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3月28日上午，平安国际金融中心代表做客焦点写字楼网，就项目最新进展、招租情况、区域前景等热点问题做在线交流，敬请关注！
项目简介：
项目2006年10月正式开盘，2008年4月正式入住。现已整栋出售。2007年4月平安保险斥资15亿购买，预计2008年3月推出平安国际金融中心。
平安国际金融中心占地24195㎡，项目总建筑面积219351平方米，地上176860平方米，地下约42491平方米，建筑高度147.5米，为燕莎商圈最高建筑。项目由两栋国际甲级写字楼、时尚商业中心及一座威斯汀酒店组成。东区临三环路一侧为67600平方米的超五星级酒店，西侧为90000平方米的5A级写字楼，另有近30819平方米的国际知名品牌专卖店的商业面积。地下车库设800个车位。目前酒店部分已施工至地上9层，写字楼、商业已全部施工至地上部分。
项目临近机场高速出入口，地下一层直接连接地铁10号线，立体交通，方便快捷。两栋写字楼在平面位置上呈“L”型垂直布局，地上24层，地下3层。
平安国际金融中心2.8米以上单层净高、11-13. 5米开阔进深、A座写字楼奇数层特设跃层格局等空间设计，从而会提高工作效率。
以下为访谈图文实录：
主持人：各位网友大家好，今天做客焦点写字楼网的是来自平安国 际金融中心的嘉宾——平安信托投资有限责任公司物业投资部物业资产总监邝奕珺小姐。首先欢迎邝小姐来到我们的焦点网，请您先给我们介绍一下项目的进展情况。
 | 平安信托投资有限公司
物业投资部物业资产总监 |
邝奕珺：工程方面我们的结构已经做好了，我们已经在进行二次装修。写字楼已经有几家大的客户进场装修。其中有一些是投资公司，高瓴投资是耶鲁大学的一个做基金投资的，它已经进场了。VESTA是丹麦的一个公司，它是属于高科技公司。这些都是属于比较国际化的公司。我们现在也有一些比较大的客户正在谈，但是还没有确定，所以不太方便透露。
主持人：大概是什么性质的公司？什么行业？
邝奕珺：日本的做汽车的公司，因为你知道项目周围有很多日本的公司。
主持人：而且那边的汽车也很多，宝马、奔驰都在那边。
邝奕珺：对。
主持人：我们这边商业有什么计划？
邝奕珺：项目南边是昆仑，东边是燕莎，我们这边有一个Westin酒店。三面都是临街的位置，我们拿了最好的位置。商业我们已经委托DTZ做独家代理。
主持人：他们找的都是属于一线的品牌？
邝奕珺：项目在燕莎的核心区域，十号线地铁，直接连接地库层。地库层将引进一些白领喜欢的品牌。比较生活化的，例如屈臣氏这类品牌。还有书店，另外还有服装，我们目前正在谈MUGI。此外还有休闲区域，可以在这里吃中午饭。地库层和楼上布局是不一样的，三楼、四楼也是会比较接近白领。而一楼二楼主要是针对一些太太、附近办公的港澳人员及旅游的人员。三楼四楼将引入餐饮，比如说公务餐。三楼四楼楼层比较高，将引入一些比较休闲的品牌。有钱人也会买休闲品牌，比如说ZARA，白领都可以买得起，项目的定位肯定是国际品牌，但是商品价位会稍微调一下，调到白领可以接受。一楼二楼客人进来会觉得太贵，但全是比较向往的品牌；而客人在三楼四楼可以找到适合的东西。所以这个场地可以旺起来。
主持人：商业部分是跟写字楼是独立的，分开的？
邝奕珺：是连在一起的。比如说二楼我们可以连接酒店，四楼也可以连接我们的办公室。等于这是四通八达的，一楼也可以连通，地库层也可以通地铁。商业部分是客人必须经过的地方。
主持人：就是通过这个来带动商机？
邝奕珺：对。
主持人：写字楼原定是三四月份就可以交楼入住了？
邝奕珺：项目先交付写字楼，因为商场还要装修，所以商场应该是9月份。写字楼目前已经有五家签约，有两家已经在装修，4月1号准备入驻。
主持人：现在目前接触到的客户，他们有没有倾向性，比如说在某一个行业比较集中？
邝奕珺：写字楼也有一种客户组合，但是写字楼的这种客户组合没有商场这么明显。通常行内有两种做法：第一种是整栋楼围绕同一种国籍客户。第二种是以行业为对象。比如说建外SOHO，他们集中广告公司，或者是一些咨询公司。有一些是某一栋楼全是咨询公司，因为他们是成行成市。这有好处，但是也有不好的地方。比如说日本公司，日本人内聚力比较强，有一个客户走了，或者是某一些大客户走了，他们也会跟着走。我们作为写字楼的业主方，我们不想出现这种情况，客户过于偏某一类。因为我们这个写字楼加起来是9万多平方米，如果集中在一起，他们一起走了，我们会出现一种危机。有一种动态影响他们，他们会一窝蜂的走，他们一窝蜂的走了，我很难一窝蜂的填进来。我不考虑这种做法。行业也是一样，比如说广告，你投资某一种行业会出现很大的风险。打一个比方，律师行，以前香港有一些楼全是律师楼，律师楼最赚钱是做什么？就是做房地产，买卖合同。但是如果房地产经济不好，这些律师行都要关闭，所以集中某一些行业也会出现一种变化。香港也曾经出现一个情况，有一些广告公司集中在一个楼，广告公司最喜欢靠近媒体，后来这些媒体搬家，这些广告公司也一起突然都搬了。我们不愿意将客户集中于某一个国家，或者是某一种行业，我宁愿分散的。
主持人：我们比如说一个行业太集中，我们会不接这个单吗？
邝奕珺：从行业来看，写字楼不应该这样。应该这样说，针对客户对楼房的要求，客户实力比较强，期望承租最高品质写字楼，我们会提供相应服务，但是不会对客户有什么要求，比如说客户能入驻的话，代表客户要求品质高，需要专业的管理。原意为优质的环境付费。这样对业主也很有保障。其实写字楼比较简单，业主给一个硬件给客户，给一个软的管理服务给客户，客户就不会走。客户从世界的不同地方过来，丹麦、美国、中国的公司，我们都会给客户提供相同水准的服务。这样对于项目运营来说，也是比较健康的。客户的水准是很重要的，客户水准就代表客户实力，客户一定也会做到门面、装修方面的水准。业主并没有对客户提出硬性要求，但是有的公司在装修预算低，效果弱将导致所在楼层效果很差。
主持人：就是要整体品质都很高的客户群？
邝奕珺：对。
主持人：你现在说已经有五家签约了，有两家在装修，还有一些客户在谈。我们有什么样的规划，想在什么时候达到什么水平？
邝奕珺：从现在的进度来说，我们有一些落后了。因为现在马上要奥运。奥运会影响装修进程，商场会比较慢。我们会尽量的提前安排我们的客户把装修方案提供出来，让他们在六月份左右把装修完成。跟着，等奥运之后，我们才重新开始继续让客户进场装修。签约还是可以签。由于奥运的原因，时间节点我们可能要做相应的调整。
主持人：有没有公司因为奥运这个契机想要进到您们这个楼？
邝奕珺：写字楼不会出现这种情况。商业开业会到09年，已经过了奥运期。
主持人：现在写字楼是有两栋吗？
邝奕珺：对。A楼和B楼。A楼楼层比较大，2500平方米左右，B楼大概是1800平方米左右，加一起约4300平方米。
主持人：它是连通吗？
邝奕珺：是，两栋写字楼共用一个核心筒。
主持人：现在写字楼是CBRE来做？
邝奕珺：对。
主持人：目前在这一块，这一个区域之内还是比较有优势的？基本上没有同规格的竞争对手？
邝奕珺：从项目定位考虑，我们具有一定的优势，项目像国贸一样，有五星级的酒店，商场也是走高端路线，高端路线跟燕莎来比，我们提供更好的平台，我们是国际面的。如果我是写字楼的客户，我觉得进来这边，会有很多的方便，购物、酒店，接待外来人员，或者是交通方面，地铁也通了。在三元桥这边从机场过来是非常方便的。它不单纯是一栋楼。
主持人：我觉得这个综合体和华贸有一点类似。
邝奕珺：华贸比较强，它的容量大，但是容量大有好处，但是也有不好的地方。比如说容量大，走到这个楼需要一段时间。没有我们方便，因为我们比较集中。我们这个商场也没有那么大，你要逛完华贸最起码要一个小时。而逛我们这个商场只要半个小时。你要去买东西，你去屈臣氏买一个面纸包，只要15分钟。像东方广场，它的容量大，但性格比较模糊，因为它什么都要照顾到，既要照顾一些上班的人，又要照顾国际品牌的太太，但是国际品牌的太太又不喜欢东方广场这里面这么多人，她喜欢比较安静的环境让她慢慢挑。所以她们可能会觉得国贸要好一点，如果要购物。所以相对来说，跟新光天地相比，它的容量比我们强，但是针对性比我们弱。
主持人：我们有综合考虑的，但是比他们的受众人群要少一些。
邝奕珺：综合是多功能，有写字楼、酒店、商场配套，也有停车场。我们整体考虑是一个配套，我们的配套也是比较强一点的。
主持人：现在酒店方面的进展怎么样？
邝奕珺：酒店要赶在08奥运之前，现在赶得很厉害。
主持人：现在是酒店业在赶工，商业方面是稍微迟一点？
邝奕珺：商业方面不会特别赶，开一个国际品牌店最起码也要一年的准备，他们匆忙赶上来也不会效果太好。
主持人：还有没有其他的大牌？
邝奕珺：很多的大牌已经谈到七七八八了。
主持人：他们的租金是怎么样的？你们满意吗？
邝奕珺：这些大品牌的市场大家都知道怎么操作，肯定第一家比较优惠，以后陆续来的这些我们会多收取一些租金，不可能所有的都提供优惠的政策给他。我们谈生意都是这样的，如果是第一家来支持我们的，或者是首先支持我们的。因为第一轮的客户，我们肯定是给你最好的条件，后面就越租越贵，因为我们也要成本。
主持人：写字楼这边有优惠吗？
邝奕珺：写字楼也是一样。比如说要同时洽谈四个楼层，你是日本公司，是大品牌，我们也会觉得你有号召力，你的水平也不会差，所以对我的大楼肯定是有好处，所以对于条件方面肯定是给他优惠，但是后来的会越来越贵。
主持人：目前签约的这几家，包括你即将签约的日本这一家，你觉得优惠过了之后的租金会满意吗？
邝奕珺：从业主的角度租金肯定是越高越好。比如说我们有一个A的价位，他进来肯定达不到A，因为我要给他优惠，可能是打一个九折，这一点我可以接受。如果打九折，我从A这个价位缩小了10%，但是我从其他的客户可以收回来，这是可以接受的水平，不是满意的水平。我觉得现在是可以接受。
主持人：跟周边的写字楼相比呢？
邝奕珺：比他们高。因为周边，我们的竞争对手已经不多。新盖出来的楼也不多。
主持人：比如说跟佳诚广场比的话？
邝奕珺：我们也比他们高一些。
主持人：在同一区域内，我们是一个最高的水平？
邝奕珺：对。如果刚才我说的那些大公司，他们最喜欢我们的大堂。我们的大堂挑高11米，是三四层楼的高度，很雄伟。
我以前的经验就是觉得，经营一个物业，我会把它看成是一个人物，我要把它塑造成什么样的人。我发现北京有很多房地产的开发商，都把它们作为一个产品，我们作为一个顾客，我进去一个商场或者是写字楼，我觉得很硬，感觉很冷。我到东方广场或者是国贸的时候，我觉得周围的环境给我的感觉，就是他让我买东西，你不买东西就可以走了。这种感觉就是你会觉得是什么人创作它，它就变成什么性格。你吃什么东西，出来就变成什么。你常常吃一个高脂肪的东西，你就会变成高胆固醇的人。如果你是什么人，创作这个标准，这个标准就是什么样。这些人的理想就是我要赚钱，所以你进去就是我要买东西。我觉得我这个楼，我会塑造它成为一个有性格的人，你进去的话，会感觉得到它是有性格的。我以前是做银座的，我不知道最近你有没有去过银座，你现在进去什么感觉？
主持人：让我感觉很温馨。
邝奕珺：作为一个发展商和开发商，不单纯是赚钱，也要提供一些方便给客人。然后客人也会觉得，你有考虑到我的需要，你提供一个方便的走道给我。以前银座提供了一个通道，香港可以做到24小时通道，但是在北京真的是没有办法，只可以根据地铁开的时间，比如说它晚上11点关，我们也是晚上11点关。早上是6、7点钟开，它也是。最起码出来地铁的时候，可以经过这个道路走到旁边的写字楼，也可以经过这个商场买一个面包或者是早点。业主会塑造商业成有个性、有品位的人，像王菲这样，王菲给人家的感觉就是比较独立，有她个人的独立的思考，也有她购买的能力，但是她是有个性的，你不会觉得她是空白的。北京有许多商业同质化强、个性不鲜明，顾客很难描述她。
邝奕珺：人家最先选择你，你提供一个方便给人家，这样就很好。你摆出一个姿态就是我要来赚钱。东方广场就是这样。国贸比较好一点，国贸你可以很明显的感觉到，国贸在服务、配套、环境方面想过再做好一点。但是东方广场是把中间所有走廊的位置填满，都是做这种小摊位，因为小摊位就可以卖钱。你可以发现东方广场里面的布局、装修不会常常改善里面的环境，还是同样的。刚才我说大部分北京的商场，你进去有一个感觉，就是他们都是用大理石，都是黄颜色的大理石，都是比较闷的，差不多一模一样。这些门面都是很规矩的，三米宽的，推一个门进去。这个是你的招牌，这个是你的推手门，有很硬的规矩，就变成一个一个很版面的做法。其实女性购物，你到过其他地方，你会发现北京的购物一点趣味都没有。香港还可以一点，香港是跟着日本做了一些调整。所以商业运营应该从这个角度探讨一下。
主持人：你觉得增强这方面的话，现在有什么可以做的？
邝奕珺：比如说商场的二次装修，我们可以请来一些设计师跟据项目定位提供不同的方案。业主希望它好像是王菲，或者是像这个人物，业主会根据这个人物的性格去装修我们的东西。很简单，为什么银座商场内的天花设计是不一样的？就是我们考虑到，北京的装修好像都是一模一样的，我们希望从购物中心周围的环境，创造不一样的店铺环境，你单纯的看这个商场室内天花顶，已经觉得我们在颜色方面是比较活，比较轻松的。因为银座的定位就是年轻人，所以我肯定要彩色，我不要黄颜色的大理石，很老气的，太沉重了。
主持人：我们很期待早点看到做好的样子。我们今天的访谈到此结束，谢谢。
邝奕珺：谢谢。 | 
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