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一、中原（北京）领先指数--全市指数
据北京中原三级市场研究部对监测楼盘统计可知：2008年04月份北京中高档二手房成交价格为13844.27元/平方米，二手房买卖领先指数为229点，环比2008年03月份上涨1.11%。相比较2008年03月份 1.45%的涨幅微有回落。同时，2008年04月份北京中高档二手房买卖成交量环比03月份有了5.65%的小幅回落。由此可见，北京中高档二手商品房市场在2008年4月份持续回暖走缓，并呈现出量降价升的态势。
04月份京城中高档二手商品房市场持续回暖及回暖走缓的原因如下:
1）3-4月传统的市场回暖期，众多业主、客户在此时开始对房产置业的关注与操作，备受关注的京城楼市比较活跃，尤其是许多在三月开始找房的客户在四月成交，从而促进四月楼市价格上涨。
2）四月新开盘的一手项目大多数都位于五环以外的远郊区域，仍然像3月的表现一样，限制部分的购买人群。再加上城区个别楼盘的后期价格仍然与消费者的心理预期相差较大，反促京城二手市场的活跃。
3）五一假期的临近，部分客户的观望情绪有所回升，期望“五一”黄金周新开盘项目的优惠活动，期望五一是一个更合适购房的时机。因此，部分客户开始等待五月的到来，从而导致4月楼市的回暖走缓。
4）奥运临近，小部分已经观望很久的客户虽然看到目前的楼市趋于稳定，但仍抱有奥运会后房价会下浮的思想，因此，在观望了这么久之后要继续等待，奥运会后看情况再做决定。因此，表现为4月楼市的回暖趋缓。 图1-1 中原（北京）领先指数月度走势图
图1-2：中原（北京）领先指数环比增长情况（北京）领先指数--区域指数
二、中原（北京）领先指数--区域指数
从全市各区域指数的变化情况来看，本月各区域的指数普遍都持续了三月上扬的情形，涨幅最大的仍然是海淀区、崇文区和朝阳区。各自涨幅为：1.33%，1.14%和1.14%。其他区域也都有不同程度的上浮，只有西城区在该月的中高档二手商品房价格基本与上月持平，没有明显变化。
二、区域指数
表2-1：中原（北京）领先指数－区域指数
图2-1：2008年4月区域二手指数环比增长情况
2008年4月区域二手指数环比增长情况
三、个区域板块分析
朝阳区
通过对朝阳区19大板块监测数据统计可知，04月份环比03月份朝阳区中高档二手房成交价格整体继续呈上涨趋势，但相比03月份1.87%的涨幅，该月涨幅趋缓，仅为1.14%。但具体到各板块而言，又保有各自不同的走势特点。
从图表中可以看出，4月份的朝阳区中北苑区域的中高档二手商品房价格上涨最为明显，涨幅为10.69%。这主要是因为本月该区域的主要成交项目为上元联合公寓的叠拼别墅，相比较之前成交的板楼商品房的价格高出许多，因此，综合比值偏高。
同时，朝阳区劲松区域的价格有7.81%的下浮，是朝阳区4月份中高档二手商品房成交价格中下浮明显的区域，究其原因，北京中原三级市场研究部的专业人士分析，由于该区地处CBD区域，交通便利，造就了区域较高的房屋价格。也因此，许多有在此处购房意向的消费者随着该区域价格的上涨而去选择在交通便利，价格相对便宜的3或4环附近买房，从而造成该区域的成交量较低，再加上该月成交项目是业主急于资金周转的售房，选择价格略低一点以促成交易，从而使得区域价格表现为略微的下浮。
海淀区：
\海淀区
通过对海淀区10大板块监测可知，04月份环比03月份海淀区中高档二手房价格整体呈上涨走高的趋势，涨幅为1.33%，但具体到各板块，价格表现又各有不同。
从图表中可以看出，本月海淀区的大部分区域中高档二手商品房价格比较稳定，只有万柳和索家坟区域的价格略有上涨。其中的万柳区域价格上涨，主要是得益于幽静的居住环境和便利的就学条件，而这里一直就是自住客户和为孩子上学的家长购房的优选区域。尤其是进入四月份，已经在该区域观望了一段时间的客户陆续的选定合适的房屋成交，带动了该月该区域价格的上涨。再加上为了孩子上学的便利，众多家长已经开始着手寻找合适的房屋并促成成交，这也带动区域价格的上扬。
丰台区
通过对丰台区6大板块的监测可知，04月份环比03月份丰台区中高档二手房价格上涨0.98%，是继三月份价格上涨后的持续上升。尤其是方庄区域的中高档二手商品房价格上涨明显，有2.22%的明显上浮。究其原因，主要是继三月份的楼市市场回暖后，许多客户考察发现，京城仍然是南向方庄区域的房屋价格较其他区域略低，再加上其中以小户型为主推户型的“gogo新时代公寓”在该月成交比较活跃，一扫之前市场清冷期时价格回落的态势，表现为涨幅明显的上扬。
中心四城区：
中心四城区
通过对中心四城区9大板块的监测可知，04月份环比03月份中心四城区的中高档二手房买卖市场整体呈现上涨趋势。但个别板块，由于各自的位置特点，又纷呈不同态势。
从如上图表可以看出，04月份京城四城区的二手商品房的价格整体呈不同程度的上涨，涨幅较大的是广安门外区域。
这主要是由于该区域活跃的楼盘以朗琴园和远见名苑等项目为主，其优越的地理位置和完善的配套设施让业主对项目的价格预期很有信心，因此房源报价都比较高。再加上业主又不急于出售，达不到自己的心理价位宁可继续等待,进而促使该区域价格表现为上浮。
石景山和亦庄区
通过上面对石景山和亦庄地区楼盘监测可知：
1）04月份亦庄地区中高档二手房均价环比03月份价格有0.8%的上浮。这是继三月份市场回暖后的继续上扬。
尤其是京津城铁在6月将投入使用，众多业主的心理预期也越来越高，房源的报价较高，从而表现为区域价格的上浮。
2）石景山地区04月份中高档二手商品房成交均价环比03月上涨0.15%，此次涨幅不明显，价格基本与三月持平。主要是区域内以远洋山水项目为主，去年年底，该项目有一期项目交房，许多投资客在今年抛出房源，导致房源量比较充足。另外，石景山区的项目本身比较少，而需求的上涨必然会促进区域的房产价格上扬。因此，在该月区域中高档二手商品房价格上涨微弱。
附表：北京各区域中高档二手房买卖成交典型案例（2008年4月）
四、下月预测
综上所述，种种数据显示 4月份京城二手房市场持续回暖。而在5月份，北京中原三级市场研究部专业人士分析，京城中高档二手房成交价格仍旧是保持回暖的态势，但由于仍存在一定观望氛围，回暖的趋势可能将继续走缓。当然，具体到不同区域，由于一、二手房之间供给比例不同和区域条件特点不同，价格涨跌幅度也会有所不同。 | 
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