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2007年9月27日。中国人民银行、银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，首次在政策层面对加按揭明言禁止。随后12月11日，央行副行长刘士余在加强商业性房地产信贷管理专题会议上分析强调：“要坚决取消转按揭、加按揭贷款。”这是央行首次明确叫停转按揭和加按揭这两种贷款。政策出台半年，影响如何？对那些急需贷款的人，还有没有其他途径可以化解资金困境？
另外，最近有媒体报道，北京、广州、深圳、杭州、成都等一些城市的部分商业银行对购置第二套房的客户开始“灵活”起来，比如如果第一套的贷款已还清，那么第二套房贷办理起来就跟第一套房一样，首付2-3成，享受相应的优惠政策。那么实际的情况到底是怎么样的？二套房贷到底有没有出现松动？
本期焦点关注将邀请嘉宾共同探讨上述问题。
主题：央行严令取消转加按以及二套房政策是否松动
时间：3月27日上午10：00
地点：搜狐大厦12层演播室
嘉宾：北京联达四方房地产经纪公司总经理 杨少锋
链家地产金融中心总监 李雪梅
北京开太物业交易保证有限公司副总经理 许磊
▲以下为活动图文直播
【主持人】：各位网友，大家好！今天焦点关注话题主要是“央行严令取消转加按以及二套房贷是否出现松动”。现场我们请到的嘉宾有：
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋先生；北京开太物业交易保证有限公司副总经理许磊先生；链家地产金融中心总监李雪梅。欢迎三位嘉宾的到来。
先进行第一个话题“央行取消转加按”。为什么会想到讨论这个话题呢？其实这个政策和“二套房新政”是一同出台的，同样也是实施从紧的货币政策、防范金融风险的一个非常重要的举措，但我们觉得可能这个问题被大家所忽视了，所以今天想来讨论一下这个问题，讨论之前想李雪梅给网友介绍一下什么叫“转按揭、加按揭、同名转按揭、异名转按揭”。
 | | 李雪梅 |
【李雪梅】：专业术语从按揭开始说起，按揭的贷款是以房产作为抵押物，向银行申请作出融资的一种方式，只是一种融资形式，还款的方式是按月或者按季。转按揭的概念是说，我原来已经这个房子本身是有按揭的，现在我可能要换一家银行或者更换结款人，实际操作当中都会叫做转按揭，更换借款人的这种通常情况下是在交易过程中的转按揭，如果借款人不变更的话，就变成了同名转按揭。加按揭，实际上比如说房子可能评估价值在增长，我三年以前买的房子，大概只花了40万，现在评估值大概要70万，如果银行接受评估的话银行会根据这个给我一个额度，这个额度会超过原来的40万，比如有50、60万，那银行就会给我加一部分融资，加进来的部分就叫做加按揭。
【主持人】：我们也梳理了一下这个政策出台的过程：先是2007年9月27日。中国人民银行、银监会发布了《关于加强商业兴房地产信贷管理的通知》，也就是我们常说的“927新政”。在这个通知里首次在政策层面对加按揭明言禁止。它的表述是，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。
随后12月11日，央行副行长刘士余在加强商业兴房地产信贷管理专题会议上分析强调：“要坚决取消转按揭、加按揭贷款。”这是央行首次明确叫停转按揭和加按揭这两种贷款。这个时间又是和“二套房限定补充通知”出台时间是相吻合的。
请杨总为我们分析一下，这两次政策出台的背景以及目的是什么？
 | | 杨少锋 |
【杨少锋】：我记得去年应该8月16日也是在搜狐，也是在这个演播厅，我们谈到美国的次贷危机会对中国产生什么影响，当时我认为说，美国的次贷危机会给中国监管高层敲醒一个警钟。实际上还存在一个利润风险，会在房价高涨的阶段中很有可能引发这种风险。所以当时我们认为说，美国的次贷危机首先给中国的金融高层提响了一个警报，这个警报就是说，中国这几年房地产迅猛的发展、房价高涨的过程中，是不是也存在同样跟美国类似的风险。我个人认为说，这个答案是是的，所以在美国次贷危机之后，我们大量的中资银行也收到了巨大的损失，我认为美国次贷危机应该市我们这次央行提高首付和取消转按揭的导火索。
为什么银行会提出收复和取消转按揭和加按揭呢？实际上我们看这几年整个房地产行业无序的发展，我认为最重要的一个原因，就是当时政府推行了按揭政策，原来比如说买房子需要一次性付款，但是变成首付可以两层，意味着需求放大五倍，因为我们现在衡量社会上市场需求的潜力到底有多大的时候，我觉得最核心的一个标志应该看有多少买房的资金，我们买房子最后的衡量，今年中国房地产卖的多少，我们是以销售为衡量的，这个销售是具体到每一元人民币衡量的，就是说流向房地产货币的总量是多少？2006年的时候，开发贷款以及房地产经营的购房贷款的余额是3.62万亿，到了2007年底，这个数字变成4.85个亿。去年的时候我记得我曾经写过一篇文章，我说07年成年的房贷余额有可能会增长突破1.2万亿，这么大的房贷余额的增长量对中国意味着什么？就意味着这块在整个金融中的比重太大，而这种已经超过我们政府经济所能承受的范围，所以说房价在上涨的过程中这种风险会被掩盖，就是说买房的人如果房价不断的上涨，不管承受的房贷的压力有多大，哪怕借钱也会把房款还上。但是风险出在什么地方？比如这套房子100万买的，比如首付付了三层，剩下的七层做贷款，突然间房价从100万掉到70万了，这套房子我抵押给银行的时候我交去的首付已经没了，但是还要承受这么大的按揭的压力，很有可能出现拒交房贷，这种情况很有可能发生，比如最典型的出现在今年的深圳，还有04年左右，全国有一轮房地产调整，当时在上海也出现了不少类似这样的情况，所以说央行为什么会提高首付，以及取消转按揭跟加按揭，直接的原因是因为美国次贷危机，但是更深层的原因是中国我们的高层觉得房地产过热这种苗头已经出现了，房地产泡沫已经出现了，有必要对这个进行防范。
为什么这里面采取的手段一个是同时提高首付，还有一个是取消转按揭和加按揭呢？提高首付是非常直接的抑制，抑制需求。我们从这两点来看，我们从目前来看同名转按揭还是比较少的。
【李雪梅】：会有需求。
【杨少锋】：可能转按揭转到别人的名义下。
【主持人】：在9月份以前，有统计说金融机构个人转加按贷款余额有410亿，这之前其实转按揭和加按揭是膨胀的，后来央行取消转加按政策把这块刹住了车。
【杨少锋】：我有印象，07年四五月份的时候，北京的几家商业银行找我们说能不能咱们一起合作一个项目，面向比如唐山的他们这些炒房人的，本来是正常贷款的，我给你提高额度再给你放大，银行很主动的想让那些没有想加按揭需求的人提供资金，所以当时好几家银行在抢，所以说当时我一个感受就是，房地产的发展就是大家都想要这种利益，所以利益的驱动下风险防范意识就降的很低很低。
像06年、07年的时候，基本上北京的房价涨的非常快，有一些项目可能买了一套房，可能一个月的按揭款要付到8千到1万，但是银行审收入的时候，很可能到第三方盖一个章也能通过，实际上他们对这种审不审我觉得是留于形式的。我所认识的投资客，实际上他们还款的压力已经远远超过他们本身自己的经济承受能力，我有一个朋友11月份、12月份在上海一口气卖了8套，他说这回我轻松了，不用每个月还好几万的贷款，之前虽然房价涨了，但是每个月还款的压力是非常大的，他卖的时候因为刚好赶在拐点到来之前把房子出售，如果说他想出手的时候刚好面临拐点，这时候他想卖卖不动，那边还款压力又非常大，房价又在下降的时候，很有可能会出现前面所说的，可能对某一些房源不太看好的房源拒绝还款，这时候银行风险大量出现了。
包括央行提的坚决取消转按揭、加按揭，实际上转按揭、加按揭所服务的对象主要是投资客，还有一个就是他们从银行里面获取，尤其是加按揭这块，获取的资金基本上目的就是炒房、炒股。
【主持人】：许总，您9月份之前接触的想办理的转加按的客户主要是哪些？取消转加按对哪些人打击最大？
 | | 许磊 |
【许磊】：实际上银行去年做转加按他们的意向是非常高的，因为他最近拿地拿的也很少，小开发商已经不行了，除非大的开发商，所以一手开发商的贷款对银行压力是非常大的，迅速减少，所以各家银行，包括小银行、大银行，都会把重心转向个人贷款，所以都在争，同名转按揭实际上各家银行也是为了争夺贷款所采取的一种方式，我可以给大家更多的优惠的政策，你到我这儿来把贷款转到我这儿，实际上也是各家银行互相竞争。
第二，刚刚也提到了用户，我想同名转加按的话，我想去年的时间段来看最大的用户还是用在房市投资上，实际上银行也是三令五申要确定用途，各家银行对用途把握的也是条文非常紧，但是在实际操作当中确实出现过，据我了解，我也知道一些，确实出现过这笔贷款刚发放到个人帐户里边，还没有多长时间就转到股市里去了，很普遍。实际这也是得到了银行包括央行的高度重视，因为这个是存在相当大的风险，我想也是叫停转加按的一个主要的原因。因为个人嘛，如果是同名转按揭的话，个人做转加按肯定是融了一笔钱，因为以前也是有房贷了，没有问题了，因为个人的房屋评估值增加，这笔钱做什么用的？比如原来银行以前采用的贷款买个人消费品、装修都可以，但是说现在再去买房，买房好像还可能，投资股市是绝对不行。
另外一个，这次一刀切，包括停止转加按，我接触很多银行，当时大家普遍的想法就是，到底能停什么样的转按揭，比如交易类的转按揭是不是也应该停？因为实际上我们也做相应的，北京也有房源紧缺的情况，所以这里来讲我们是不是可以有效的释放房源。在二手房领域里面，当时在十年前买的，第一批商品房的时候大多数都是按揭的，如果现在要是想卖的话，我们也知道有债券的房屋是不能上市交易的，必须把贷款还清，如果要是金额少，通过我们个人的亲戚朋友借贷，十万、二十万我可以解决，我也可以达到上市的标准，如果金额达，五十万、一百万，怎么办？有可能社会上，或者说我们这个行业当中的一些垫资的行为来操作，总归不如银行转按揭的方式方便。实际这个我认为对于有交易的转按揭来讲是一类。
还有一类，像我们所知道的，比如夫妻离异，他们也需要做转按揭，以方便这些操作。实际上从建委方面是很容易操作的，两个人到那儿直接更名了，银行就转按揭了。但是从现在来看基本上一刀切，实际上对银行也是有一些问题，也影响了交易。
【杨少锋】：这个我想做一些补充，我们刚刚说到的是央行所推行的这个政策，一方面是防范金融风险，还有另外一个方面，也是很明确的一个目的，就是抑制投资需求，就是说我们正常的这种买房的自住需求，完全可以通过一手这些去解决。还有一个，比如像提高首付，如果是第一套就可以享受优惠的利率以及更多的首付，但是如果第二套，一个是首付要提高，第二，你的利率还要提高。实际上为什么央行会采取一刀切的政策呢？从我们所需求的客户应该来讲，以自住为主的这部分客户，基本上对出售方式意愿不是特别强烈，我自己本身的房子就是自己住，把这个房子卖了还得再买一套，所以房屋在目前交易市场上分为两类，两大需求，一类就是自住的，还有一类就是投资的。
【主持人】：这个政策主要针对投机型的客户？
【杨少锋】：投资、投机，我们要把这两种需求分开，我手上有钱了，我也不懂得股市，我可以把这个放在房子上，这是很好的投资需求。还有的投资客，我买房的目的就是再卖出去。实际上央行这个政策极大的提高了房屋投资和投机者的交易成本，比如原来转加按的时候可以这套房找到下家马上直接就可以转，现在必须把原来的房子贷款还清了下家才能去做贷款，这样一下子会导致什么呢？导致大量的资金成本。同时另外一点，也是很大限度上限制了房贷增长的势头，我觉得两个方面的原因，一个就是银行出于这种金融风险的考虑，另外一个目的，跟第二套房贷的政策一样，打击投资。
【主持人】：现在政策从9月份开始实行已经有半年时间了，您觉得目的、影响已经产生了吗？
【杨少锋】：影响非常大，实际上我记得应该是2005年的时候提高了一些首付，我们当时曾经做过跟踪分析，当时在那次也是提高首付之前，我就提出了首付每提高10%，市场准需求会减少20%，为什么呢？我本来手上有30万，我首付30万可以买一个一百万的房子，当首付一下提到40%，多出来的10万在哪？必须得借。很多人买房子，现在已经不是拿他多余的钱去买，甚至借钱，甚至啃老一族，说难听一点，中国人现在很多人买房子，我认为分三类，一类自己承受能力内买，第二类他用前半生的积蓄来买，一些中年、老年，用前20年的财富来买，还有一类年轻人，用未来的20年在买，就是说他买房子的时候，要不然把前面的积蓄都花光了，要不然把未来的收入抵押进去，这20年我曾经写过一篇文章，我建议买房子要谨慎、要理性，不一定买多大的，够住就行，如果内买一个小户型的，一定要买很好的三居室这些吗。现在很多按揭房贷压力已经占到了，特别是更新阶层，四环以内基本上新房子我想几乎没有下150万一套的，按照100平米以内，北京四环以内能买到150万以下一套的房子目前几乎是看不到的，150万一套的房子。我当时做过测算，一套房还款的总额在150万左右，每个月的月供压力大概多少呢？8千多，如果按照银行执行的标准，就是他家庭收入必须在1万5、1万6，目前家庭月收入在1万6以上的在北京大概有多少，夫妻双方收入要达到1万6以上难度是比较大的。但是这里面还要算，一个新房子每年还要交物业管理费、采暖费、装修，光这100平米的装修还要20万以上，每年养这个房子还要多少钱。我算过，养这套房子，如果家庭收入在2万以内的家庭，按揭贷款供应150万的房子，未来的压力会非常大，如果将来有一天他的孩子上学了，或者家里有人生病了，或者哪一个人失业了，有可能导致他还不上贷款，他不是不想还，而是没有能力还，一个新生的小孩在北京奶粉各方面也要很多钱，你上班没有车子自然行了，他还得养一个车子，所以北京的很多工薪阶层活的是很痛苦的，这种情况下，万一家庭出现生病、失业很可能还不上贷款，按照银行我可以把你这个房子抽回来卖给别人，但是前段时间我们新出台了一个法律，如果我只有一套房子的话，银行不能拍卖，我还要住在这里，保证最基本的居住权。这时候银行怎么办，贷款还不行，又不能拍卖，这也是另外一个风险存在。
所以从以上几点的分析来看，我觉得取消这种转加按其实银行既防范了风险，同时也大大打击了恶性需求。包括我们土地供应，包括70%土地要供给保障性住房，以及住宅的政策、税收上，其实都明确传递了一个信息，政府实际上在用种种的手段告诉这个市场，中国目前的房地产首先应该满足的是大部分人自主的需求，政府实际上是非常排斥把房屋作为投资产品，而房屋作为投资产品也就是03年、04年以后，在之前我印象很深刻，04年我在业内跟很多人开会，我第一次说北京市场房价每年会增长25%左右，北京很多中央部委根本就没有买房的意愿等等的理由，但是我当时说，因为有上海这一拨的，原来都不愿意买房，到后面大家抢着买房。实际上我认为中国这几年的房地产需求之所以这么旺盛，其中最核心的理由是因为房地产的需求在扩大，或者说因为我们的房价涨的太快，导致绝大部分消费者在投资房地产获取巨大的利益、巨大的回报，所以连普通人都来炒房子，本来是满足居住需求的房子都来卖。连廊坊那边的项目都在打投资牌。
【主持人】：这个政策对投资需求有没有什么实际性的影响？
【杨少锋】：影响非常大。比如我们有的项目在做办理按揭，我们春节年前年后呈现一个分水岭，我现在选择一次性付款的人比例加大了大概20%，是不是因为这些人手上有钱了呢？不是，是因为他觉得现在第二套房贷政策执行了之后，绝大部分人是不符合第一次购房条件的，利率增长，从原来下浮15%到上浮百分之十几，一下差了百分之二十多，所以月供的压力非常大，所以这部分人选择了一次性付款。同样的，在我们另外一个项目，我们正在销售的另外一个项目，在央行政策出台的前后，我们明显感觉到变化非常大，在我们一个城市房价从3300一下掉到2千多，为什么？卖不动了，很多人觉得首付30%的，现在40%，压力太大了。还有一部分认为，成交少了，就把房价下调了。
第二类什么产生影响呢？我之前在07年初5月份开始，我身边大量的朋友，他们原来在北京可能都有十几、二十套房了，当时我身边好多朋友都是用转加按这种方式融得大量的资金去炒房子，尤其我们去年在富力桃源、万科几个项目，温州人投资。他们很大的资金都是通过转加按的方式实现的，其中我一个朋友当时只办了两套转加按，但是想办第三套的时候央行的政策出来，叫停了，一下子他的资金就非常紧张，因为这个投资者在房地产上已经炒到顶了，不是说我剩下多少钱炒房，是借钱炒房。甚至出现什么情况？很多温州人拆借高息炒房，因为炒房获取的利益远远超过高利贷的利息，所以这部分需求也在转加按的家庭当中出现非常大的打击。
第三个打击在什么地方？这些人原来可能买了很多套房子，现在一看拐点出现了想出手，出手按揭贷款没还清，就出现了我们刚刚所分析的问题，导致他们交易的成本变高、交易周期变长，同时难度变大，所以现在也变成说，很多射二手房房主，我前几天跟我爱我家的胡景晖聊天的时候说，说如果作为二手房的卖主，如果下家选择一次性付款，我房价就有很大的商量空间，如果还是按揭贷款，因为涉及到我什么时候把钱收回来的问题，价格可能就贵一些，就是说对投资者套现也是产生了非常大的危险。
【主持人】：这个政策对二手房市场产生了多大直接的影响呢？
【李雪梅】：刚刚杨总说了那么多，我觉得这个政策对房贷影响非常大。我们现在感觉政府出台这个政策的目的是在于抑制房价的过快政策，而不是房贷的过快增长。从现在来看，房价的价格增幅确实不像以前那么明显，但是确实还在上升，幅度会比原来小。而且我们目前看到的情况，包括我们以前看到的历史数据，即便是在政府出台之前，如果出售方着急需要资金快速回笼的话，也会在价格上有所让步，如果他不着急，其实价格上可能不会有很大的变化。这个政策出题之后还是这种情况，如果这个售房人很着急的时候，他的价格可能就会让步，他不着急的时候还是不会让步。到现在从我这个部门看到的数据，我觉得现在的市场变化不大，这个可能跟我们公司的客户群是有关系的，我们公司的绝大多数客户可能还是用于自住，或者说投资会有，但是不会去投机，不会去炒房，所以我觉得政府的这个政策从抑制炒房这个概念入手控制房价的增幅，我觉得效果还是很明显的。
【主持人】：就是说跟自住性需求二手房对他们影响是没有那么大的，对投资、炒房这些影响更大。
【李雪梅】：对，投机、炒房影响更大，投资的人可能要算一下，我是储蓄更合适、我是买房更合适，如果没有很好的投资渠道的话可能还是选择买房。
【主持人】：我们刚刚说到交易的按揭也受到影响，比如就有这样的客户想买房自住，卖房的人办理二手房转按揭的业务这种情况怎么处理？
【李雪梅】：这个解决方式实际上有两种，但是可能有不同，核心是大家都是在办理转移登记之前把贷款还清。资金的来源可能来源于自己的贷款，把自己的贷款全部还掉，这个相对于买房人来讲更安全一些，但是对于卖方来讲会有资金成本，买方也要考虑到交易成本是有增加的。如果买方用自己的首付款代卖方还按揭的话，交易的成本会下来，但是安全性会有所考虑。所以还是看交易当中大家的选择，是更倾向于安全，还是更倾向于方便。
【杨少锋】：好像也有一种模式，第三方资金。
【主持人】：许总这边会有这方面的业务吗？
【许磊】：对，实际上以前我们也有转按揭，但是转按揭实际上在操作过程当中也会有很大的风险，现在银行已经叫停转按揭之后，对买卖双方个人来讲，他们在实际操作当中无论是用买方的钱替卖方还，还是卖方自己贷款，这里面还是有风险的，一旦解除原银行抵押之后会不会有新的债权，包括法院其他的债权进来，这样会直接影响这套房子的交易，中间垫资方或者买方的付款就有很大的风险。而且这里面存在的就是，首先我要还银行贷款，还完银行贷款之后要接触抵押登记，然后再进行交易过户，然后再重新抵押登记，中间的交易环节太多，而且有的建委的时间也不完全一致，有的地方时间可能比较长，所以这样对转按揭交易受到很大影响。如果选用第三方协助办理，也需要比较专业的知识，包括对于放方、卖方都没有利益冲突这方面来保证。
现在北京是这样的，据我了解现在北京有很多公司可以采取这种业务，包括经纪公司，包括担保公司都可以。一般来讲，这块量2%、3%吧，就是一次，提前还款部分的。
【主持人】：周期多长？
【许磊】：根据各区不同，因为有的区会比较长，最快的可能三天，解除抵押登记一天，三天之后办理过户手续，慢的可能就会几个月。
【杨少锋】：实际上这里面还存在着一个问题，因为现在房地产的价格是波动的情况，所以交易的时间拖的越长对买卖双方心理都会有一种恐惧，卖的人担心说到时候价格跌了买的人还要不要买，买的人心想，上午谈好的价格到下午会不会变卦，价格太低了要提价，出现这种很多的变数，就是说央行的政策取消完之后，实际上一个是增加交易成本，第二，延长产权交易的时间，对买卖双方实际都有一定影响的。
【李雪梅】：交易时间的影响其实不是在于信贷政策，还是在于建委这边怎么样把你全权登记。
【杨少锋】：我是说我有一套房，你想贷款买，首先必须把这个钱还清，对我来说手上有这个富余的钱当然好办，但是如果没有富余的钱就要想办法解决。对第三方而言，整个收费还是比较高的。
【李雪梅】：一定是有交易成本的。
【许磊】：实际这里面中间风险还是比较大的，对垫资方来讲，因为我毕竟是用另外一笔资金替你还清了贷款，而这个时候这个房子权属还是在于原来的借款人，原来卖方，如果你还清之后有任何变化都会造成对于借款人的风险。
【主持人】：现在做这样的公司多吗？
【杨少锋】：应该也不少。
【主持人】：链家有这个业务吗？
【李雪梅】：我们主要还是促成交易，如果促成交易过程中有这种需求的话我们也会做。
【主持人】：你们主要针对自己的客户是吧？
【李雪梅】：对，我们主要针对在我们店成交的客户，而且大多数时候我们做这样业务的时候，事先会对卖方相关的情况来做一个核查，包括去建委，包括去银行，所有相关机构都来做，我们自己做的时间也尽量把这个缩到最短，但是毕竟有风险的，比如卖方如果真的有债权人纠纷，债权人就等着还完款之后查封的话，这对我们来说是最大的风险。
【主持人】：对于那些买房借贷的人，他们风险多大？
【李雪梅】：对我们来说是一样的。
【主持人】：如果说这个交易没有成功，也要收费？
【杨少锋】：我记得主要还是以交易成功作为。
【李雪梅】：这个是由买方和卖方协商谁支付，因为我们还没有碰到到一半就做不下去了。
【许磊】：因为本身链家是专业的经纪公司，本身就是做交易的，这块来讲，我认为其实你也是银行方面的专家，对于银行风险来讲最大的风险实际就是真实的交易、真实的人，交易不真实可能就有风险，人不真实，更不用说了，人都是假的，肯定是抱有不良的目的来的，所以对于我们现在做转按揭，以前的转按揭也好、银行的贷款也好，实际上都要核对这两点，这两点是最关键的，如果做真实的交易，不会出现这种问题。
【杨少锋】：就是在真实交易中恶意的骗贷还是比较少的，但是如果通过其他的一些渠道就说不准了。
【许磊】：有可能出现的，比如反悔了，比如这两天房价又涨了，比如今天卖了，明天有一个公司来了要买，可能会反悔，但是真正通过经纪公司到这儿来就是要骗贷的还没有，还是真实交易。
【李雪梅】：如果客户只是一个价格问题的话，不影响到交易本身，这件事情是没有多大影响的，我们可能碰到比较极端的情况就是，我们在作还款核查的时候发现这个房子在查封状态，这样我们可能会拒绝来处理，到这步我们就会拒绝，也不会涉及到其他问题。
【杨少锋】：但是有一个前提，像专业的公司能查到这样的情况，如果买卖双方都是个体，中间没有专业机构给他服务的时候，很可能出现这种情况。
【许磊】：他不知道怎么查，不知道去哪查，查什么。
【杨少锋】：现在信息不透明，等他买到房子的时候发现，我虽然花了钱了但是这套房子不能给我，我记得02年、03年的时候，我们出现过一个类似但是不一样的，老百姓钱都交了，结果到办产权的时候，发现这个楼整个产权已经被法院查封了，而且还发现一房多卖，一套房子卖了两个人，而且这两个人都拿不到房子，最后这个房子可能叛给银行，因为我们法律有规定，谁是优先债券，当需要偿还债务的时候有次序，这种就会有非常大的风险，但是对于专业机构来讲能够通过渠道获得这方面的信息，但是对于成交的个体来讲有时候是不具备这种能力去做的。
【李雪梅】：主要还是因为房屋对任何每一个人来说都是最重要的财产之一，所以是一套比较严格的程序，需要程序处理这个事情，一定是需要花时间的。这种时候对于大多数购房人来讲对这套程序并不熟悉，后面到底有什么问题，他也没有足够的时间去了解、去掌握，所以一定要靠专业的公司去做。而且对于单笔业务来讲，是靠业务流程来控制的，不是靠人来控制的，是靠业务流程来控制其中的风险的，才有可能最大限度的去避免这些过程当中可能会出现的陷井或者出现其他的纠纷问题。
【主持人】：个人还是找比较专业的机构来做。
【杨少锋】：尤其是二手交易，我们找这种专业机构，因为作为个人交易，我们身边的人可能很多都是做一手的，但是我们很多人可能都是投资客，所以我们碰到类似的案例不少，所以对于个人的购买一定要找专业的机构，中国有一句话不怕一万只怕万一，可能概率只有千分之一，但是你刚好是千分之一里面的一，那风险就是百分之百，那时候就很痛苦了。
【主持人】：许总，除了垫资还有没有其他的选择？
【许磊】：刚刚说赞助方，一个是从个人借款，垫资，还有买方贷款，其他的好像没有什么。
【主持人】：银行有没有灵活的其他的措施？
【许磊】：对于银行来讲，因为我们接触的这些银行，央行的政策确实是一套红线，绝对不能跨的，我现在了解还没有什么新的。
【杨少锋】：这里面有一个问题，我前两周在人大一个内部论坛里面碰到几个银行专门负责房贷这块的，他们给我讲了一个事，其中有一个商业银行有几个月批了好几笔贷款，但是有好几个月只批了一笔。他给我讲一个什么意思呢？开发贷是很难批的，有很多银行贷款他们拒绝，每个项目都是不一样的，有的项目可能定位在低端群体，有的项目可能定位在高端群体，哪个项目对他们有利，现在出现什么情况呢？因为银行有余地，现在选择性大了，不是因为他钱多了，是钱少了，银行给他批的限定的额度只能放出1个亿的钱，同时又10个项目，每个项目都是1个亿找我，我只能一个项目。你所说的抵押这块，银行有这块产品，但是实际上从我们了解到，包括像温州，温州从去年的11月份开始，抵押贷款基本上涉及不到了，就是正常的房屋拿去抵押贷款银行是不给你贷的。
【许磊】：实际上你说的北京也有这种情况，就是说现在银行对于抵押贷款的需求不高，因为又提高过一次存款准备金，现在已经到了15.5，所以对一些小商业银行讲，这么高的存款准备金很可能到下半年就会出现无钱可带的状况，所以这种情况来讲他会选择更加安全的方式，房屋抵押贷款银行一直特别重视，但是这块不是很好控制，所以银行对抵押贷款还是采取比较慎重的态度。
【杨少锋】：其实这里面我们可以说到央行出台这个政策的根源和目的，我们也可以以刚才我们所谈的这个问题做一个解释，就是说原来我手上有非常多的钱，我就想办法把这些钱贷出去，比如原来没有转按揭，我创造了这个产品，没有加按揭我创造了一个加按揭，而这种风险肯定比传统的按揭贷款是要高的。在现在银行整个去年以来，央行一再的提高存款准备金，甚至于到今年直接按季度来批贷款额度的情况之下，很多银行现在手上钱不足了，这个时候他们就会作为一个盈利性机构，他首先考虑必须最安全，银行汇宣传最安全可靠的产品，所以很多银行现在即使央行没有禁止转按揭、加按揭，我想他们首先保的也是按揭贷款。
【杨少锋】：我觉得现在银行来讲，至少从我目前所接触的所有银行来看，风险控制是摆带第一位的，第二个，我们刚才所探讨的这个问题，主要探讨的是提高首付，第二个是转按揭、加按揭，还有控制额度，前面两个是我们关注比较高的，因为控制额度现在实行这个政策对整个市场影响也是非常非常大的。举个例子，三月初我们某一个商业银行，国内也是一个比较大的商业银行，因为一月份放贷超标了，结果受到两项惩罚，第一央行发定向的票据，第二，银监会直接下指示，要求砍掉，把另外一个贷款砍掉，否则第二个季度就把贷款额度下降，没办法，把其中的34个亿的贷款业务卖给了另外一家商业银行，当然这种信息一般个体可能感受不到，只有我们跟高层接触才能感受到这些，结果出现一个什么情况呢？这家银行直接给北京分行下了一个指示，北京五环以内的项目开发贷款也好、按揭贷款也好一率不办，就是一刀切，从总行给分行下的这个政策就是一刀切。为什么？五环以内的项目我手上的钱不够做了干吗还要去做，所以对银行的杀伤力还是额度，实际上是把社会上主要的钱减少了。现在我们可能作为单个的开发商感受不到，我这个项目位置比较好，没有觉得银行对我有什么问题，但是对北京可能同时做开发的全国几十万个项目来讲，有几万个项目可能就是属于被抛弃的类型。这种情况来讲很多开发商的资金非常非常紧张。
【主持人】：我觉得商业银行要正常运营，要有一个利益的追逐，不知道央行和银监会的监管力有多大，会不会在他们看不到的地方仍然有银行做这种转按揭？
【许磊】：没有人敢这么做。
【杨少锋】：不要说转加按了，就是第二套房的政策也没有什么银行敢做，我们在唐山做的时候，在央行刚出台这个政策，没有出台细则的时候，我问了一些基层银行的行长们，他们都说现在上头虽然有政策，但是我们这儿不一样，就是说我们这里还是很灵活的，但是就过了两个月，等这个项目正式进入按揭手续的时候，问他的时候就不一样了。一个是十月底的时候，很多基层的银行还没有接到上面明确的通知说我应该怎么做，所以他们作为基层银行考虑更多的是利润，作为一个支行的行长对我来说上头控制不控制风险跟我没关系，因为风险不是我承担，但是效益我直接享有，所以作为银行的基层，如果我们打交道比较多的是基层的话，可能更多的感受到是银行对利润的追求，如果打交道比较多的是银行的高层，你可能感受到的是银行对风险的恐惧，这是完全不同的，基层是追求利益的，上头是要控制风险的，两个两套都不能断，如果没有利益银行发展不了，如果不控制风险银行就会出现问题。所以我跟很多开发商沟通的时候，经常听到信息，没有啊，我接触的银行他们都是什么样的态度，我说因为你接触的是基层银行。
【许磊】：实际上还有一个问题，就是说在央行最开始说限制二套的时候，实际没有说的特别明确，各银行都是在自己的分政策来消化政策，比如是不是以个人为单位还是以家庭为单位，二套是同一银行还是跨行，大家都在研究这个，所以中间会有两个月的时间，有一些银行希望我能够靠我自己的思维，我认为是这样的，我又不违反央行的政策，我来做，但是很快我觉得央行发现这个问题，而且补充了一个新的规定，所以就就是的很明确了。
【李雪梅】：其实我觉得央行的信贷政策和地产行业之间一定是有一个时间差的，因为这个行业本身就决定了他所有相关工作一定是要延续一段时间，金融行业的政策可能今天到达今天就要执行，比如我这个贷款可能上个月签的，还没有到还款那一步呢新政策就出来了，对银行来讲就非常非常难受，因为他怎么向客户交待这个事情，我批给你了现在变了怎么办，所以政策效果的显现一定是一段时间之后。
【杨少锋】：实际去年年底的时候我曾经写过一篇文章分析，我就说很多开发商包括很多项目，现在对市场还寄托一季度换贷，我当时分析我说央行一套房的政策，其实真正的体现是在今年一季度和第二季度的前一个月，就是三四月份是最明显的，因为这个项目可能一百个客户已经报给银行了，去年四季度报上去的，基层银行告诉你说我们这里额度完了等到明年一月份，等到明年一月份可能退回来了，没法贷。实际上在我们现在一手这个项目，情况非常普遍，很多开发商现在最难受的不是其他的，如果现在房价很涨开发商就很强势了，爱要不要，要就补钱，不要就退了。所以这是我们很多项目中碰到的另外一个问题。我这里提一个建议，对各种购房者，如果碰到这种情况，到开发商那里，开发商里交了首付款了，按揭可能迟迟批不下来，但是自己的条件业务员可能告诉你的，你可能符合一套的，第二套我们可以帮你申请，实际上你可能自己条件不符合的，我建议就不要抱着侥幸心理，要么选择把这个还款交上，要想打擦边球，从我理解不可能，不符合条件的没有一家银行敢做。像我们在唐山做的项目，银行专门开了两个人在我们的售楼处跟客户解释，因为我们没有办法跟客户解释，只能把银行带过来解释。现在什么情况呢？我们做的贷款，你之前如果没有过贷款记录的，那算了，你还可以作为第一套，只要你有过贷款记录，在央行的征信系统里面肯定查得到，即使已经还清了也得算第二套。第三套，上浮50%，第四套住宅，上报省行，意味着你基本上没有可能了，因为上报省行的太多了，你在其中不可能给你报上，也就是说现在市场上我们所了解到的，普通的商业银行我不知道，我们做的几个项目都在国有银行。第一套房子，如果有过贷款记录就得按照第二套房贷的政策执行，第三套房首付还得上浮10%，第四套房基本上不给你提贷了。
【主持人】：关于第二套房政策是否松动，媒体上说法有很多，据说上海第二套房政策有所松动，说第一套房如果卖了，第二套房就按照第一套房政策来走。
【杨少锋】：我认为这是假新闻，因为这个新闻一出来我们就比较关注，说某一个报纸引用了某一个银行内部人士说这个政策可能出现松动，就各地开始传开了。
【主持人】：几个媒体都在报道这个事情。
【杨少锋】：我们专门针对这个项目，我们在福州、厦门、上海、广州、长沙，因为这几个城市我们刚好都有一些业务在做，我们了解到的信息全部都是否定的。
【主持人】：许总这边呢？
【许磊】：其实在春节之前1月份的时候，我在跟银行沟通这件事的时候，大家对今年还是比较乐观的，因为二套房子还是比较大的，尤其是一手按揭贷款，因为新政出来重新明确之后压力都比较大，所以我的感觉来讲，他们从先开始对今年的业绩比较乐观逐渐的表示说对今年的业绩比较担忧，明确的表示出了二套政策对于市场对银行的业绩非常大的影响。我到现在还没有说能够确切的感受到二套有松动的迹象。
【主持人】：因为从二套房的新政实施以后成交量在迅速的萎缩，成交量萎缩之后银行的房贷量也是在萎缩的，银行会担心他的业务？
【杨少锋】：我了解到的信息，去年房贷的增长基本上是要缩减的，去年我们是1.8万亿，今年可能上扬1万亿左右，当然这个信息可能不会在一些基层知道，但是去年实际上我们是知道这个信息的。
【主持人】：刚刚许总说银行感受到一些压力，如果这样一直持续的话，会不会有的银行受不了这种情况，未来出现松动的情况？
【许磊】：不可能。
【杨少锋】：因为中国银行跟国外银行最大的不同是，中国所有的银行都是受银监会的指导和监督的，包括他们每个季度所放贷的额度，你要超过了可能就要受惩罚，这种惩罚可能比你在这一个月挣的肯定要多得多，而且还有一个，所有中国的这些股份之商业银行，要有一个机构接下他的业务可能央行申报会面临非常大的问题，可能在央行系统把你列为，你这边怎么样，那边可能会紧一点。所以我们认为，银行违背央行制定的政策，这个要么就是侥幸心理，要么很多开发商自己在做梦。
【主持人】：我看一下12月份央行发的补充通知里面也有一条，就说如果你的人均住宅面积低于平均标准的话再贷款一套房是按第一套房的政策来走的，有没有可能从这个口来切入？
【许磊】：我现在还没有感觉到。
【杨少锋】：我也没有感觉到。
【许磊】：有些比如说分行的层面和支行通知里面都是比较严谨的。
【杨少锋】：实际上我觉得可能很多人对我们国内的政策不太了解，央行所发的规定等于就是银行间的一个法律，就是限期内的一个法律条文，你触犯了就必须承担法律效果，目前为止还没有哪一家银行敢公然的，当然不排除这里面有个别的一单两单的比如出现第二套房贷通过某种手段变成这种，一个、两个的，不敢说没有，但是如果说哪个银行放开这个业务，目前我认为纯属谣言。
【主持人】：就是说公开层面上是不会放开的，但是一单、两单是不可避免的。
【杨少锋】：我是说一个人、两个人，我是说不排除有一个人的情况。这里面还得说一个数据，实际上在2007年全年的贷款额度里面，银行所放出去的消费贷款，其中有82%用做住宅的消费，所以这个额度已经占到了贷款极大的比重，这里面折射出另外一个问题，当一项产品的支出站所有支出的82%的时候，是不是意味着这个产品价格的幅度直接反映在物价上？现在我们国家要控制通货膨胀，我个人认为通货膨胀根源就是在房价，为什么？80%几的贷款都用在消费品上，也就是这种商品的价格直接决定了你这个钱的购买能力，也就是说按照06年、07年我们北京来看，06年、07年北京的房价大概翻了一倍，国家统计数据我认为全部都是扯淡，咱们自己做项目的非常清楚，拿单个项目来说，06年年初到07年年末，北京很多项目基本上价格都是翻了一倍以上的，拿珠江帝景、沿海赛落城一比都知道，基本上涨幅都是翻了一部，这种情况下房价翻了一倍，因为我大量的钱是去买房子的，实际上房价飙涨的过程，另外一个层面解读，就是人民币在国内的购买力下降，人民币购买力的下降直接就导致物价上涨，这还是业内人士从另外一个考虑高层做这个策略的另外一个原因。中国房价政策松不松，还有一条，看物价是不是变动。
在两会期间我们国家发改委一个发言人在接受媒体采访的时候说，今年下一步国家定的房地产政策的调控，将综合运动税收、信贷、土地这三个政策来抑制不合理的投资需求，这里面做了几个定性，用的手段一是税收，第二是信贷，第三是土地，我们说税收有可能是哪一块，无非提高物业税，第二有可能第二套房子，产权交易税，加大第二套房子的税收。信贷什么政策？第二套房子政策已经出来了，应该说就是按揭政策，出来按揭政策还有一个就是控制总额度，只有这两种途径。所以从这点来看，第三个定性是什么呢？是抑制不合理投资需求。也就是说今年还是会对这个一个打击，就是说从我的解读来讲，我们政府对于房地产投资的需求应该是一个中期的，至少两年之内我认为这个政策不会太大的变动，可能会时紧时松，但是近期对投资需求这块应该不会变动。
【杨少锋】：我们不能这么简单的理解，银行的资金就像一盆水，等于两个闸，现在我把这个闸关上了，但是如果水位高了，自然往这边流。银行按揭贷款这块业务，投资这块需求被抑制住了，但是我总的资金还在，肯定倾向于流向自住这块，这个东西我觉得应该从资金流动性上面去看。
【李雪梅】：目前，银行政策没有出现松动。
【许磊】：实际现在不好区分，不能说我针对于完全是自住的，就给你很多优惠政策，你不是自住的就砍死。
【许磊】：是说人均住宅面积是多少，不是第一套。
【杨少锋】：所以你所说的这个口，我们现在做这个业务是被市场忽视的，实际上是不太具备实际操作的。
【李雪梅】：确实不好操作。
【主持人】：还有一种情况，比如夫妻两个人，第一套房是以丈夫名义买的房子，这个贷款也还上去了，再买房子，那以妻子的名义申请贷款，那对于央行来说有没有方法查清这种关系？
【许磊】：如果他以夫妻关系存续期间肯定要提供他配偶的相关证明。
【许磊】：有可能第一套房子的时候还没结婚呢，也有可能结婚了，但是怎么来把控第二套，实际真正第二套申请的时候，银行先看你户口本是不是已婚，如果是已婚要求提供配偶资料，提供配偶资料之后把你和配偶共同上征信系统查询，如果原来系统里一个人有那就是二套了，没有就没问题。
【主持人】：如果没有借过贷款或者已经还上了，系统就查不着了？
【许磊】：还上也是有记录的。
【主持人】：其实还是说有一些漏洞的。
【主持人】：有没有用外资银行，因为外资银行想争取这块市场，他在政策执行上稍微有所缓和的？
【许磊】：实际上我认为我们为什么要选择外资银行，很可能由于我们现在的商业银行没法做第二套，或者第二套会上浮利率，我为了省钱，我才会去选择，因为那边如果利率跟这边是一样的，这边又上浮，这边不上浮，选择他。但是据我所知，现在如果做外资贷款成本也是很高的，手续会比较繁琐，实际现在我认为外资银行看中的现阶段还是中国高官的客户，另外他们在操作业务的时候手续非常多，而且相对的费用跟中资银行来比高的多得多，甚至于复印一张纸都要多少钱。关键是你看他的融资成本来决定他是不是选择外资银行，而且外资银行对于个人借款人资质审查标准也跟我们不一样。
【杨少锋】：说白了，外资银行是典型的嫌贫爱富，他喜欢的可能是不缺钱的客户，那不缺钱的客户为什么要贷款，也注定了外资银行在房贷这块难以有太大的作为。
【主持人】：那外资银行二套房贷这块松动是真实存在的吗？
【许磊】：应该是没有。
【杨少锋】：没有吧，我有一个朋友在厦门国际银行当行长，我问他的时候，他们现在在做很多事情的时候，外资银行特别看中什么？在中国虽然外资银行也必须得接受银监会的指导，他们很在意中国金融监管阶层留给他什么印象，如果他在很小的利益上面怎么样，有可能就会在其他方面给他惩罚。所以认为外资银行在这块放开，我所了解的几家银行也没有看到。
【主持人】：现在已经可以肯定二套房政策是没有松动的，如果想省点钱的话有没有其他的解决方法？比如说我想到公积金金贷款，公积金贷款二套房这块有没有什么政策？
【李雪梅】：公积金贷款确实有非常非常大的优势，如果你有商贷记录说购买第二套房的时候没有利率上浮的要求。
【主持人】：比如第一套房贷款用商业贷款，第二套房办公积金贷款就可以了。
【李雪梅】：第四套贷款公积金也是不变的，但是之前的公积金贷款必须结清。
【主持人】：可以说公积金贷款是一个更好的选择。
【李雪梅】：其实对我来讲我认为还是做商贷，商贷更快一些。
【杨少锋】：所以为什么去年出现很多项目拒绝用公积金贷款的一个原因。
【许磊】：我也在跟这边沟通，实际上从去年开始公积金经纪公司也充分认识到现在存在的问题，手续存的情况，时间的情况，通过一些调整他们也正在改善，刚刚讲公积金确实是一套新路，而且如果能够更灵活一些的话，完全可以做的更好，老百姓也更支持，我想他们现在也正在积极的改善，已经有明显的效果，至少比以前要快得多、简便多了。
【李雪梅】：公积金这边一直是在为此做积极的努力，只是说改到目前为止和商贷之间确实还是有一些时间上的差距，确实还有不太方便的地方。
【许磊】：有的时候也没什么办法。
【李雪梅】：因为是按照政策程序来做的，跟商业机构还是会不同。
【主持人】：万一政策真的松动的话，会造成什么样的影响？
【杨少锋】：首先一点，要看，比如房地产持续低迷，连续两年销售都非常低迷，大量的房地产公司整个行业是危机，影响到安全了，这时候可能国家出台政策鼓励购买，这是一种情况。还有一种，房价已经非常平稳，大家觉得这个行业经过调整已经进入良性循环了，比较可控了，政策再放开，可能就允许你进入一个真正的市场化了，这两种可能，我觉得这是出现松动的两种可能，至于第三种可能，我认为作为某一家银行，自己有政策的实施可能性不太大。
【主持人】：市场平稳以后，这个政策又作为促进发展很好的方法。
【杨少锋】：我们大家需要什么角度来看，整个经济发展有一个惯性，真正惯性过程中可能要实现总统的宏观调控的目标，作为高层决策层要考虑各种因素，比如像现在控制房地产不仅仅是控制房价，可能还有几个综合因素，比如流动性过剩，比如人民币升值，比如海外热钱涌入，比如金融风险，比如关于物价上涨，从银行的角度来进，基层银行不管这么多，我只考虑今天贷多少钱，挣多少利润，但是从金融高层他制定政策的时候需要考虑的是非常非常多的。所以我们说单纯房价下来了是不是政策会松动，不一定，比如说人民币升值差不多了，是不是政策会松动，不一定，需要各种因素综合考虑，我们执行一个政策的时候再权衡，这个政策带来的利大还是弊大，如果是利大于弊这个政策就执行，如果弊大于利，可能政策就要改变。所以我觉得行业人士也好，普通老百姓也好，我们分析这些言论的时候，甚至于很多经济学专家，他们有一些观点也是很偏颇的，所以我们一定要考虑到作为政策出台任何一个政策，不会是一个很简单的决策，要考虑很综合的层面，而且考虑的一定是全国层面的，全国一盘棋。所以我们也碰到，我这个城市可能房地产刚起步，本来应该鼓励，但是为什么对我也一刀切呢，没有办法，不能不一刀切，这个时候肯定会出现一个误伤，在所难免，但是这种误伤所付出的代价是必须的，从整个国家经济正常运转来讲是必须要付出这个代价的，作为一个正常的购房者可能遭受了损失，但是对不起，没有办法，因为为了保障更多人的利益必须这么做，所以这是我对这个问题的理解。
【许磊】：我觉得应该就是这样吧。
【主持人】：今天看来对一些想做转加按的客户或者认为政策松动的客户可能会失望，但是我们也给他提供了另外一些选择，比如垫资的业务或者其他的业务，另外这样的政策实施来说应该对房地产来说是很好的稳定作用，对今后健康的发展是非常好的。今天非常感谢三位嘉宾的到来，我们今天的焦点关注就到此结束，谢谢！ | 
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