去年是中国房地产行业发生重大转折的一年，地根收紧、银根紧缩、房地产税收、针对“捂盘”的土地回收等一系列政策相继出台，广州、北京也出台了地方性的“双限房”政策，各地频繁爆出土地流拍新闻。部分城市出现了房价小幅下跌的局面。而另外一个现象是，深圳、北京等地产中介营业额不断下滑，很多地产中介不断收缩营业网点甚至倒闭。部分城市的房地产开发商开始降价或者变相打折。

　　基于此，中国地产拐点的争论甚嚣尘上，一时间众说纷纭。受此影响，大部分持币待购的购房者对市场持观望态度。

　　为何众说纷纭？房价拐点是否会真的来临？决定因素是什么？政府下一步将如何对房地产市场进行宏观调控？未来房地产行业的走势将会怎样？本刊独家专访了中国土地学会副理事长、北京大学城市与区域规划系博士生导师董黎明教授。

　　如果国民经济进入拐点，房地产业迟早也要进入拐点，不可能出现国民经济高涨而房地产业大幅下滑的状况。

　　《数字商业时代》（以下简称DT）: 当下对于“2008年房价拐点”是否将至的说法众口不一，在你眼里，如何看待房地产的拐点？

　　董黎明：房地产拐点是客观存在的。无论是经济发展还是房地产的发展，都不是稳定的直线上升或是直线下降，而是有波动的，而且这个波动是有规律的。有波动，就会产生拐点。

　　这个波动一般来讲可分为繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。所谓拐点是指不同阶段的转折点。

　　研究房地产的拐点，不能只看短期的变化。

　　首先，房地产行业是我国一个重要的支柱产业，它的发展和整个国民经济的发展规律应该是一致的。如果国民经济进入拐点，房地产业迟早也要进入拐点，不可能出现国民经济高涨而房地产业大幅下滑的状况。根据一些经济学者的预测，2008年中国经济发展速度会适当放缓，但增速仍在10%左右，依然是很高的速度，没有理由说国民经济出现了拐点。另外，从房地产这两年的投资来看，也没有太大的变化，还是两位数的增长。所以说房地产业的拐点到来缺乏依据。

　　其次，由于消费者关心的焦点是住房价格，现在不少人将房价作为拐点唯一的标志是不全面的。分析房地产拐点还涉及许多指标，如房地产的投资额、商品房的竣工量和销售量，房地产开发企业的利润率，房屋的空置率等等。单纯用一两个指标评价不能完全说明问题。

　　最后，由于房地产具有强烈的区域性，即使一两个城市的房价最近下降，比如北京、深圳、广州房价下降了，是不是就能代表全国的房价下降了？我认为至少要用全国主要城市的统计数据，如全国35个大中城市或者更多的城市的系统统计数据，不能用一两个城市来代表。当前我国既有房价下降的城市，也有不少房价仍在上升的城市。究竟全国的房地产走势如何？需要大量、系统数据支撑，目前我还没有看到权威的完善的数据。显然也不能轻易得到房地产出现拐点或不存在拐点的结论。

　　总之，房价是否出现拐点不要轻易下结论，要进一步观察、分析。

　　DT：最近北京搞了“双限房”，即限制面积，限制价格。这个供应渠道你认为是针对中等收入的家庭。你所指的中等收入是一个什么水平？这个标准如何界定？

　　董黎明：北京的标准是：三口之家，如果家庭年收入在88000元以下，就可以购买双限房。如果四口之家则是11万元以下。双限房针对的就是这部分人，因为这部分人去买市场上的高档商品房是买不起的。 同时他们也无法购买经济适用房，因为他们的收入又比中低收入的家庭要高。

　　这表明，今年国家最新的结构性调整的政策动向是，优化住房供应的结构体系，不仅要考虑中低收入人群住房，中等收入的住房也应列入政府考虑范围之内。增加包括廉租房、经济适用房和双限房在内的比重。

　　要控制那些高档的房地产用地，优先供给住宅用地，特别是保障性中低收入家庭的住宅用地。

　　DT：地产增长和GDP增长可以说是相互作用。从2007年来看，关于金融和地产的政策都是紧缩的，在你看来，在这样的宏观调控的条件下，房地产是否会降低发展速度？

　　董黎明：从目前来看，国民经济也是在作相应的调整。国家现在的整体经济政策过去是强调“又快又好”，现在调整成“又好又快”，把发展质量放在前面。房地产的发展也是这个思路，不是说要刻意降低房地产发展速度，而是要优质。这个思想体现在：

　　一是投资结构的合理性方面，国民经济的发展要统筹安排，整个投资不能把钱都投到房地产上，还要从多种需求出发，按一定比例投向农业、工业和其他产业等。此外，房地产本身也要一个合理的结构。要充分利用土地的使用效率，加强建筑密度，提高容积率。住房的户型和面积要和我们现在的经济发展水平和收入水平相匹配，不应盲目追求大空间，大户型。今后应多增加中低收入家庭住房的比例。

　　二是从土地供应政策来看，在节约、集约的基础上要“有贬有褒”。所谓贬就是要控制那些高档的房地产用地，优先供给住宅用地，特别是保障性中低收入家庭的住宅用地。

　　DT：政策的意愿是好的，也符合民生需要。但2007年下半年仍有很多上市公司变更主营业务为地产，这说明投资还在增大。为什么这么多的调控政策，并没有达到预期的效果？

　　董黎明：这个问题涉及到大家所关心的房价，大多数人的抱怨是，为什么在政府这么大力度的调控下房价还下不来？这也是让很多学者感兴趣和迷惑的问题。

　　简单地说，解决这个问题的主要途径应采取经济手段。商品房的价格之所以下不去，主要的原因就是我国目前所出台的调控政策虽然很好，但没有配套好，导致最终落实不下去。最根本的原因在于我们的低价房供应量太少了，调控乏力，房价必然居高不下。

　　DT：有人说，调控政策的反作用已出现，该如何理解？

　　董黎明：调控政策和措施是多方面的，难免会出现一些矛盾现象。例如国家应用金融工具调节的主要方法是提高利率控制房地产投资，贷款利率提高也增加了购买房屋的成本。中央总的政策是抑制房价，但是局部的政策却出现了反的作用。

　　地产领域反作用现象除了利率之外，我认为二手房市场也受到了政策的抑制，这让我很不理解。二手房的税收政策应该放宽松。也就是说，先搞活二手房市场，把购房需求分流到二手市场。

　　DT：指导思路有了，为什么各地经济适用房的建设推进却很缓慢？难点在哪里？

　　董黎明：中央的政策非常合理，但实施起来与地方政府的利益有一定冲突。

　　主要是两个方面的原因：第一，经济适用房是要政府来出资建设的，而现在地方政府需要资金的地方也很多，没有充裕的资金来建设经济适用房。第二，地方政府的财政收入的一个重要来源是土地收入，土地出让金的30%交中央，70%留在地方。过去这笔钱是地方的“小金库”，放在计划外收入。由于经济适用房不收土地出让金，地方政府就没有这笔收入。从地方政府的利益来看，过多推行建设经济适用房就会有很大的难度。这就是为什么中央政府和居民的期望很高，但地方政府举步维艰。

　　DT：如果说把经济适用房和廉租房体系建立起来，那周期会有多长呢？

　　董黎明：国家保障性住房的发展，需要一个较长的周期。例如香港上世纪70年代就开始推行保障性住房，经历过这么多年，香港的公屋也只是达到住房总量的二分之一。而且，香港对于公民申请政府公房，也是需要一个很长的时间，并不是今年申请，明年就可以住上。据了解，最长的从申请到入住，等待时间达到8年。大陆需要建设的经济适用房和廉租房要比香港难度更大。

　　在资金筹措上，借鉴以前的集资建房模式，能否地方政府拿一点，中央政府也拿一点。

　　DT：在关于保障性住房的资金的筹措上，你有何建议？

　　董黎明：在如何解决住房资金来源问题上，如果现在要全部由地方政府完全解决和承担也是不现实的。

　　我有一个建议，中央能不能在财政上给予支持，在资金筹措上，借鉴以前的集资建房模式，能否地方政府拿一点，中央政府也拿一点。

　　中央的财政税收收入这几年增长很快，税收平均在以20%~30%的速度增长，比如设想从中央的财政收入拿出一部分钱来支持廉租房和经济适用房建设。还有就是土地出让金，可以拿出来相当部分建设廉租房和经济适用房。这样力度就会大一些，也解决了中央和地方政府的政策配套关系。此外，如果有的地区建设经济适用房积极性高、建设量大的，中央财政就可以多投入一部分资金给地方，以激励地方的积极性。

　　DT：在此基础上，如何预测国家在2008年的政策走向以及由此带来的影响？

　　董黎明：对于2008年来讲，政府的政策还是要加大住房保障制度的建设力度。

　　房价不能一概而论，也就是说，2007年由一些非市场因素导致的过高的房价会降下来，比如说上海和深圳等大城市，但是也不会是直线下降。对于一些经济发展的热点地区，以前房价不高的地区，比如中部地区和潜力巨大的中小城市，肯定还是要涨价。总体上看，如果2008年我们提高保障性住房的建设总量，对抑制房价的过快上涨会起到一定的作用。

　　有些城市有特殊性，比如北京地区的房子不是完全由北京人来买，而是全国人都在买，北京地区的房屋需求是“无止境的”，所以其房地产的走势不代表全国。

　　董黎明简历

　　北京大学环境学院城市与区域规划系教授，博士生导师，中国土地学会副理事长，前中国房地产估价师学会副会长，亚洲房地产学会理事，长期从事土地利用、房地产估价、城市规划、房地产开发等方面的教学和研究工作。

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