在目前的政策情况下企业结合企业个人利益与政府政策之间博弈的必然结果。
对于一个小的楼盘来讲，我承认混合型社区这种形式，但是从某种程度上来讲我认为任何东西都是相对的，对一个小的项目来讲，我更希望有纯粹性的东西，做的更简单一些，这个东西可能对社区和项目的品质是有保障的。如果这个盘不是很大的话，你做多种业态在里面，相互是干扰的，可能会成为一个缺憾。
但是对于一个大的项目来讲，像我们现在有五千多亩、六千多亩的项目也有，这种大的项目如果你单纯的做一个纯粹的产品形式，这是无法想象的，它必须要做综合的多种产品形态结合在一起的综合社区。任何东西都是相对的，目前对于我们开发商来讲，很多盘比较小，在保证企业利润的情况下，他只能做综合型社区。
但是从我个人角度来讲，我还是认为对于一个小型的开发项目尽量不要做这种，但是对大型的项目有必要考虑做这种混合型社区。至于说我们集团在上海的混合型社区的成功经验，我们集团做的项目还是有一定特色，我们还是独栋别墅，混合型社区我们也做，但是从规划设计上就把一些问题规避掉，在实际运作当中一定分组团式的，产品差异化更明显，尽量避免不同客户之间的相互干扰。
【主持人】：现在讨论一下房价吧，现在置业者在购买房子的时候肯定不仅考虑到自住，肯定也要考虑到投资的问题，现在大家越来越把房子当成保值增值的工具，大家觉得购买这种混合型社区产品的升值空间和保值空间有多大呢？先听听韩总在这方面怎么看的。
【韩昆】：说到房价，先表达一个观点，从我们目前近几个月的监测数据来看，北京的拐点已经出现了，尤其是涉及到一些高端项目，它的成交量比7、8月份，8、9月份下降30%，受目前宏观政策影响和目前资本市场利空的影响。
【主持人】：现在北京高端市场应该是分成两层，一种是高端公寓，一种是别墅，据我们今年的跟踪，可能今年确实是在高端公寓市场上某种程度上销售情况是不容乐观的，但是高端别墅项目今年每个项目都是销售形势比以往好出很多，您刚才说的下跌主要是侧重于高端公寓吗？
【韩昆】：都涵盖了，也包括高端别墅，目前市场上700、800万的纯独栋项目都走不动了，三四百万的联排项目也走不动了，因为联排都是在五环左右的。
【主持人】：往常一到冬天本身就是销售上的淡季，您觉得是淡季原因多一点，还是确实是已经到这个拐点了？
【韩昆】：从季节上的影响，我认为它的季节性影响的因素很低，其实还是政策方面和宏观市场的变迁，现在上海、广州、深圳，这几个城市楼市拐点已经很明显了，北京前两个月大家还说北京市场一片红，其实那个时候我们已经预见到了，包括我们在操作我们自己项目的时候，我们前两天刚开盘的那个项目，在两个月前我们制定的价格体系和现在实际制定的价格体系下降了10%，因为市场不接受了，因为居民的购买意向已经扭转了，因为居民的资本已经被套牢了。
但是楼市拐点出现这是一个正常的现象，我记得在前两个月也是参加搜狐在房展会上的一个论坛，到底现在买房还是不买房，如果你需要房子就去买，如果你不需要房子的话，如果二次置业、三次置业可以观望，因为我觉得房地产和股市是一样的，有起有落，它下降降多少我们说不好，但是它是一个波段，毕竟来讲08年有北京奥运会，奥运会带来的中国也好，包括北京经济收益也好，包括北京在世界的影响力也好，是不一样的。
北京是一个特殊的城市，和上海、广州、深圳不一样，但是现在很多舆论导向，很多媒体报道说拐点拐点拐点，现在打开房地产报，拐点一片。而且这种现象已经影响到二、三、四线城市了。明年奥运会前期筹备，包括明年3、4月份春暖花开的季节，包括市场的回暖，如果CPI指数能下来，居民的购买力又可以激发起来。
【主持人】：具体到今天探讨的混合型社区，您有什么看法呢？
【韩昆】：我们这届政府的政策肯定不会改变，下届政府如果还沿着7090的政策，我认为混合型社区出现的可能性不太大，因为我们知道做混合型社区，刚才建筑师讲的很好，必须要满足规划条件，2.0做不出混合社区，塔楼、联排别墅，你的一举一动全被上面的人看的清清楚楚，私密性完全没有了。
买小户型的，除了自住的，经济能力有限的，第二投资，这一流全是小户型，这一流全是租客，你的小区出租率如果高了，我劝你这个房子不要住了。我们都是中产，我30万、你是60万，没有关系，我们有共同的爱好，如果拉开距离很大，我们不是一个圈层了。物业费怎么管理？你凭什么收一块，我凭什么收两块啊，矛盾了。
还有停车，一系列后期物业管理的问题就出来了。从我的角度来讲，我们做的很多项目是没有受7090政策限制的，毕竟是一个大盘，我们需要有产品的不同类别，从我们营销的角度和整个项目开发角度和风险控制角度，我们会做多种类的产品。但是后期的政策来讲，包括信贷政策，比如你二合一了，你的贷款怎么做？现在贷款审批是很难的，我们就在二次住宅贷款问题上遇到很多问题，很多业主都被打回来了，新政策下根本没法操作。
如果说你不这么操作，那就很复杂了，40平米小户型，80、90平米的两居室、叠拼、花园洋房，整个社区起伏就很大了。
【主持人】：您觉得混合型社区只是目前的过渡型产品。
【韩昆】：对，如果下一届政府把这个打开的话，我觉得机会还是很多的。但是目前来讲应该不可能，这届政府很坚决，满足老百姓的居住，毕竟很多一次置业他是没房可买，而且北京房价确实很高，否则不会燕郊800万的体量买的人还是很多，都被挤压到燕郊了，也是给北京市政府一个信号了，北京老百姓在北京买不起房子了，跑河北买房子了。
【主持人】：蔡女士对这方面有什么看法没有？
【蔡娜】：最近从网上看到一些新闻，整个中国经济发展确实比较热，现在采取了很多宏观调控的手段收紧银根，包括控制经济增幅，带来很多影响，包括股市的低靡和振荡。可能房地产的投资要分两个方向去看，首先，如果你把它作为投资产品来看待的话，它现在肯定会受到政府宏观经济政策的影响，因为房地产本身它就是一个非常敏感的行业。
如果你单纯的从它最根本的用途来说，只为了自住，我二次置业也好，三次置业也好，我只是为了提升自己的居住品质，改善自己的居住环境，我觉得对于别墅的混合型社区来说，刚才韩先生也讲到了，受7090政策的影响，如果将来再开发低密度或者中高密度混合产品是有一定难度的，现在市场上现存的别墅混合型社区，还是有很高的收藏价值的。
更多的情况下，像我们所说的混合型社区，它更多的是城市别墅的概念，包括像金隅.凤麟洲也是处于四环沿线的城市叠拼，不管是自住还是投资，都是可以留在手里的。不光是金隅.凤麟洲，从政策导向来看，别墅混合型社区可能在未来几年当中，可开发的量应该不会是特别多的，现在市场上现存的、残存的供盘量还是可以关注和考虑的。
【主持人】：凌总看好混合型社区的发展吗？
【凌旭东】：我认为混合型社区是一个必然的产物，在目前的市场上有它存在的必然性。实际上我认为别墅是一种高端产品，别墅的客户应该有它的特性，而且别墅对环境的要求非常高，如果是混合型别墅的话，在某种程度上必然会对项目的环境产生一定的影响，必然会影响它的品质。
混合型的别墅社区，准确讲叫混合型社区，不应该叫别墅社区，混合型社区在未来一定有存在的空间，会有长期存在的可能，毕竟土地资源是越来越稀缺的，对这种产品来讲，它的保值应该还是有很大空间的。至少不悲观。
【主持人】：再请陆女士和我们谈谈自己的看法。
【陆静】：我觉得从政府的各项制度出台以后，北京大量的涌现混合型社区，其实一定程度上是市场的需求和政府的政策之间有一些矛盾，最后产生了这样一个结果。我个人觉得因为政府出台9070的政策，包括别墅土地的政策之后，现在目前市场上很多涌现的盘还是以前都已经立了项、批过了的。
我个人觉得在一定阶段里头这种项目还是非常有市场的，还是有这方面需求的，很多客户都有这方面需求。比如像一线城市，有些客户他喜欢繁华的生活，喜欢热闹的生活，不喜欢离城市太远，同时也喜欢别墅的居住品质，在政府的各项政策下面，没有纯粹的别墅社区的前提下，他也会购买混合型社区里头的别墅。所以在目前的阶段里头这种混合型社区还是有市场的。
未来的长远发展怎么样，还是要看我们国家的政策，我们国家现在是节约型社会，提倡节材、节能、节水、节地，做别墅来讲，其实我们都知道并不是一种节地型的产品，政府要求是满足大多数人的居住要求，这个理念就像刚才韩先生说的，如果不改的话，做混合型社区确实存在一定难度，尤其是当他把容积率给你限死了，你不能够推广。
可以想像，如果是超高层建筑旁边再有一个别墅，这个别墅是一个什么样品质的别墅，会不会有特别多的人来购买？就得打一个问号了。所以我觉得未来的发展肯定是要看咱们国家的政策。
【主持人】：现在北京完全是处于一种卖方市场，所以买家可能对产品没有更多的选择，尤其是今年，感觉是出一套卖一套，大家可能不会过多的考虑到他是不是混合型的，会不会对我的生活有影响，但是未来如果说房地产走出这个波段，大家要更多的考虑房子品质的时候，您觉得混合型别墅要着重考察哪几方面呢？
【陆静】：我觉得对于购房者来讲，他肯定还是很关注他的房子能否升值，有两个主要的因素，一个是住宅的品质，这个品质包括很多方面，包括住宅的质量，包括舒适度，甚至是他的交通便利与否，包括他的景观和其他的配套资源，这是属于这个房子和这块地的价值，另外就是物业的价值。这个房子管理的好不好，这也是影响到购房者的一个很重要的参考指标。
这个房子能否升值主要是综合这两点来看。当这个市场发生振荡的时候，肯定会出现很多持币观望的人，就跟股市振荡会出现很多持币观望的人一样。在他不确定房子是涨是跌的情况下可能会观望，这样直接会导致销售量和成交量的下降。
我们也收到一些房地产调查机构的一些数据，发现目前来讲，尤其年底的这几个月销售量是非常低的，我不确信的知道这是不是一个拐点，或者说是整个行业的淡季，但是确实是存在一些人还是持币观望的态度。而且我们也收到一些消息，在08年之后，在土地供应量上可能会出现一定的井喷，在供应量加大的时候，人们可能会有更多的选择，有没有必要在08年之前就出手，会不会这个时候出手就是一个最高点，都会影响成交量。
所以我个人觉得，混合型社区未来的发展趋势，最终是受到国家政策的一些影响的，目前来讲有它自己的市场，相对来讲还是受到一些追捧和好评的。目前来讲需求量还是有的。
【主持人】：今天我们到场的嘉宾还有东山墅的副总经理宋汀女士，听了前面这些嘉宾的发言，宋女士有没有自己想谈的和大家分享一下呢。
 | | 东山墅总经理助理 宋汀 |
【宋汀】：主要是想和大家交流交流，听一听，我们现在项目处于半停的状态。
【主持人】：东山墅在北京人的印象中是一个豪宅的标杆，因为它很多年都入选中国十大豪宅之一，后来它的产品规划改变了，整个市场都非常关注，我们很多业内也很好奇这个问题。
【宋汀】：其实这个项目也并不神秘，我在很多场合上都说，我们这个项目首先成功的要素是地段的要素，这是毫无疑问的，我们离金隅.凤麟洲是最近的，我们也很关注周边项目的发展态势，没有什么可比性，当时我们做这个项目的时候，因素非常的多，乃至于现在成为定义为混合型的东西。
有当时对土地价值挖掘的因素，也有开发商自身的因素，有规划设计条件的因素，也有周边环境的因素，也是不得已而为之的路线，成为现在这么一个。我个人觉得如果条件都具备了，能做一个纯粹的单一产品的社区那是很理想的事情，但是刚才各位朋友都讲了，受限制的因素非常多，不可能做成纯粹的，所以只能在这个圈子里头去考虑如何针对市场做出一些相应的对策。
混合型社区我觉得各有各的招儿，各有各的办法，市场也是在接受的。我说说我们做这个项目的心得，做混合型社区，这里面混合的差距不能太大，你别说做的很高端，然后出来一个7090那种房子，我们确实也是受这个影响，因为我们在做公寓的时候，规划还没批，正好就赶到那个节儿上了，你说怎么做，你前面的定位这么高，公寓又受制于这个，你宁肯不做也不能这么做，没法协调。
所以我们还是坚守着做豪宅，现在不让提豪宅这个概念了，但是我们还是定位差不多的，高端的，你本来就在金字塔塔尖，我们三年才做78个客户，很纯粹的挖掘那个客户，公寓一定要跟它搭调，不能差距太大，一定要争取那个市场。
而且我在这个项目里两三年的心得就是那个市场的可挖掘程度是非常高的，那是一个很有价值的市场层面，不是很多人都能够的着的，但是消费能力确实很巨大，他们购买房子的动机和普通老百姓肯定是不同的，那是另外一个层次，另外一个人群，是中产阶级不可企及的层次。对于他们的文化理念，他们的消费习惯、生活习惯，另当别论，很特殊。
我在这方面跟大家沟通的东西，能介绍的经验也比较少了，因为它太特殊了，没有什么普遍性。我们现在公司的角度还是想做二期，二期是受地块的审批条件的影响，如果真的是做成了的话，我相信东山墅仍然是一个标杆项目，还是会朝这个方向发展的。
主要是看政府怎么来审批，看政府在容积率这个问题上给开发商创造多大的空间。我们唯独的优势就是摸到了最高层的那个客户群。别的项目做的也都很好，像龙湖确实这几年的步骤走下来，确实从营销人员上面来看，作为业内人士还是有很多借鉴之处可看的。
【主持人】：我们也期待着东山墅的二期产品给大家一个惊喜。
【宋汀】：二期对我们自身的销售提出很多挑战，如果说我们不负责任，仅仅达到公司的一个要求把它卖掉，应该说现在那个地块是不发愁的，但是如果说要负责任一些，要争取到市场的利润，争取到市场的口碑，争取到行业地位，还是给营销人员带来很大的难度，现在之所以我们不断修改方案和定位，不断吸取各方面的经验，也是有些顾虑，形势一发生变化，更有点儿吃不准。
公寓对我们的影响倒不是太大，但是对于我们这个项目在集团公司的定位来说，那就可能会有很大影响，宏观上的影响很大。
【主持人】：确实您这个项目是比较特殊的项目，属于很个案的东西。
今天非常高兴各位代表能坐到这儿，大家聊一些共同关心的话题，希望以后各位嘉宾有更多的机会到搜狐网、焦点房地产作客，对别墅市场乃至整个房地产市场做更深层次的探讨。我们相信在各方的共同努力下，混合型社区也能做到不同业态和业主的和谐共处的社区，能成为北京房地产市场上一道别样的风景线。再次感谢各位嘉宾的到来，本次论坛到此结束。 | 
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