为什么地铁商铺会受到投资者的关注？原因是商铺的价值建筑在“人气”上。当熙攘的人流在地铁里面穿梭，给地铁商铺带来很多期待，地鉄商铺被誉为“地下钱龙”。目前看来，纽约、伦敦、东京的地铁商业比较成熟，在国内的地铁原有城市有北京、广州、上海，地铁线段与地铁商铺都谈不上规模。地铁商业随着各城市地铁的纷纷开通，正是整装待发之际，从地铁商铺的规划、地铁商铺的投资、地铁商铺的经营等都对我们提出了新课题。如何让树枝不再折断？如何让树枝上的花瓣压满枝头？如何让 地铁人流变成地铁商铺人气？本期焦点“商量3+2”节目第一辑“商圈与主题商业”话题将邀请有关嘉宾，就商圈与地铁商铺方向的相关情况引导大家进入环环紧扣的衡量、考量、较量的精彩对话。

　　时间：2008年01月22号14：00-15：30

　　地点：上海搜狐网、焦点房地产网演播室

　　嘉宾：姜新国　著名商铺专家 中国商业地产理论主要奠基人之一

　　　　　潘 强　黄浦区经济委员会 副主任

　　　　　陈 凯　上房商铺服务网络有限公司 副总经理

　　嘉宾主持：高大丰　上海仲宏投资有限公司 董事长

　　【王扶雨】：各位网友大家好，今天我们焦点直播室邀请到三位嘉宾和一位主持嘉宾就地铁商铺的一系列情况进行深入探讨，首先让我介绍邀请的嘉宾，第一位是姜新国老师，著名商铺专家，中国商业地产理论奠基人之一，第二位是潘强主任，黄浦区经济委员会副主任，第三位是陈凯上房商铺网络服务有限公司副总经理，我们的嘉宾主持是上海仲宏投资有限公司董事长高大丰，请各位嘉宾和大家打个招呼。现在我们直接进入第一环节： 衡量环节，首先我想请姜老师给大家述说一下上海地铁商铺的一些情况。

著名商铺专家 姜新国

　　【姜新国】：上海地铁商业实际上从原来的两条黄金线发展到今天8号线，10号线等等，这些线路都开出来了，地铁商业或者地铁商铺一下子增量了，在这样增量的情况下，又出现了那种情形，就是地铁2号线刚开始的时候，招商都招不到，据我所知，现在地铁商业好的地段要投标，有些地段投标的人比较少，而我们在这样的情况下，怎么样看地铁的商业，怎么样去拿它的地铁商铺，在世博会之前，上海的地铁架构基本上丰满了，现在这几年为了迎接世博会都在赶工，地铁和商业，地铁和地上面的关系，这部分的问题可能在赶工的时候可能会照顾不到，我想在这方面我们可以有一些比较多的想法或者讨论的地方，如何照顾到地面上和地下的关系，通常情况下轨道交通到什么地方能带动什么地方的土地或者物业增值，倒过程对城市商圈来说，城市商圈地面上的内容决定地下商铺的一些价值，我想在这样的话题下，在轨道交通高速发展地铁商业物业大量产出的情况下，我们怎么来看地铁商业，好不好？

　　【王扶雨】：现在我把话题交给我们的嘉宾主持高大丰。

上海仲宏投资有限公司董事长 高大丰

　　【高大丰】：我想整个地铁商业来说的话，在上海应该是一个正要开始的新一页的阶段，怎么说，这句话好象听起来满有意思，毕竟上海1号线和2号线已经有相当的时间，里头又有商铺，可是我们认真来看，这些商铺都是随性随意，并没有所谓规划的安排，当然我们刚才听到姜老师说，新的地铁商铺在招标，可是在招标的前提是不是有所谓的规划安排，还是纯粹就价格进行讨论，所以我想在上海来讲地铁商业怎么走，往什么样的方向，价值是以利益导向还是以每各城市，每个线每个站的文化来依据，这值得我们探讨，接下来请潘主任谈一下整个地铁商业的发展，应该是怎么样的看法？

黄浦区经济委员会副主任 潘强

　　【潘强】：因为上海的地铁确实发展得非常快，我前面说了，他用了十年的时间走完了西方国家100年的路程，地铁的快速发展直接为商业的发展带来了两个巨大的好处，一个就是便捷的交通，便捷的交通可以使我们各个居民区、居住区人流可以快速流动，同时也可以使得物流有了一个比较好的流动方式，第二、除了便捷的交通意外，同时还会带来巨大的流动人群，这个人群数量的多少实际上决定了地铁商铺的价值。

　　【王扶雨】：实际上就是，刚刚潘主任对姜老师所说的一个补充，是不是我们现在进入第二环节，“考量”环节。

　　【高大丰】：地铁商铺的业态组合的比较，我想请陈先生，就地铁商铺的业态组合，我想一方面以上海本身的1号线2号线的几个站做比较，或者和境外譬如说香港某些地方做一个比较，同样是小区的站，它的业态或者它的商铺的组合，或者商铺的面积，它的不同点，它的着眼点应该是都一样吗？或者有所区别？

上房商铺服务网络有限公司副总经理 陈凯

　　【陈凯】：因为我是经过几年的实际的操作以后，感觉到是这样，上海的地铁商铺主要是由于每个站点的不同、人流的不同大致现在就拿1号线做一个比较有两种模式，一种是人流带动商铺，它有一个很大的人气然后慢慢把整个业态都加以完善，还有一种，像这种类型的一般像徐家汇地铁站或者人民广场，这种大人流集中地，一般是以人气带动商铺，早些有规划吗？有，这个规划是通过人流的需求慢慢引导而成的，通过一些年，还有一些像亚太盛会这种类型的，它是需要以商铺带动人气。因为早些年亚太盛会确实搞得不太十分理想，近些年是襄阳路的动迁或者其他方面，把这种特定模式的业态带到商圈以后，聚集了大量的人气。因为我们是土生土长的上海人，对上海地铁的发展比较熟悉，经过那么长时间的演变，很多商业业态经过几次调整以后，反反复复最终达到所有人需求的。作为大型的换乘点来说比如人民广场和徐家汇，它可能是以多种业态组合的方式，它不是十分明确，在招商定位的时候，把功能区划分得很完善，照顾到方方面面的需要。新闸路地铁站和人民广场和徐家汇差了没几站，但是它的业态比较难做，因为他和大集中地的站点来说，这个地方的人流和其他几个地方低了很多，主要以上下班为主，所以它的业态主要考虑到周边设施的生活用品，社区辅助的一些补充，作为这样的定位来说，它的成本会比较高，有一些配套作用。

　　【王扶雨】：对于上海地铁商铺，大家目前普遍的反映是缺乏特色，没有反映出上海的文化氛围和都市形象，上海目前的地铁沿线商铺都是一些小百货、报刊、点心、洗衣店，每个店铺都是用一些小隔板给隔来的空间，这样的话在业态组合比较方面，姜老师应该是有深入研究的。

　　【姜新国】：我对轨道交通商业的设置，它的商业特色方面，做过一些思考，也是由于工作的原因，总的来说，我想应该有这样一个站点的分类和运营的要素还有地面的要素，决定轨道交通有这样几个使用方向，第一是城市中心，第二是旅游景点和特色商业中心，第三是大型公共交通的枢纽客流的结果，还有大型的社区，还有大型的公共设施，比方说各种中心，或者是机场、体育场馆、学校聚集区等等，有这几种类型，这几种类型在里面不是百分之百，这种类型的人在那边使用轨道交通，可能也有其他的人会经过，那么它的主要区域特色或者站点特色来决定轨道交通的商业为主流服务，大部分经过这里的人服务，我在这样思维的情况下，我想城市的商业中心应该作为商业中心的有效补充。那么上面没有的，所谓上面没有，就是在价格上面的差异或者商品上面的款式，或者是种类方面的差异。我想这是一种有效的补充，因为我们上海的商业到今天为止只有一个项目开始出现上下联动联合开发的趋势，在四川路上的中性太傅，这种商场在没有出现之前，轨道交通的地下商业空间，应该规格各方面都比较小，应该作为商圈里面有效的补充，譬如说上面比较缺少悠闲休憩的东西，就应该做这些东西，上面商品比较高档我稍微做一点配设。但是上海的轨道交通想了很多，有一样东西始终没有想到，就是轨道交通和停车场如何联合起来做，尤其像市中心寸土寸金，那么这里停车场，车子停下来以后搭乘轨道交通到其他商业中心去，我想这里面我所说的有效补充不仅在零售服务业态，还包括了其他的服务业态你也可以补充，使这个地铁运能和城市交通压力的缓解以及商业的有效性都能够充分发挥出来。

　　第二、特色商业中心，或者是以城市中心的旅游景点，带有TBD的这样一些地方，今后上海也会形成，新天地绝不是一个，今后会出现好几个带有保留上海城市风貌的旧的建筑形成商业街区，我们称之为TBD既有办公又有文化创意，它和轨道交通的一种结合，地下空间必须要和上面形成另外一种特色的商业空间，如果你是做一种便利性的配套，那么显然使人很扫兴。如果和上面同质化那么就竞争不过地面上，进行你是新做的没有办法体现那种氛围，我想在这上面应该成立另外一个商业空间。我们知道巴黎的地铁下面有很多的先锋艺术，地铁实际上是一种商业的象征，一个时代的象征，它应该是人们进入工业文明以后出现的代步工具，它实际上代表了大工业思想，对于经济发达的国家或者经济发达的地区，对上海、英国、法国，它已经进入了后期的工业文明或者超工业文明，大机器时代已经过去，进入了服务、创意、金融的时期了，这个时候早期工业文明的东西已经落后，又很有冲击力。我想上海在进行地铁方面和现代的时代特征结合起来，经过若干年以后成为上海另一个带有怀旧情结的地标，反映了大工业文明在上海的痕迹。

　　第三、公交的换乘枢纽，我们称之为大型公交的接驳站，这种地方往往是疏散人口的地方，把客流分散到各个地方，或者聚集过来。应该说在这个地方设置一些小型的购物中心，人家换乘地铁到这里买一个东西，或者出去买一个东西回家都带走，我想有这样的必要性。还有大型的社区，或者是新开发的新城，像上海和松江联起来，那边也有一个9号广场，像这样一种情况，在站点里面，地铁商铺里面，它在外表有点像欧美或者日本那种模式，在轨道交通上面有一个大的商务中心，这个时候你在轨道交通内部的一些商业设施它往往是快速消费，和我们上海地铁的现状一样，快速消费和便利业态为主。我开在大型商区里面了，我为什么不行？因为有大型的商业中心在里面了，你要上坡下坡方便性没有它好。我想这种随即消费的特征要抓住。

　　第四、是大型的公共设施，有三个功能一个是快速消费，第二是纪念品，比如会展中心人家来过以后买一点纪念品，还有一个是小憩，比方我们看房产会看得累了，实际上很累带了一大把资料，坐地铁的时候有一个小憩的功能，我想有这样基本功能设置在里面，按照地铁的区域文化的特点，然后加以发挥，形成上海一个个有独特魅力的地铁商业的商铺，吸引各种各样不同的人到这里来。因为地铁商业总的来说，原则是引流为主，人不能让你聚下来，这是地铁商业内部的，刚才陈总说的亚太盛会是地铁内部拼积了一块，那么这与轨道交通以流为主的功能相匹配了，应该是有停和有流结合起来，这样才能形成特色。如果我们都按照轨道交通的以流为主的指导思想那么它只有一个业态可以做，快速消费。

　　【王扶雨】：目前还停留在快速消费的阶段。从刚刚姜老师解释说的，在巴黎地铁可以往艺术方面发展，我们这里好象也有，就是在徐家汇好象也有一条艺术长廊，南站好像也有，但是那只是停留在观赏阶段，没有到经营阶段，前面两位嘉宾姜老师从理论的高度对业态作了比较，陈总是结合上海的具体实际操作的案例进行的业态比较。潘主任是不是来一个具体和上海的理论和实际相结合的东西进行比较？

　　【潘强】：说比较谈不上，但是我觉得上海的地铁或者地铁商业也好，叫地铁商圈的发展也好，我觉得人家比较关注的有几个因素，一个就是我觉得首先要搞清几个概念。

　　第一、商铺和商圈的概念，商铺不等于是商圈，假如我举一个例子，你是作为商铺的个体投资者的话，那么你考察一个商铺你只需要选择这个商铺门口是不是有很大量的人流经过，人流经过的越多那么商铺本身的价值就越高，但是作为商圈来说，考量的不是单个商铺如何设计，或者人流如何，是看功能集聚程度，功能集聚度越高商圈的价值就越高。谈到上海地铁商业就要区分商圈和商铺。

　　第二、要评估价值取向。因为实际上我为什么非常关注价值取向，因为我前面讲到，你站在不同的角度看地铁商业的发展，你会有不同的认识，比如说，现在随着地铁的快速发展，地铁每通到某一个地方，会引来几大类人的关注，第一类是当地的政府，政府非常关注地铁商业的发展，上海市各大区政府都非常注重对地铁商业发展的前瞻性的研究，希望能作出一些分析报告，地铁的发展会给当地的商业带来什么样的影响，会有什么样的增长潜力，或者给当地的人流结构和购买力，会有什么样的变动？这是一类，第二类是房产开发商，房产开发商其实也非常关注地铁沿线的发展，商业地产商也非常关注，大家都知道地铁伸到哪个地块就会升值，从房产商的角度他希望他手里的商业地产随着地铁的延伸能够或者更大的价值。第三、是地铁运营商，他非常希望在地铁的巨大投入回报当中，通过提高商业的附加值，实现投资的快速回报。这是比较大的力量，从各自力量不同来说，他们都有不同的价值取向。一个好的商圈的发展离不开一个非常好的统一的商业规划，这个规划怎么做，或者由谁来做，这个非常讲究。如果由地产商来做，目前上海的很多案例都是又运营商和地产商来做，但是他们考虑到自身的利益，他们往往希望自己的利益极大化，对商圈和商铺的设计的时候，他们往往希望他的商铺能够尽可能多的设计商铺的容量，千方百计提高商铺的租赁的价格，而如果是政府做规划的话，往往会考虑功能的搭配和功能和地区发展的协调，还会考虑不同站点之间的商业的有机结合。事实上上海地铁快速发展以后站点非常多，我们讲到的地铁商业肯定不是一条平铺的商业，不是有一个站点就有一个商业，这样的商业发展概念是毫无价值的，所以我们从政府的角度设计，一定是希望有分有合，功能有集聚有整合也有分散，在一些非主流的站点地区我们考虑比较多的商业布局可能是一些配套的、功能完善型的，或者是解决居民需求型，而对于一些主流的站点地区的商圈，我们希望是功能集聚型的，价值发散型的，还有吸引人流型的。从这几个角度来说，不同的地铁站点应该有不同的商圈取向，这种规划的设计应该有一个比较完善的考虑。

　　第三、我觉得地铁的商业，还要考虑每一个地铁商业或者商圈的运作模式，或者叫管理模式、运营模式。实际上一个好的运营模式对一个好的商圈价值发现起到一个非常大的作用，打一个比方，就像一个大的商场，你的好的管理和不好的管理对商场本身的价值提升是天壤地别的。所以同样对地铁商圈所在地的运作模式，它的水平如何，它的综合协调能力如何，也直接影响到这个地区的商业价值，从目前的上海实际情况来看，往往是有这么几大类。一种在商圈的概念周边，地面商圈，围绕地铁站点周边本身已经成熟，或者正在建设或形成的商圈。地面商业往往由当地的房地产开发上或者商业资本进行运作的，第二类是地铁内的商业，这往往是由地铁运营商或者站点建设商进行管理的，实际上以地为界，一些是地下的一些是地面的，地下和地面实际上是属于不同的管理营运商或者发展商。如何协调地面和地下的商业管理不同的发展商价值取向或者管理水平，这个问题实际上非常考验当地政府的商业管理水平。

　　【王扶雨】：高总总结一下。

　　【高大丰】：所以我们看，整个在地铁业态的组合这一块，我们可以说了解到也要看它的站点和地区的文化底蕴，甚至看地区政府对这块发展的期望，甚至要看周遭的房地产项目它的发展情况，所以我想这一块也必须要做一个整合，我们总结了大家的看法，我想地铁商铺是一个满有趣的项目，就是指我们更继续深入探讨。

　　【王扶雨】：地铁商铺，在经营的过程中，大家都是认为应该与传统的商铺错位经营，应该尽量考虑到它的便利性，究竟是在地铁商铺的经营过程中，怎么样来发挥地铁商铺的某些资源优势，地段、人流方面的作用，我们可以就地段、人流在地铁商铺经营过程中的作用来进行有趣的比较。还是陈总先来。

 

　　【陈凯】：其实上海以前地铁主要是1号线2号线为主，后面有轻轨。就拿1号线来说，因为大家比较熟悉，从1号线开始原先的人民广场站打造了两个品牌，一个是很多人慕名而去的香港名品街，在打造过程中有口碑的传播性，他走人民广场地下站，一种是真正的人流换地铁换乘或者抵达。还有一些是因为逛南京路有目的性消费的人群，因为有了口碑的传播打造了品牌以后，这里的人气也就越来越多，租金其实也是越来越高，很多人觉得我在这里边做生意一定有钱赚。这是他们的基本观念。其实打造品牌或者口碑的传播，需要比较漫长的过程，并不是说前期没有投入，没有宣传就会直接有这样的效果。所以在我们往后的地铁站点的铺设上，尤其是一些人流比较大的，能不能搞出一些主题性质的商业？我觉得其实是很有必要，因为主题意义的商业其实就是一个品牌，你说的品牌我才联想到某某地铁站，而不是因为有了某某地铁站而有品牌。这样可以吸引一部分本来是车来人往的过路人，吸引一部分目的性消费的人群，这主要是对几个比较大的站点来说的。小的站点其实还是脱不出一些快速消费的理念或者是配套的理念，刚才姜老师也说得很明确了。这个其实是一个比较难的过程，这一部分的站点大多数都是要考虑我的生活便利，目的性消费的人群相对来说比较少，还有一个矛盾在，就是租金和我想打造的业态的不符合，也就是说，可能地铁运营商哪家机构做地铁的商铺，由于站点的人气不是十分足，但是要求的租金还是相对比较高，经营者进去经营以后觉得满难做下来。也有一些想作新奇特的有反差的业态，但是由于承受不了租金，没有足够的业态导致不能做了，这样时间长了以后，能生存的还是快速消费的，例如便利店、面包房，只有这种类型靠零售才能做下来。

　　【王扶雨】：姜老师，刚才陈总对地段人流在商铺中的作用，引入主题商业，您在他的基础上对他表示赞同呢？还是反对呢？还是有其他自己的建议。

　　【姜新国】：应该他说的见解和我前几天在外面讲课的时候问学生的话，你的品牌在什么时候才有价值？我就给学生解释了，品牌在什么时候有价值？品牌在某一类东西过剩或者多了，供求关系缓解了，并不怎么紧张了，商业或者消费它的选择程度大了，这个时候品牌才有意义，如果现在打仗了，大米很紧缺，你还会考虑大米是什么品牌吗？如果大米供应会充沛，你就会选太太选择吃香港米，那么我就去买泰国米，可能我本人喜欢吃口感好一点买日本米，我可能要吃得耐饥一点，我买东北大米，这个时候你就有选择性。我很赞同陈总的这样说法。但是他第二个说法，我还是保有异议，我们的地下空间实际是有限的，因为站点它有一定的范围，你不能无限制的扩大出去，你扩大出去了以后，可能用到人家的地下空间里面去了，这个就是为特色商业中心的开发，有一个局限，确实来说，上海地下商场里面都想做特色商品中心，我感觉陈总没有说出来，譬如说亚太盛会也想做特色商业中心或者特色商业，还有静安寺2号线南京西路和乌鲁木齐华山路，伊美时尚，在中山公园2号线米兰等等，再加上龙之梦，这些特色你怎么来赋予它？我不知道，陈总讲一下。

　　【陈凯】：这个商业广场，姜老师刚才已经说了，其实是供求关系问题，你有些量有了选择，包括你在地铁商铺以下做的一些业态，你要有特色一定和周边的地面的整个商圈来说，你是要有特色你才会有品牌，你没有特色谈不上什么主题。其实归根到底还是租金起到一定的影响，当大家想把品牌和特色做起来的话，你一定要给他一个时间、空间的支撑，如果资金撑不起来，或者时间比较短，可能刚刚在萌芽状态就被抹煞掉了，关键还是看整体的各方面的扶植和支持的问题，如果支持得好，你进行错位经营，地方大可以做比较大的特色，地方小可以做自己比较小的特色，特色一定能够做，关键看有没有机会让不让他去做。我就是这样理解的，其实还是租金。

　　【王扶雨】：租金在地段人流作用中起到了关键性的作用？

　　【姜新国】：我不同意，我认为地铁的客流一般来说是没有选择性的，只不过是经过这里，并不是我来目标消费，你这个时间去打造特色商业中心，哪怕给他再低，专门来买东西的人没有，那么这个东西怎么来处理，我感觉很难。我想地铁商业毕竟还是小有权大有权，小综合，大综合这种模式，然后适度调整档次和方向，比方说是办公区域的档次稍微高一点，比如陆家嘴这样的CBD，是以商务为主的，如果在地铁商铺里面，这个时候你稍微调整一点，我想这个特色也不能成为特色。应该说我们做特色的话，有几样，一个是某一类专门商品大量聚集，第二它有在这个领域里面各种五彩缤纷的东西，比方说是做渔具的，各种各样的渔具都有，这个时候做得很专业才有特色。第二价格的层次要说，比方说廉价的，像高尔夫球杆，廉价的三、四百块有的，高价的上千都有，这个时候你商业的档次这两个肯定要有。如果陈总要做一个有特色的商业中心，要么你就价格上有特色，要么就是商品的款式上或者商品的种类上有特征，如果没有这些特征不能成为特色，既然特色有这些特征，我这个客流又不是专门的客流这个东西怎么来摆平？

　　【王扶雨】：陈总提倡专，你提倡全？

　　【姜新国】：不是，专是我提的。客流是比较单一的，比方说陆家嘴没有一个人是跑来送一个垃圾，送到这里来摆放，都是商务客流，或者是送小孩子到托儿所没有这种可能。都是商务客流，有的是来公司拜访，有的是来公司上班。这样是匆忙的经过，他是经过的不是目的消费，你如何应付他？

　　【王扶雨】：这个就是地段和人流在地铁商铺经营中的作用，这一点我想潘主任深有感触，南京西路那一带，南京东路黄浦商业。

　　【潘强】：关于地铁和商圈的互相作用，应该说他们是互相有作用力的，其实我觉得有一个很有趣的现象，在这里我也想做一个问题，我想问一下几位嘉宾，你们设想一下，再一个地区比如说我以人民广场地区为例，过去人民广场地区历史上就是商业很繁荣的地方，尤其在没有地铁的时候，人民广场都很来愿意购物，只要买大件都来，随着地铁开通了四通八达了，我想问几位嘉宾，你们觉得地铁越便利越发达，人向周边别的区域，购买力是分散，还是把周边的购买力向城市中心集中？因为地铁是方便了，方便以后人又流动了，这个流动性大家觉得是容易把中心城区的购买力向四周分散，还是把周边地区的购买力向中间提出。

　　【姜新国】：潘主任实际上是提了马太效应，因为交通便利是一个双刃剑，它可以把繁荣的地区更加繁荣，不繁荣的地区更加箫条。潘主任提了一个观点，不是每一站都可以进行消费的，实际上人气没有商圈没有，人不能聚集。潘主任提的问题，我是这么解决，轨道交通这么便捷的容量很大的工具，它实际上产生了马太效应，好的商圈容量大的商圈，商品种类的商圈，无形资产积淀比较多的商圈，在这个地方可以凸显。如果有一些地方造得不怎么好，但是最后可能会淘汰。

　　【潘强】：姜老师不愧是专家，他说得非常正确。实际效果来看确实是这样，有特色的商圈人流越来越集中，购买力越来越强大。而一些不太具有特点的商圈，反而呈现下降趋势，这是目前的实际情况，所以随着这个问题答案的破解，我们决定一个问题。实际上商圈的品质决定了地铁的价值，而不是反过来地铁的价值决定了商圈的价值，我们应该先重点发展商圈，再去发展地下的商业，考虑地铁对商圈的功能，这可能比你反过来思考要重要得多。

　　【姜新国】：我感觉潘主任说的话给我一个启发，我对他的话有一个归纳。实际上在成熟的商圈，那么轨道交通要适合地面需要，在不成熟的商圈，或者在新开的那些居住区，他没有商圈，在商圈形成过程当中，应该说轨道交通的站点的能积，运能这些要素促使地面商圈设施的发育和成长，两个作用是反的，一个作用在城市商圈里面我把人送过来，实际上在促进商圈的繁荣。然后倒过来，在另外一个地方，新的地方，没有商业可能会滋生一些商业，倒过来是轨道交通帮助商业。应该说潘主任话里面有这样两层意思。

　　【潘强】：实际上这是商圈的特性，因为商圈的特性有一个集聚性，一个好的商圈确实是容易集聚的，很容易起到集聚作用，而地铁建设的快速发展确实促进了这种集聚的作用。

　　【王扶雨】：陈总怎么看？

　　【陈凯】：其实我个人意愿希望地铁的商铺越做越好，我打一个比方，像香港它有无限支撑着地铁的八达通卡，你可能是境外人士或者香港本地的人士，花100块钱无限乘坐地铁，我在香港购物的时候，出现这种情况，明明我的目的地到了，但是我宁愿多站两站路，我去购买。上海以后也会推出类似性的这种卡，我等到下班了，我想要买一些我需要的东西，这个东西是在一些不是人流量十分大的地方，但是它有特色的。比如刚才姜老师说的渔具，在下面是低成本的，做了渔具的，有品牌展示也好，有销售也好，我可能过两站路看一下，不一定买，看了以后再乘两站回家。当某些人流不是十分大，商圈不是很支持的地铁商铺如果有了这种比较有特色的东西以后，然后再加上有一些外部的一些支持，譬如说地铁的月卡什么的，这种人气人流也会慢慢聚集下来，造成一定的影响。

　　【姜新国】：实际上地铁或者轨道交通商务，现在看来确实和经济发展、城市发展、消费发展之间有一些问题，不管各位同意不同意，我感觉有这些几个问题。

　　第一、轨道交通的交通工具实际上是最适合中国国情的，因为第一它的运能大，第二不占据地面空间，第三乘车的能耗，实在太厉害，聚集式的交通会大大降低能源消耗，如果大家不坐地铁，拼车要多少交通才能有这个客流。上海以轨道交通作为规划重点和发展方向，我们上海商业规划一个是轨道交通商业一个是社区商业，既然有这样的发展方向，我们上得高一点，按照上海市发展第三产业里面一个有效的组成部分，上海的零售业和服务业怎么发展，那么上海市也有一个标准，打造国际购物天堂。你要成为国际购物天堂，为什么要成为天堂？第一人流，第二采购的成本，包括体力成本时间成本，还有费用的消费成本不高，才能打造购物天堂。我们现在所看到的，我有一个比较，实际上我们上海现在折扣店比较多，折扣店我去看过一个旧的款式，托米，我想给女儿买一件，一看是500、600块，我到香港一看新款也是500、600块，这是一个价格问题。刚才陈总讲的运行成本，让人家流动比较好的去选择，它的交通成本能够有所下降。

　　第二，都市人的休闲方式尤其是女同胞，她的休闲方式很大一部分是逛街，我们现在上海的街道不再是世界史城了，是一种弥漫式的发展，随着城市的向外扩大，原来是70个平方公里，现在是300个平方公里，如果把外环线以内都算中心城区实际上商业中心很多，除了过去的说的，现在有派生出来了，比方说大宁绿地，一个区域性的很有特色，如果我们要去买东西，或者休闲休憩，去南京路外滩，人民广场休憩，我在杨浦区的，我要逛的成本这方面比较高。我们现在外贸可能比较累，内部的挖钱增长率要上去，从交通的条件方面，应该说给消费者提供一种便利，从现在来看，它没有这样做，有的商业地下和地面上脱离，它比较清一色都是便利商业，如果有都是这种所谓的时尚商品市场，这些东西到最后实际上对地铁商业在总体增量的情况下，而地面没有结合，和消费没有结合，和区域没有结合，我想这个方面应该说我们轨道交通的规划部门，管理部门也好，应该在这方面有更多的想法。我想在商业里面有一个原理，它有良好的社会性才会有良好的服务性，有它的良好的服务性才有良好的商业性，轨道交通就像网络一样，本身不赚钱，而靠通行量的一些东西的商业、物业带动了才能赚到钱，实际上世界上只有香港的地铁是赚钱的。我们网络也这样，网络给大家提供一个免费的邮箱给人家浏览、看新闻，本身不赚钱，而且是亏本的，然后赚钱赚在广告上，在这些方面你必须依靠外部和他融合轨道交通的商业有更大的价值，为其他的商业提供更好的配套，形成聚集互动互融的效应更好，在这方面我没有看到，也不知道大家对现在轨道交通的规划、现状大家是不是有不同的看法？

　　【王扶雨】：我们干脆拿两个具体的实例比较一下，地铁商铺，目前大家认为还是比较成功的是徐家汇地铁商铺，另外拿人民广场地铁商业。拿这两个商铺中间进行比较它的经营如何组合业态，或者是如何经营，如何规划。

　　【高大丰】：我们看，现在认为这两个地方所针对的其实还是以地铁商业标准商业，所针对是地铁的乘客。所以这两个商铺基本上是针对地铁的乘客，因为地铁商业是两种，一种地铁只是你的工具，交通工具，那你是利用它的便利性，另外一个地铁本身不只是一个交通工具，它等于也是你的生活商业中心，我们来看刚刚讲的这两个项目来说，你可以发现它的客户，它的品牌，它的档次我个人看法几乎都一样，所以它的目标客人搭地铁的乘客，不管所谓徐家汇的1号线的地铁线里面，或者香港名店街其实都一样，它有区别吗？可能是大小区别，但是看商品、目标档次都一样。

　　【潘强】：我不太同意，高先生的看法。我觉得我们选择这两个点，既有代表性又没有代表性，说它有代表性，因为它是目前上海地铁成功的范例，稍微比较成熟，具有各方面认同的。没有代表性，因为它们本身就处于一个很成功的商业圈，它们实际上是这两个商圈的延伸。如果完全是靠地铁商业圈的情况上海目前还没有。实际上这两个地下商圈是如何形成的，实际上是对地面的有利的补充，随着地铁的发展以后，这个地方的人流量越来越大，地产价值越来越高，而周边的地皮越来越少，在这样的情况下，人们为了拓展、提升地区的功能，不得不发展地下商业空间，这两个商圈是向地下要空间的比较典型的案例。而且从它的实际客流情况来看，也不完全是流动性人口，它实际上还吸引了周边的一些客人，而且是吸引了一些有目的性观光的客人，从这个意义上来说，我说它不是典型的地铁商铺的代表，因为是两大商圈的有利的延伸，所以我觉得从这两个来看，证明了我刚刚的观点，商圈决定了地下商业的内容。

　　【王扶雨】：陈总怎么看？

　　【陈凯】：潘主任说的完全同意，确实是由于地面的一些功能性的土地增值导致，没有可以延伸的地方，所以往地下发展，这两个地方完全是商圈带动了地下的商业。确实是有目的性消费型的人群和流动性的人口，也是由于周边地区没有可发展的土地的关系。

　　【高大丰】：虽然如此，因为任何的地铁商业，要么是地铁的乘客，要么就是商圈决定，可是这两个地方我还是认为没有错，是商圈决定它，但是话又说回来，你仔细去看，去里面的客人也几乎都是搭地铁的客人，所以我应该是说，商圈决定它的一个业态，或者它的组成，可是反过来这也许是鸡生蛋，蛋生鸡的问题，商圈决定它我还是认同的，可是人民广场或者徐家汇地铁通道里面的那些商业，如果讲整个徐家汇单单不是受地铁商业影响，如果讲徐家汇地铁站里面的商业的话，这么来局限它，我认为主要顾客的购买来的工具应该还是以地铁。

　　【潘强】：其实讲到案例，我还想说另外一个案例，除了这两个成熟的案例以外。目前上海南站，因为它是属于火车站和地铁站的换乘，交通枢纽，而且完全是新建的。它的周边除了原来南方商城以外，离它还有一定的距离，它的周边并不具备成熟的商圈，目前随着交通枢纽，火车、轻轨、地铁，我觉得以它的发展来作为判断可能是比较更有典型意义的。因为它是完全新建的概念，而且它的设计是请法国的设计师做的，整个的设计从建筑、功能规划来说，应该都是国际领先的，但是看了它的内部的商业建设，我觉得目前是比较遗憾的。一个它里面的商店品牌不够集聚，第二没有起到吸引消费者的目的，我就觉得它为什么会形成这样的问题？有一个好的规划，但是恰恰没有达到它设计的初衷，它的问题在哪里？我觉得问题很多，但是其中有一个作为缺乏一种好的运营机制，我觉得这是很大的问题，因为它的运营是由铁路的建设商投资建造的，它目前的招商过程也很不专业，另外在追求回报方面也体现了非常短视的目光，用上海话来讲，急候候的心态。导致了商业的杀鸡取卵的感觉。

　　【姜新国】：我举一下手，首先我申请回避。因为这个地方第一轮是我策划的，这个叫城市动力广场，我起的名字。但是我和业主之间有这样的保密协议，我内容不能讲，至于后来的事态，这些问题我不敢讲了。潘主任讲的东西我不参加评论，但是我有一个东西和刚才三位意见不一样的。我在做一个重要的项目策划的时候，有的领导问我，你为什么把它定成高端的？第一，轨道交通比较发达，我有大量的车位，所以我并为高端的规划商圈，我定的是特色加上精品为特色的商圈，那么重要的领导就问我了。你理由告诉我？我当时回答不上来，我说我会告诉你，我就像做案例一样，给他做了一个比较，然后他就，这个大的机构就采纳了我的策划。我说南京东路是公共交通流量最大，是当之无愧的上海人流最繁华的地方，但是这种客流多了以后，它的档次不会很高，第二南京西路有大量的新造的房子，按照现在的规划要求来做，比方商业过去是100个平方米要配一个车库的位置，这都配好了，再加上2号线经过那边，而其他的公共交通并不怎么发达，因为陕西路和江宁路道路不能拓宽，因为有地下车库能接纳有车的人，所以消费比较发达。徐家汇是综合性的，既有轨道交通又有五岔路口的交通枢纽，再加上有美罗成、太平洋、港汇、汇金，这些新建的商业建筑，它下面都有大量的车库，所以造成了它高、中、低各种形态都有，倒过来讲，各位刚才都讲，轨道交通我们在中心城区交通无所谓的，要受商业的影响，我现在来看不是。交通也影响我们，影响我们商业地产或者商铺，包括下面的地铁商铺的价值都不一样，我想我的观念和你们不一样，你们说是商业影响下面，我认为交通影响上面。

　　【王扶雨】：实际上刚开始说的，先说徐家汇还有人民广场，刚刚潘主任又加了南站，三个地铁商铺的比较来看，它还是一个定位，像徐家汇商城好象定位在学生型的，消费好象都是比较偏低的，人民广场那里是定位在前卫型的，比较另类的时尚。

　　【高大丰】：其实南站，我曾经有想过，当然我实际上来讲商业没有去看过，所以好还是不好，我讲不出。我自己在南站经常出入，我觉得那边的乘客是来去匆匆，所以你不能以那边的乘客作为你的目标客人，必须以附近作为你的目标客人。你说地铁商业也算，南站是它的交通工具，但是不代表那些乘客是它的客人，跟我们刚刚讲的两个有一点区别，我刚刚讲的人民广场或者徐家汇，我明确一下，我讲的是指人民广场不是指它的周遭，如果讲它的周遭当然是商圈决定它。如果讲地铁站那就是属于，地铁商业或者一个商圈的商业。

　　【王扶雨】：现在我们进入第三环节，较量。请嘉宾主持提出较量的主题。

　　【高大丰】：这个题目很明确，人流转换为人气的关键是不是在于地铁商铺的业态？我们先微观说，直接在地铁站紧挨着地铁站，或者在地铁站里面的，我们微观的看，不要说宏观的看一个商圈，地铁站商铺的业态是不是能客流转换为人气。当然刚才也提到了商圈或者是整个的站本身的文化底蕴等等，业态是其中一个因素，接着是否还有别的因素，我想请陈总。

　　【陈凯】：我认为客流转化为人气和地铁商铺的业态很有关系，打个比方去过香港都知道，香港地铁的换乘非常方便，其实香港尽管地铁站里面的商铺面积比较小，但是由于种类比较齐全，该有应有尽有，吸引了一部分不太熟悉香港的一些游客去驻足购物，所以我觉得上海尽管有某些站点人气不太足，人流也不是十分足，如果能够把地铁商铺搞得再完善一点，搞得比较有特色一点。

　　【姜新国】：我反对。陈总刚才说的我认为是不对，为什么不对？我感觉你业态再好，实际上它促进的使命是什么，出去干什么，和人的心情有关系，如果我出去上班来不及，旁边放得在好的业态也不会瞧一瞧。尤其像冬天，很多白领都喜欢睡懒觉，然后早上匆匆忙忙赶到地铁站。这和心情和使命有关，在心情和使命出行的目的清晰了以后，这个时候你的业态才能发挥价值，我想你的商业才有作用，业态的定位做什么特色才有价值，我不同意陈总的说法，不对。

　　【潘强】：我觉得客观的讲，地铁商铺的业态好坏是决定地铁人流能不能转化为人气的要素之一吧，可以说是作为一种必要条件，但是不是充分条件。为什么这么说，这个刚刚姜老师已经提到了，实际上人流转化为人气是什么概念？我们要让巨大的人流能够停下来，实际上所谓的人气就是觉得停下来愿意看，愿意消费、购买的时间和机率有多少，概率大不大，实际上某种要素能够提升人气的关系，使得人停留的时间更长，愿意消费的概率越大。实际上人愿意停留，是否停留和是否消费，又有两种情况。一种是主动性的，还有一种是被动性的。所以说像主动性的实际上和业态有很大的关系，你的业态好可以吸引一些主动性的消费，所以是必要的条件，但是不充分的，对于一些被动性的你没有办法，不一定能够吸引。这就像刚刚姜老师举的比较极端的例子，对来去匆匆的客人，他可能是需要一些基本需求，急急忙忙赶地铁，临时买一个面包，至于面包档次是不是高其实不关心。

　　【王扶雨】：我赞成陈总的观点。你人匆匆而来，匆匆而去，可能会考虑到哪里有好吃的，或者好喝的，可能会提前几分钟去。因为整个地铁商铺作为地铁辅助的设施，人经过的时候，他首先预知那里有这种业态的组合，他可能会提前去，当然姜老师说的，他匆匆而来匆匆而去，没有时间和心情去，不管他有没有，在那种情况下。

　　【高大丰】：我表示一下意见，我也不说赞成或反对，我中立一点。

　　【姜新国】：打断一下，高总是台湾来的，他不偏蓝也不偏绿，中间选民。

　　【高大丰】：我偏红。 入境随俗。(笑)刚刚有提到香港的例子，其实我大概一年前去香港做了一个调研，香港满多的地铁站每一站我大概花了2、3个小时，走去看，去调查，当然你问我哪一站是什么，我忘了。给我最大的印象，每一站的商业都是因地制宜，每一站都有主题，所以香港地铁公司为什么会赚钱？当然你说的它收的车票高，但是最重要的原因，它是把地铁和房地产整个结合在一起，但是地铁和房地产不像我们说的这个地皮卖给你就算了，但是这个站周遭的房地产是归地铁公司的，然后由地铁公司决定做CBD还是做商业，形态是否决定你，也对，业态是主题，业态如果不决定，你只是一个业态没有特别的主题，他要来要有主题吸引他，所以香港地铁公司能够吸引客流，他干什么事都是先想好再去干。我也赞成，因为你写的是业态，所以我赞成主题决定人流。

　　【姜新国】：我也不赞成高总说的。今天我们两个使命一个是唠嗑，大家说话，第二个就是死磕，我就是不同意陈总和高总的说法，高总是行左思右，表面上是折中，实际上就是站在陈总这一边。我认为是不对，它是一种地铁商业，是一种被动的商业，随着客流的心情或者他的使命而产生的一种机遇，并不是他特意要到地铁商业里面来，尤其对我们上海的商业来说，交通的功能放在第一，而不像刚才高总说的，高总说的就是地上地下是联合开发的，那么这也成为一个商业的大循环之中的一环，地下也是一环。我们现在不是那么一回事，地面规划和地下规划两件事，你是专门来的，他为什么要来，上海的轨道交通的引导，第一位不是引导商业，是引导交通，引导客流的聚集，第二让你送出去，以流为主，我想业态做得再好，就像一个人像西施一样，很漂亮，她对着瞎子做媚眼，那没有意义。

　　【王扶雨】：姜老师说的，我用一个大家经常发生的事例来反驳你。我们经常出去旅游，你并不想购物。

　　【姜新国】：打断！因为你旅游就是目标，出去就是要看，而且旅游景点的设置，里面把一条步行街放在旅游的出口或者端口，强迫你去看。

　　【王扶雨】：我的事例还没有说完。我是在旅游的过程中，譬如说回来，导游车把你拉回来，在路上带到一个地方购物，可能你本身并没有购物的欲望，在这里停留十分钟左右，你看了东西还可以，就顺便把东西买回来了。我们现在要说怎么样把客流转化为有效的客流。

　　【陈凯】：我举一个具体的例子，刚才我们谈到业态的问题，有很多比较大型的一些地铁站下面都有书店，刚才姜老师说了身边的时候可能是来去匆匆，可能下班心情放松，等一个朋友在地铁里面逛，有一个书店的话我会去翻书，刚好看到姜老师写的书，而且又是偶像，就会买下来。以后就会形成一个概念，我脑子里没有想到去哪个新华书店，而是坐两站地铁去那个书店买我要的书。

　　【高大丰】：我个人认为如果以上海市地铁网的现况，姜老师的立论我认同。如果我们讲理想，我还是坚持的。

　　【姜新国】：请大家鼓掌。高总靠过来了，看来陈总的观点要站不住了。

　　【高大丰】：我刚才很谢谢姜老师对我靠过来这样的支持，我刚刚的想法是说，以现况姜老师是对的，如果我们讲一个理想、假设，那我还是认为主题、业态是可以影响它要不要在这一站出去，但是是一种理想，以上海的现况不可能。

　　【姜新国】：我们要结合上海的实际，我们在讨论上海的轨道交通，没有讨论香港的轨道交通，香港的轨道交通居住、商业、产业一并规划，人家并不是真的居住、商业一并开发，连产业都一并开发，这个时候人家下面的交通网络做得好，下面的土地肥沃所以上面的大树长得很高，像在旺角有一个商业，出了一个奇观，十几层的商业送到楼上，然后一点点诱导下来。这个放在香港我承认，刚才高总说的我感觉他投了我一票，放在上海的实际情况下，我感觉我们遗留为主的那种规划导向，实际上业态在上海，因为它的主要功能是交通，不主张商业，或者是少量带点商业，我认为可能业态做得再好，很难。

　　【王扶雨】：潘主任站在哪一边？

　　【潘强】：我站在第三方。因为对你们两方面的观点我都有一些赞同和不赞同的地方，我作为第三方我想提出另外一个命题，地铁人流转化为人气的关键，至少有两个要素，第一是地铁商圈的业态，第二是地铁商圈的营运管理水平，我觉得这两个是决定了地铁的人流转化为人气的关键。为什么把商铺改称商圈，因为单一的铺并不能决定一个地方的价值，我举一个最简单的例子，我想到南京路购物，肯定不是冲着某一个店去的，是冲着圈去的，我想到哪里主动性的消费是希望实现某一些消费，而不是单一的消费，所以一定要把地铁商铺的概念改称商圈。第二我觉得地铁商圈的管理水平非常重要，这也是我一再强调的，提高运营上的管理水平，刚才王扶雨说了一个观点，地铁商铺是地铁运营的辅助，对这个观点我反对，我觉得如果像商圈管得好，应该是把它当成一个主要的产业来做，而不是仅仅视为辅助，这恰恰是高总举例的香港地铁，只有把商圈当做一个很重要的产业加以重视和发展的话，以一个产业的发展心态很长久持续的关注，才有可能做好。再加上其他的要素管理水平、经验、专业的团队等等。

　　【王扶雨】：走第三条道路了。

　　【姜新国】：举手，反正今天豁出去了。我发现潘主任玩了一个语法或者逻辑上的技巧，我们首先按照陈总的说法，我和陈总还有刚才我们的命题，我在地铁里面有一个商铺业态设置得好，会吸引人家来，在上海地铁第一要务是把人送出去，或者把人引过来，引过来就是要坐车，而不是引过来买商品。既然是这样的情况下，我和他的争议在焦点上，而潘主任的争议把概念放大，看上去商铺在商圈里面，实际上一不经意换掉了，商铺不谈了，谈到另外一个方面。放大概念，移花接木，所以一下次我们这个话题不对了，所以这一票弃权。那我是两票，只要你不站到陈总这里，我们看来是差不多。你站过去，我们二比二。

　　【王扶雨】：看今天大家的较量阶段，对话很精彩，通过我们中间的三个环节衡量、考量、较量，我想广大的网友已经对地铁商铺应该有一个比较初步的了解，由于时间的关系，我们今天的节目到此结束，谢谢各位网友，谢谢各位嘉宾。再见。

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