时间：12月6日上午10：00

　　▲搜狐网 焦点房地产网全程直播

　　【主持人】：各位来宾、各位媒体的朋友上午好，欢迎大家参加今天由东亚新华举办的安全投资、理性置业的论坛，首先我介绍一下今天到场的嘉宾：

　　建设部政策研究中心陈淮主任

　　北京大学房地产研究所陈国强所长

　　和讯网财经分析师文国庆老师

　　中国经济时报、房地产主任谢光飞先生

　　东亚新华地产新闻发言人韩磊先生

　　我们今天到场的还有北京青年报、京华时报、参考消息等媒体朋友！

　　图为论坛活动主持人 张向东(张向东博客,张向东新闻,张向东说吧)

　　关于今天的话题，对于嘉宾和媒体来说，都不是很陌生，但是在目前的市场环境下和目前国内经济情况下，再谈投资的话题，还是有一些话可以说的，因为毕竟在全球性的金融危机还有美国次贷危机、国内对于投资都比较谨慎的情况下，我们重新来提安全投资、理性置业这个话题，还是非常有必要的。所以我们今天请到了一些政府、还有网络的专家，大家一起探讨在目前的情况下，今年的房地产市场大家都很谨慎，在目前的大环境下，对于置业、投资的问题怎么样看待，怎么样作出自己正确的选择？这是比较重要的。首先有请建设部政策研究中心主任陈淮先生给大家介绍一下对于当前政府的措施，以及目前房地产都是有什么样的影响？有请！

建设部政策研究中心 陈淮主任

　　【陈淮】：我们说到金融危机，这件事儿挺有意思的，和我们今天讨论的房地产有关系，因为这个起源于美国的房地产，而且全世界的经济学家都说将止于美国的房地产。但是到目前为止，我们公众性媒体、平面、网络、电视上看到的，金融危机和我们面对的各方面市场的分析认识尚没有解渴之处，我们面对的是什么问题，是包括房地产在内的资产价格体系崩溃，需要重新定位。哪怕原来100万块钱，现在20万了，再找到那些70万，所以不管是股市、楼市都处在在工业化结构中资产价值重组的过程中，原来的工业化只有七亿人参与，现在有十三亿中国人和十亿印度人，两亿多巴西人还有若干南非人参加到这个俱乐部里面，现在有一个名词叫“新兴经济体”就是这块，这个俱乐部大了，房间没有增加，资源没有增加，城市多了，北京、上海大城市的资源都加入进来了，需要重新确定这些城市之间资源的比价关系，原来以资本密集型产业股权型股市，现在新经济和高科技加入进来了，需要打破这个体系，重新定位，用老百姓的话说，全世界的资产价格都要全下岗，重上岗。

　　所以，七月份石油价格147，今天早上40美元一桶，所以美国道琼斯，欧洲的股市都创历史新低，所以我们有了楼市的波动，本质上说是所有的资产价格全下岗，重上岗，原来我和陈所长是1：2，现在可能是2：1，一个是资产价格比值关系，一个是所有资产与货币的比值关系，就说到第二层意思，我们说楼房值多少钱，用一个货币的尺子衡量，30万、50万…，但是大家都忽略了一个货币本身这把尺子，它的长短是不确定的，与我们熟悉的重量、长度，时间等度量单位的概念不一样在于所有这些其他的度量单位都是可以用严格的、客观的物理学定义，这瓶子是多大的容积，陈国强身高多少，是可以用物理学定义的，地球围绕太阳转多长时间是一天都可以定义，唯独一块钱是多少是没有客观定义的，人类的社会变化尺子可长可短，我们说的通货紧缩和通货膨胀，这两个词指的不是价格的涨落，指的是货币这把尺子的长短伸缩。

　　货币这个东西和物理学的热胀冷缩不一样在于热的时候缩，冷的时候胀，也就是说经济紧缩货币资产是涨水，实物资产缩水，所以在我们这个主办方给我的书面文件里面有一句话我打了一个问号，他说股市暴跌，最后加一个票子毛了，这两个不是一个事儿，三九天很多人都中暑了是不可能的，那是三伏天生的病，所以我们对第二个意思做一个科普，经济学的意思说这个事儿值多少钱，你拿的尺子单位不重要，你有多少钱和有多少资产是完全两个概念，长远的看有多少钱不重要，有多少资产重要，短期看有多少钱重要，有多少资产不重要。

　　长远看三十年、五十年给你儿子的，一百万、一亿不重要，因为这个在长时间内会有非常大的波动，你拿改革开放三十年前100块钱和现在的100块钱相比不可同日而语，但是你是有多少套房子，这个资产量更重要，但是短期内你说我持有100万股，不重要，从40块钱跌到4块了，所以大家说问君能有几多愁，恰似满仓中石油。

　　下面我们说说金融危机，虽然起源于房地产，但是并不是说美国的房子都是豆腐渣，没有这个意思，也不是美国过去十五到二十年间的科技发展，后来发现这些成果全是一文不值，不是这样的，美国确实是科学技术上突飞猛进，而且在所有的高科技里面居于垄断地位的，这是一个事实，并没有受金融危机的影响。

　　另外在过去这些年中形成的实物资产，并没有因为金融危机灭失，通用汽车的生产能量和资产质量并不是因为通用破产而变坏，也并不是资产都是烂资产，蒙人的，并不是这样的，全球的实物资产总量，生产能力、科学技术进步没有因为垄断，没有因为投入不足而趋于停滞，这是一个认识。

　　危机在于金融层面的钱本身以及和钱相关的股权、债权之间的矛盾利益冲突尖锐了，以及你拿这个尺子衡量的物没有变，房子还是这么大的房子，还在加州，资产质量非常好，经营状况也赖，但是量这个楼高的尺子的度量变了，导致我们很大的麻烦。

　　为了让年轻非经济类的朋友听懂，我打一个比方，美国出什么事儿了，张三欠李四100块钱，本来不是一个大事，尽管有信用参与其中的一个加以，李四打了一个欠条，那么张三今天让中介双轨了，也不至于导致社会信用链条断裂，但是美国人创造了很多金融衍生品和衍生品的衍生品，张三还不上李四，有王五和赵二麻子打赌，但是你说李四能不能还上，别人又在衍生品的衍生品上，期货市场上又打赌，他们两赌王五和赵二麻子谁赢，问题是有一个人是开银行的，赌输了银行股票价格也暴跌了，然后影响到实物资产了，假如他有1000亿美元，负债600亿，净资产400亿，本来是很好的股市，美国的股市是上不封顶，下不保底，一夜之间降低40%，意味着这家公司一夜之间资不抵债了，原来总资产1000亿，我欠陈国强600亿，现在我一共资产就600亿了，陈国强就急了，赶紧卖了，好还我。所以福特也好、雷曼兄弟也好，危机是这么来的，为什么叫多米诺骨牌呢，就是这样的，最初的起因不过是张三欠李四100块钱。

　　另外我们说对中国的房地产市场影响比较大，首先不能说不大，美国人和中国人的观点不一样，中国人花一百万买了一个房子，首付30万，按揭70万，尽管这个房子涨价涨到120万，140万，甚至150万了，小两口儿还是忐忑不安，媒体上叫房奴，他们想什么时候可以还清，而不想涨了多少，美国人不是这样的观点，他们100万买一个房子，三成首付，七成按揭，现在涨到120万美金了，美国的业主会找银行商量，你说七成按揭，我现在房价值120万，你应该再借给一些钱，而银行的经理居然觉得他说的挺对的，应该再借你一些钱，然后业主拿这些钱花了，支撑着中国，注意，我们过去三到五年迅速膨胀，异常增长的出口就是靠美国人的过渡消费支撑的，这个过度消费一旦停下了就导致中国出口的失速，而中国有没有这样的金融衍生品和把房子当提款及机的游戏呢，中国没有，所以就有了一个我们至今可以判断的事儿，从我们诸位年轻人，金融媒体笔上看，中国的金融市场简直是岌岌可危，但是如果诸位真的多少有一点专业眼光，在全世界范围内，在过去一年里面，这个周期里面买了中国的房子，买了北京房子的投资者是全球最幸运的投资者。

　　相对于全世界的股市、债市、油市、期市、以及国外的楼市、黄金等贵金属，大中小商品、粮食的市场价格等来说，中国的房地产市场到今天为止，仍然是稳定程度最高的市场，诸位都是管房地产的主管、主编等等，有反对的请举手，香港股市一个月前跌到一万了，这两天一万二三波动呢，会不会再下去，不知道，现在没有人有这个信心，这个跌幅比A股不差多少，债市上，大家都知道，次贷危机，我们银行发行的债券什么时候解套啊，油市也是这样，从147美元跌到47美元了，你说期货市场是乘数效应，赢和亏都是成倍的，这个亏损多厉害，黄金、油价都跌。

　　是不是我们说买房子，有一个新华网的居然说“买房的包赚不赔”，真够有理解力的，我们说稳定程度最高，不等于说包赚不赔，也不等于说我们的房地产市场没有风险。大家注意，世界上的普遍规律是工资是刚性的，财产的价值不是刚性的，我们前三十年是让大家提高收入，这个是永远向上的，但是加拥有财产，就等于同时承担财产性风险，我们这个最稳定的市场可能是未来全球经济稳定的爆发地。

　　主持人说了降息也好，我们降低首次购房小户型、自住型需求的首付按揭的比例也好，提供了优惠70%打折贷款也好，都是力图避免这个市场成为风险的最后爆发地，都是希望我们的市场相对实现稳定的，不让老百姓受害太大的境况。

　　我们面对的风险和美国不一样，美国的风险是欠别人的钱太多了，美国政府乱发国债，美国的消费者是负资产，都是欠别人钱，我们忽然发现，怎么金融危机爆发了，我们中国面临什么难题，人家欠我们的钱太多了，两个星期前大家注意到，中国现在成为美国国债的最大持有人，两房危机感情美国穷人买房子拐弯抹角是跟中国银行和中国银行储户借的钱，等于说美国过去几年经济繁荣是拿我们的钱用的，这个钱还得上还不上还不知道。

　　更重要的还有一点，也希望我们媒体朋友关注到，很快就会显现出来了，我们过去三到五年中，异常高速增长的出口产业，应收货款有多少收不回来，头一年和你做100万的生意，第二年做200万，市场一下萎缩了，钱拿不回来了，前几年白干了。

　　我们中国是一个发展中国家，不知道怎么一觉醒来成为黄世仁了，我们才体会到葛优拍的电影多有预见性，敢情地主家也缺粮，我们怎么样保住老百姓辛苦攒的家底，不能没有了，王岐山前两天提出了美国要对中国的投资负有责任。中投公司昨天说欧洲的股票跌多深，没有看清楚之前，我一概不买，都是公开的信息都透露了我们现在面临的主要风险是什么。

　　我们扯的远一点，现在全世界都憋着跟中国借钱，欧亚的总统都来了，曾几何时，中国开奥运会的时候请你们喝酒都不来，这次什么都不要就来了，就是想借一些钱，大家有没有注意到，不出一个月，布什总统多次邀请胡主席通电话，美国打算卖给台湾武器，中国成为美国国债最大的持有人，现在怎么联系起来，现在美国打电话说老胡还得拉兄弟一把，还得找你借一些钱，你欠我们那么多钱还借，他说我手头紧，不借就卖点武器什么，所以我们一个月增持了360亿的国债，现在法国总统萨总统有一点二儿，一看美国人可以讹中国人，他也讹，他说不借我钱就见达赖，你也不想想美国人拿的是大猫，你拿的是A就吊主、抠底，谁听你的。所以我们要对自己的资产、资产质量和资产前景有充分的信心，全世界没有任何一个城市能和上海、北京大城市GDP增长的前景、产业结构升级的前景、人口素质提高的前景和社会收入水平增长的前景相比拟的，全世界没有任何一个城市能和中国的这些重要大城市相比，这就是我们在这场金融危机中既看到风险又看到前景的认识。

　　【主持人】：谢谢陈淮主任，刚才他很诙谐，也很严肃的给我们媒体朋友提出了三个科普问题，第一个希望给他们建设部政策研究中心一个准确的定位，不是代表政府，只是研究机构，第二做了一个关于资产、货币、股票方面的科普；第三个是有一些媒体对于房地产投资的个人观点方面是相对中国房地产投资是相对稳定的，并不代表没有风险。刚才陈淮主任说了很多，也很有意思，在他的诙谐话语当中，就把金融危机、降息的政策，还有对房地产市场的影响，很巧妙的带出来，所以我们再次感谢陈淮主任。

　　关于房地产风险、房屋投资的风险，前几天我们做一个新闻的时候，曾经采访过一些相关的数据，在座的有朋友已经知道了，今年年初的时候，北京可售房屋是11万套，上周是18万套，北京从2000年到2007数据都是下降的，唯一是今年，年终的数据比年初的数据要上涨了将近8万套，这个可以代表今年的房地产交易量下滑，各个媒体也是通过各个方式表现出来。

　　前两天社科院的蓝皮书当中说了，因为年底的时候房屋的保有量没有减少，反而增加，房子到明年供求关系会出现很大的问题，现在已经出现了土地流标的情况，造成市场上的供求关系再一次紧张，政府可能会通过推出廉租房、经济适用房和两限房等房源平衡可能出现的供求关系，在引起新一轮房地产买卖投资方面的不理性的情况，所以我觉得这些信息都告诉我们媒体朋友和一些社会上的包括开发商自己，对于房地产的大势来说，更理性一点，就跟今天的话题一样，我们一定要理性置业，对于投资更加理性一点。下面有请北京大学房地产研究所所长陈国强老师谈谈，希望陈国强老师把金融危机的概念和房地产行业、安全投资等方面做一个详尽的描述，有请。

北京大学房地产研究所 陈国强所长

　　【陈国强】：刚才陈主任非常生动的方式把相关主持人提到的问题都进行的很好的阐述，我简单的补充一下，刚才主持人提到北京的年初到现在房地产市场在售的数据变化，我补充一下，我看到一个报告，9月份，10月份全国主要在售城市的房源，得出一个结论，现在全国主要城市在售房源平均下来要27个月真正的消化掉，说明短期的市场供求关系很紧张，当然了，这个是基于九月份、十月份的市场销售状况，如果换成十一月份，深圳、北京、上海这个销售情况的话，这结论可能就变了。由此得出一个结论，市场的状况实际上随着供求关系和销售状况的变化处在变化当中，所以要观察、判断市场，可能要更深入、全面的了解市场情况，我想这是一个基础、一个前提。

　　说到刚才主持人提到的从宏观的金融危机谈当前如何考虑我们投资，如何避险的问题，我想话题很大，只能够简单的以个人的不成熟的观察谈几点。

　　首先我想谈一下金融危机对中国经济的影响，我想有一个问题和在座的媒体朋友交流一下，如果没有金融危机，中国的经济会不会出现回调、下滑的情况，大家也有一个基本的判断了，即便没有金融危机的爆发，中国的经济会不会出现回调，下滑，我想是肯定的，去年下半年，中国经济出现了比较明显的下滑势头，前两天看到一个数字，国民经济，GDP的增数已经持续5个季度回落，我想对于我们观察当前中国经济整体状况，我想一个基本的视角，中国经济目前出现的问题，虽然有外部美国次贷危机上升到全球的金融海啸，这个对国内经济的冲击是不容低估的，但是我们需要有一个清晰的判断，从03年到07年近五年来两位数的增长，从国民经济自身的经济周期的规律，他内部存在一个调整或者回调的内在需求，这是我们观察、判断国内经济是一个非常基本的判断。

　　大家感觉到，随着金融危机的深化，危机的扩散，对于国内而言，出口订单的下滑是非常明显的，刚才陈主任说到了，过去几年应收的帐款这次危机当中也面临新的风险。

　　在珠三角区域我们看到大批的出口制造型企业关门倒闭，我们的就业压力，无论是现在的外出务工回乡的，还有每年新增的高校毕业生，每年600多万的就业人口，另外从国家的财政收入来看，上半年保持着30%的增长，到第三季度财政收入出现零增长的情况，我想这些因素，包括整个经济出现回落的情况，我想都很明确的，切实的提醒我们外部经济环境的变化对我们的经济已经造成了非常严峻的考验。

　　我想这是对09年甚至2010年我们所要面对的经济环境需要遭遇的困难，我们需要一些初步的估计。

　　第二，刚才陈主任提到，我们需要对中国的经济基本面有一个基本的估计，我想简单的举一些国民经济大的指标，从中国 经济总量来说，已经占到世界经济体的第四位，和美国的超级经济体相比还有一些差距；另外，我们在外贸进出口的总规模，07年是排在全球的第三位，从吸引外资的角度，大家都在关注，我们是居于全球第二位，外汇的存底现在已经超过两万亿美元，这个数字已经处在全球第一的位置很长时间了。

　　在改革开放初步，我们中国的外汇储备是2亿美元，到现在的两万亿，这个三十年发生的变化也是观察中国经济经过三十年改革开放积累的家底或者说具备的条件。

　　另外我们从全球知名的公司一个财富报告当中看到，07年全球百万金融资产的家底去年是1070万户，中国去年以接近40万户居于全球第五位，前面是美国、日本、英国、德国，据预测，08年这个排序会发生变化，中国会进入到第四位。另外刚才陈主任提到，中国目前是美国最大的国债持有者，占美国接近20%的份额，我想这些数据或者这些指标反映了什么基本情况，我们经过这些年的改革开放，中国的经济实力和过去相比我想大家应该有一个非常基本、清醒的判断，也就是说目前我们已经实现的、已经积累的社会财富，在国际上已经处于领先的地位了。

　　从我们国家的经济发展和经济成长的阶段来说，有两个基本的概念，一个是工业化的衰退期，另外一个处在城市化加速发展的时期，另外我们国民消费处在明显的升级阶段，这些应该成为最能体现我们经济增长的潜力的因素。

　　从这些角度，我们可以对未来的经济，培育我们，或者增强我们对未来经济发展的信心，基本的判断，对于当前短期来说，内外部经济环境的变化，或者说不确定因素，我们需要有逐步的估计，另外我们对于未来经济增长，经济的中长期走势应该有明确的，足够的信心，这是我们当前从宏观方面，经济方面的现状、未来走势来说，有两个基本的判断。

　　从比较微观的角度对于金融危机或者说外部经济环境的变化，对于我们国内房地产行业影响，或者说产生的直接间接的影响可以归结为几个方面。

　　首先表现为心理层面的影响，我想在座的各位都有感受，大家对未来经济的发展和未来市场预期的变化，持币待购的心理更多了；第二，对于资金层面也产生了非常直接的影响，从国内而言，持续动荡的股市把我们几千万的股民帐面资产严重缩水了，宏观面，国家前一段时间，适度从紧的货币政策，对于金融机构和个人的财富、消费能力而言，是有非常明显的，直接的影响。

　　过去一段时间，推动我们股市繁荣、推动我们楼市蓬勃发展的主要的因素，我们归结为流通性过剩，从去年下半年以来，我想由于外部的经济因素的变化，从过去的流动性过剩转化为流动性不足，这是从资金面或者说流动性的因素是一个基本的变化。

　　第三，我想对于国内的楼市而言，在外部不确定性因素，持续的自然灾害因素等等，我想市场出现低迷之后，对于楼市的需求影响可能大家都有非常明确的概念了，从需求方面，在前一段时间，楼市大家感受到市场最基本的变化，观望的蔓延转换成市场成交量严重萎缩，在低迷市场上表现出来的需求最主要的还是刚性的需求，过去一段时间，投资、投机的需求在低迷的市场上都变成了潜在的，或者说观望的需求，这是第三方面的影响。

　　如果再加一条，可以概括为危机背景之下的负产品，也就是最近以来的政策的转向或者说政策的调整，我们也可以说危机背景之下的综合作用之下的副产品，可以称之为否极泰来的政策的调整。

　　心理层面的影响、资金面的影响，需求的影响、政策的转向，就是这么几个方面的影响，谢谢大家！

　　【主持人】：刚才陈国强老师，也是从全球的金融危机给中国带来的很严重的影响，还有改革开放三十年以来中国经济基本面出现的巨大的变化，还谈了一些目前的宏观经济对房地产市场的影响，以及未来可能的政策走向，说的比较全面。

　　其实我觉得刚才陈淮主任和陈国强老师都说了中国现在很有钱，是美国最大的国债持有者，其实我从小就接受一个教育，毛主席教导我们深挖洞，广积粮，我想说我们的国人的钱是勒紧裤腰带攒出来的，我们最近的人民币的贬值也引起了大家的恐慌，但是人民币贬值了对大家心里也是一个压力，现在在重提安全投资的概念，我觉得是非常适合适宜的，下面有请和讯网财讯分析师文国庆老师分析一下当前背景下如何判断股市和楼市主要投资方向。

和讯网财经分析师 文国庆

　　【文国庆】：谢谢大家，前面两位陈老师已经把资本市场说的比较透彻了，我也很受启发，我重点讲讲两点，一个观点就是美国的金融危机杠杆话过程对全球资本市场造成非常大的冲击，形成了一个全球资本市场的估值的调整，一个是各种资产之间的价格比例关系在进行调整，还包括所有的资产跟货币之间的价格进行调整，就是所谓的尺度，尺的刻度已经变了；另一个是各个国家之间的资产比价关系的调整，譬如说中国和美国之间就是最大的调整，不但是暂时调整，而且我想未来五年都会产生巨大的调整。这个调整过后会产生不同资产间的巨大的变化，还有各国汇率之间的变化，这个变化跟各国的货币政策有关系。

　　再有，中国在这个过程中，现在采取的政策对资产价格会形成什么样的影响，包括股市、房地产市场，以及房地产市场和股市之间的相互作用关系。简单的说，这次金融危机以后，美国出现了一个普遍的去杠杆化的过程，一般的企业在运作过程中有净资本和负债，总资产一定是放大的，这是一个放大过程，这里面是一个杠杆运营，这一点在实业机构显现的不是特别的明显，但是金融企业的杠杆在美国银行是10多倍，但是投资银行是30多倍，像美国的投资银行，原来净资产也就两三千亿，30倍就很多了。这次金融危机，由于次贷的影响特别巨大，为了平衡自己的资产负债率，以及法律限制，使得他们大幅度的缩减投资，这叫去杠杆，基本要把杠杆降到30倍，甚至15倍，光是投行的角度，资产的萎缩就会达到几万亿。

　　几个方面造成的结果，美国主动收缩，他在全国都在进行收缩，你可以看到，全球的资本市场为什么都暴跌，股票下跌不光是中国，房地产市场、股市什么都下跌，美国因为是全球最大的经济体和金融体，他收缩了之后全球都在收缩，就造成了全球市场都在暴跌，无论国家金融体系多么健全，但是在这个市场当中都有美元成本价格，当他收缩了之后，造成了附带的效果就是全部下岗，不管你值多少钱，那是以后的事儿，你100块钱可能跌到20块钱，再回到75元那是另外一步。

　　从去年10月份到今年的10月份，大概这第一步，我们知道第一阶段的时候中国股市跌了80%，美国的股市跌的30%多，全球股票跌了45%，但是这个时候其他的资产，包括大众商品价格跌的很惨，在这个过程中，中国的股市跌的一点不少，相对来说，中国的房价跌的少一些，相对来说，房价现在是安全一些的。

　　当第一阶段结束之后，以后将要进行的是国家之间的资产结构调整，你会看到将来美国的总体资产价格可能相对于中国，中国会缓缓的回升，但是美国的资产价格还会继续下降，股市已经体现出来了，开始的时候美国的资产价格比中国跌少很多，中国跌的差不多是美国的二倍，但是最近这二倍已经找回来相当多的，中国的股市最近一段时间回生了，但是美国的股市还在下跌，这个过程不是一天两天的，可能还会持续。

　　相当于这次危机，直接原因可能确实是由于金融冲击，但是从长期来看，确实和美国人的过渡消费和生活方式有比较大的关系，美国人大量的借贷、消费。

　　当美国在借贷消费进行反向调整的时候，对中国的触动有很大的影响，中国过去前几年过度出口高增长就不正常，只是美国人太潇洒了，太能糟蹋财富了，中国就供应，你借我就借你，至少中国创造了就业，在这个过程中中国创造了就业，但是你拿到了只是一个电子符号，可能有信誉，也可能没有信誉，取决于将来美国到什么程度，这些外汇储备多少值多少钱，不知道，现在美国玩命的制造电子符号，今年美国的货币值增发的75%，但是美元为什么这么坚挺，他的货币乘数下降了，从M2的角度看，四月份的时候货币乘数是9.4倍，到现在已经到5.3倍了，今年四月的时候中国的货币乘数也就是3.8倍，现在也是3.8倍，没有明显的变化，但是美国萎缩的很厉害，所以美国发行了很多的货币，肯定要平窟窿，没有变化，收缩的太厉害了，也要跟中国借钱，借不借还不好说。

　　中国面临着问题，出口肯定不能指望了，那就需要内需，一个是现在搞的基础设施建设，但是你想提高中国人福利水平是什么，不光是公共基础设施，作为最终需求，其实其实主要还是老百姓本身的需求，而不是政策的需求，政府的需求对老百姓来说也是一个中间过程，过度阶段，现在一个问题，你可以考察任何一个国家，老百姓最终的资产中，占最大比重超过50%还是 房子，扩大内需，你吃大米饭，你吃两碗就了不起了，想无限的吃下去不可能，当温饱问题基本解决的时候，吃饭、穿衣增长幅度是有限的，但是生活质量的改善方面是最大的。

　　正像陈主任说的，房地产值多少钱，其实没有固定的概念，看您的尺度，衡量这个尺度是大是小，货币供应是大是小，有很大的关系，现在中国遇到了这个问题，房地产怎么激活，大家看出来了，其实从9月15日开始放松货币，降息，降低准备金率，我相信还会继续下降，先扩大货币的供应量，第一步，央行是通过降低存款准备金率，但是给了银行，银行还要惜贷，然后政府就要刺激，行政方面有一些影响，还要制造一些大的项目，最后这些项目让银行觉得放心，这是政府财政支持的项目，肯定安全性比较好，民营企业的投资，银行愿意投入，还有其他方面。

　　最终还是房地产这块要搞活，老百姓没有钱，中国人很保守，按理说中国的房地产贷款比例是非常低的，如果说为什么房地产市场这么箫条，反过来我们想，为什么去年9月份、10月份的时候，没那么箫条，这有一个大家视觉中的资产的概念，大家看一下，去年十月份的时候我们的上证指数是6100多点，现在才2000点，在这个阶段中，大家在股市中的资产缩水了70%-80%，大家知道，做股票的人很多人是白领，他们很多资产都在那里，原来200万可以买一个房子，现在剩下40多万了，只能付首付了，他就不买了，我接触很多的小白领，去年9月份、10月份的时候都想买房子，现在都不敢买了，不知道将来怎么样，互相影响，房地产不行了，汽车也不买了，马上全线没有信心了，这块占的资产比重确实比较大，这块没有了其实是什么呢，大家都是小白领，不是说没有房子，比如他有五六十平米的房子，他下一步要买一个大房子，要改善，改善性住房的需求大幅度降低了，中产阶级现在穷了，心里预期也变了。

　　现在的钱支付首付和现在的收入也可以买得起房子，但是他要求一个安全的预量，这个已经没有了，他就没有信心做这个事儿了。下一步就取决于政府的力度，我们的减税也做了很多的工作了，进一步刺激的力度，还有最重要的一点是股市的上升，对中产阶级消费倾向会产生重大的影响。

　　通过这几年的观察，观察股市和房地产市场，我的经验感受，当股市启动3到6个月以后，房地产市场开始变化，比较持续的振荡上涨，从时间的角度来说就是这么长时间。当股市他上涨幅度超过50%以后，大家购买房地产的欲望明显增强了，如果股市能够涨百分之百，这种行为，欲望可能会明显的变成实际的购买行为，如果股票涨了200%，就更不用说了。

　　所以我觉得现在是有了这种存在可能变化的基础，能不能马上发生，不好说，还要看一下。另外一个事情，大家可以观察一下，尽管我们的股市最低点是在10月28日形成的，但是你要观察，在这个市场中所有板块中最先见底的是房地产，9月18日就见底了，以后政府保护的是中石油等板块，从9月18日到昨天收盘为止，房地产指数上涨了45%，是所有的板块上涨最大的。所以房地产股的表现也大致提前于房地产价格6个月左右，买房地产股票的人不是傻瓜，这么恶化了，为什么买，如果会看股票走势图的人，你会发现，房地产股票走的相当稳健，没有特别明显的爆发行情，涨涨跌跌，但是上涨特别稳健，其他的板块都不具备这个特点。

　　房地产股票还有一种经验的感受，当房地产板块本身涨幅达到百分之百的时候，你要注意了，这个时候可能房价会有变化，存在一种房价发生逆转的趋势，我不知道现在房价合理不合理，我不是房地产方面的专家，我是从股市各房市之间的联动关系分析这个问题的，资产价格多少合适我不清楚，因为我们什么都是波动的，你是不好讲的。05年的时候中金公司算了一笔帐，说05年房地产就到底了，但是05到07年房价涨了多少，他们经济学通过什么模型算出来的，模型可以算出来，但是跟实际未必相符，现在的房价我也不知道合适不合适，但是我想买房地产股票的人不是傻瓜，9月份的时候我就提出这点，我说这个时候一个政策转折，你注意观察，中国货币政策的信号已经发生了明显的转化了，但是外面的舆论都不看好房地产，但是房地产股就在上涨，前一段时间一直稳步上涨，领先的房地产股票已经达到100%的涨幅了，你观察房地产，毛利率比较低的股票是万科，涨幅也就是40%，如果万科的涨幅达到100%了，那么房地产市场就差不多涨了，我尊重市场，我不知道什么价格合适，人们认为过高的价格，但是总能突破，下跌的时候你认为过低的价格总能比击穿，你会发现确实不一样。他的稳定性确实很好，跟其他任何板块都不一样，我从一个投资人的角度提醒大家，你要注意观察，对于房地产到底什么价格合适，不要过早的做结论，如果你发现房子的价格土地暴跌的时候，也许就是最后一跌，股市也是，盘盘盘，就是不跌，或者稍微有一点下跌，急速下跌可能就是探底的时候，房地产会不会这样，大家可以根据自己的经验来做。

　　在这个过程中，包括我跟大家说一点，按照我对市场的判断，中国股市底部形成了，如果说最低点是10月28日，他们明显的转折点其实是11月4日，很多人说中国明年经济不好，我承认经济肯定不好，企业的利润大致也可以算出来，会下跌20%，但是并不影响股市上涨，所以股市跟经济是有关系，但是不是一一对应的关系，我考察过美国股票市场的走势，不对称的地方，不一致的地方多了，股市不是国民经济的晴雨表，是一种财产表达方式的晴雨表，我说一个比较极端的情况，在1960年到1974年之间，14年之间，美国的GDP年均增长4%，但是14年美国股市一点没有涨，原地踏步，所以股市受经济影响，但是不是那么简单，这个关系非常复杂，影响股市的因素主要的因素至少有四五种，宏观经济，企业业绩只是这里面的一个因素，并不是问题的全部。

　　美国市场上也经常出现，全球市场也出现这种现象，经济持续下滑好几年，但是股市稳步上涨，这种情况也经常出现，如果从30年的时间长河来说，确实经济增长、股市上涨，30年以上是这样的，但是一两年的时间未必如此，我刚才说的，14年完全没有变化，我想在这里政府的一些货币政策，资本运作方式，包括尺度变化有很大的关系，我是市场出身的人，对一些经济理论也学过，但是我更尊重的是现实，而不仅仅是理论上应该怎么样，实践和理论发生对比的时候，我不能说实践是错的，一定是理论不正确，目前整个西方经济理论遭遇巨大的挑战，如果西方经济理论完全有效的话，美国也不会出这么大的事儿，就是因为美国政府监管不严，我认为这个说法欠缺，我们跟很多经济学家交流的时候，其实现在美国很多经济学理论最近五年一直都遇到强大的挑战，很多现象已经解释不清楚了，这个危机也有可能是创新的过程，我从投资者的角度来说，就是你怎么样观察市场可能出现的转机，具体怎么做大家自己考虑。

　　【主持人】：谢谢文老师，文老师一直非常看好房地产股票，三位都说了宏观的问题，宏观的经济危机，世界经济，股市、楼市的行情，但是我们还是要说一些微观的东西，可能对我们的购房人有参考价值，我们网站的朋友，都有感觉，购房需求不是降了，而是涨了，看房团都是几千人的报名，下面我们有请媒体方面的资深人士，中国经济时报房地产部谢光飞先生，他也是我们的老朋友了，有请他来谈谈政府目前采取的降低交易税、契税等等对房地产市场的影响。

中国经济时报、房地产主任 谢光飞

　　【谢光飞】：各位好，刚才三位老师分别就金融危机与中国经济、中国资产与外国资产的关系，以及金融危机对中国房地产市场的影响等方面发表了非常深刻的看法。我也很受启发，今天作为媒体界的代表，我也想提出自己的观点，一个是现在的房地产市场处在什么样的阶段，是不是已经回归到理性？刚才各位专家谈了很多，我反复注意到一个关健词，资产与金钱的关系，金钱的概念就是现金的概念，房地产市场现在大起大落，也是我们这些媒体者受到很多的教育和启发。

　　其中很重要的方面就是关于房地产的理解，以前更多的理解为房地产是自住的需要，是一般性的商品，从去年以来，房地产价格的暴涨来讲，我们发现一般的商品来理解往往解释不通，为什么中国的房价收入高于世界很多国家的水平，但是为什么房价还继续上涨，购房需求越来越强烈呢，我想是根据房地产是一种资产，投资属性有很大的关系，反过来观察现在的房地产市场，现在的成交量下跌，房价也在下降，我觉得一个很重要的因素就是泡沫越来越少，投机和投资的成分越来越少，刚才主持人也说到购房团的问题，前一段时间流传温州炒房团到上海抄底，后来经过我们媒体的调查这是一个假消息。

　　现在投资、投机的因素大大减少了，像最近一段时间，人民币在外汇市场连续的跌停，很多外资从房地产市场出逃，这是一个很明显的表现，因为没有人接盘了，国内的房地产市场也是这样，成交量急剧下跌，没有人接盘，投机的人就比较少了，我理解现在的房地产市场正在回归理性，泡沫越来越少。

　　刚才几位专家从经济理论甚至经济模型分析、预测房地产市场的一些问题，我想用我的理解，比较形象的比喻一下，我觉得房地产市场就像一个沙塔，开始的时候沙子越堆越高，但是他要有一个分散承受压力的过程，越往上堆，底盘越大，但是始终保持着平衡，在国内外综合的经济形势影响下，沙塔逐渐的从高处滑落沙子，是一个经营稳定的状态，这个沙塔的理论，我想正好是现在房地产市场的状态。

　　另外，我想替老百姓问一个问题，现在的房价到底下跌到什么时候？会不会跌到五年前，甚至八年前的水平，从我个人的观点来说，恐怕是不会的，刚才说到沙塔理论，刚开始堆沙堆的时候，底盘比较小，高度也比较小，经过五到八年的发展，沙塔已经基座非常大了，也有一定的高度，这个底座我的理解就是我们的地价，我认为看房价是不是下跌，要看地价是多少，是招拍挂拿地还是协议出让的土地，拿地的时间是在三年前还是三年之后，这个有很大的关系。前一段时间，东亚新华地产公布了自己房地产开发的计算成本方法，我认为当时公开的时候也产生了轰动，但是我也不认为完全是为了卖房子的需要，确实说明了现在地价的状况和其他人力成本的飙升，确实跟三五年前大不一样了，这个房价老百姓肯定希望越低越好，但是现在看起来，这种地价，东亚新华公布的这个成本，恐怕是不太可能的，因为房地产开发投资回报的时期最短也有三五年，谁会赔本赚吆喝，除非房地产本身崩盘了，要不然恐怕很难降到五到八年前的水平。

　　各位都是进行房地产方面的报道、编辑工作了，我感觉到现在从房地产发展方向来说，现在更在向轨道地产方面发展，最近扩大内需是媒体报道的特点，北京市又增加了20多亿轨道交通的投资，也公布了今后的计划，现在在建的地铁线有7条，到2015年的时候，地铁的通车里程要达到561公里。要做到四环之内每公里都可以有地铁站。这样我想就会造成房地产市场格局的变化，变化多中心和网络化的布局，这个时候轨道节点上的楼盘就会变得非常有价值，四通八达的轨道交通会成为房地产保值、增值的基础。

　　我曾经到美国考察了一个月，在纽约我也到一些房地产交易机构去看，跟我想象的不太一样，因为美国都是买大房子，他们转手率最高的还是轨道可以达到的地区一些小户型，郊区就是一些叠拼别墅，在美国轨道地产成为居住的常态，我们可以做这样的预测，在不远的将来，住在轨道旁边会成为生活的时尚。

　　最后，小户型的问题，其实很明显了，房价比较低，转手率高，投资成功率也高，在去年最热的时候，中介机构显示的数据都是100平米以上的转手率是比较低的，这个是非常明显的，就说这些，谢谢大家。

　　【主持人】：谢谢谢老师对房地产的微观判断和分析，谢老师最后说的是很有道理的，投资类的物业就是以小户型为主，低总价，交通比较方便。其实我记得70、90政策刚出来的时候，有很多反对的声音，认为政府的政策没有经过市场的研究，但是从今年的市场来看，已经到年底了，大家回头一看，我发现今年的市场上不仅仅是70、90了，基本就是百分之百的40、60的户型，充斥着市场，甚至有人预言，明年的小户型一定会在京城的房地产市场血拼到底，今年我们看很多好的产品，基本是小户型主流，从一居到零居都出来了，而且体量都很大，对于小户型的投资类产品有什么样的特点，地铁小户型的产品有什么样的优势，我们还是请业内的开发商--东亚新华新闻发言人韩磊介绍一下，消费者买这些产品的时候考虑什么方面？选择什么样的产品？

东亚新华地产新闻发言人 韩磊

　　【韩磊】：首先感谢各位专家从微观的层面，经济的层面进行市场的分析，我们作为房地产开发商不会考虑这么多的高层次的东西，我们只是从市场反馈的声音对我们目前购房人提供一些建议，从我们项目的反馈来说，刚性的需求是存在的，从对消费者的观察和聊天的过程中，大家是想买房不敢买的状态，包括投资客的角度来说，也是比较茫然的，在这个阶段下，房地产到底没有，都没有清晰的认识。

　　我想结合这些层面谈一下，目前的情况下，买什么样的房子比较保险，第一，目前这个阶段买房子应该是买交通便利的房子，另外要买一些政策性的板块、文化性的板块还有经济型的板块；第三要买有产品特色的方式；地四买有实力的品牌开发商的房子。

　　交通便利是毋庸置疑的，从生活方便性、时间成本、生活成本都是所有人认可的，交通便利有两方面，一个是市中心的房子，项目如果是在市中心的，交通的便利性肯定是毋庸置疑的，另外就是轨道交通旁边的房子，从这个区域的角度来说，政府是有远景规划，政策支持的板块，未来的发展趋势肯定是位置比较好的，第二个板块是文化性的板块，有大学、文化产业基地聚集的板块，会比较引起关注，配套会日渐完善的，第三个是有大型商业的板块，肯定会由于商业的存在聚集人群。

　　我们说产品特性，可能分很多种，由于我们开发的产品主要是以小单元，低总价的产品为主，我们认为这类产品，针对于我们定位的客户，年轻人或者是第一次置业或者是过渡性购房的人来说，这种产品是比较合适的，购房的门槛比较低，从日后的转手率和出租率的角度来说是比较可靠的，不像大户型，由于总价的问题转手比较难，租金也会比较高。

　　第四，有品牌实力的开发商对产品的品质是一个保障，对他作出的销售承诺也是一个保障，我们认为09年是房地产的箫条期，不会说这个时间段一下子就过去，一些没有实力的开发商明年会大批量的死掉，消费者一定要注意这个问题。

　　最后我刚才说的四个层面，基本上我们目前的开发项目是具备这些特色的，从上北中心和三环中心都有轨道交通，三环中心离四号线的首站很近，而回龙观上北中心的区域是多条轨道交汇的区域，有13号线，8号线等等，四轨交汇的区域，交通毋庸置疑的，三环中心所在的马家堡区域是大红门和丽泽区域，这两个区域是丰台区发展的重中之重的区域，所以在政策上的支持一定是非常大的，作为回龙观从早年规划，政府就给予一定的重视了，包括目前的商业配套的完善都是政策性的板块，所以未来保值、增值的可能性比较大，上北中心和三环中心的户型基本是38到90平米的户型，非常适合居住、置业用。东亚新华虽然成立三年的时间，但是我们的发展规模是非常大的，到目前为止北京开发了5个项目，外地同期开发销售3个项目，总的体量超过300万平米，而且在11月份我们又新拿了一个两限房的地块，从公司的资金实力和开发的经验来说，这些都是没有问题的，并且从目前的阶段，大家可以从各个方面的媒体的报道和消费者的反馈来说，东亚新华正逐渐的进入我们认为一流企业的行业，也是我们发展的目标，谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢韩磊先生，从他们两位发言当中，我归纳了一下，小户型投资的安全性有这么几点，轨道边上，小户型低总价，配套成熟的区域。最后从几位嘉宾的讲话，我们发现股市开始回暖了，人民币开始贬值了，投资置业不能观望了，谢谢大家参与本次活动，再次谢谢嘉宾和媒体朋友。

　　（本次论坛到此结束）