活动地点：北京嘉里中心

◆现场实录◆

　　【主持人】：尊敬的各位来宾各位朋友，大家下午好，我是中央电视台经济频道的主持人马洪涛。这个短片是一很轻松的开场，地产版山寨《赤壁》很网络化，非常娱乐也非常搞笑。我们看到主题是调整期的房地产走势，2009中国地产新视角高峰论坛。在这个调整期我们特别需要新的视角，有了这个新的视角，我们就可以在困难当中发现机会，在绝望中找到希望，在灰心当中找到信心。我相信有了我们今天下午各位在这里的一番讨论，我们一定能够在2009年找到属于我们自己的机会。2008年终于过去了，大家对于2009年给予了太多的希望。

　　首先，请允许我介绍今天到场的来宾，他们是：中国房地产业协会副会长、秘书长朱中一，北京大学校长助理、经济学院院长刘伟，中国社会科学院金融研究所副所长王国刚。北京市华远集团总裁任志强，SOHO中国有限公司董事长潘石屹，北京万通地产股份有限公司董事长冯仑，中坤集团董事长黄怒波。

　　出席本次盛会的企业有：保利地产、长江实业、东亚新华、方恒置业、富力集团、合生创展、华侨城集团，华润置地、金地集团、京汉集团、京御地产、凯德置业、绿地集团、融科智地、首钢融创、天鸿集团、万年集团、新华联集团、远洋地产、招商地产、中赫地产、中建集团、中信开发、珠江地产、碧桂园集团、恒大地产、越秀城建地产、卓越地产、沿海集团、万科地产、万达地产，中国泛海、合景泰富等四百多家地产开发商的代表。

　　另外，出席本次会议的还有：搜狐公司董事局主席兼首席执行官张朝阳先生、搜狐公司焦点房地产网总经理耿晓华、搜狐公司焦点房地产网总编莫春，让我们以热烈的掌声欢迎以上各位嘉宾的光临，谢谢！

　　本次盛会还邀请到了全国四十多家新闻媒体朋友出席会议，感谢大家百忙之中参加本次活动！首先我们要请上台就是这次活动的主办方，焦点房地产网总经理耿晓华先生致辞，大家掌声欢迎。

　　【耿晓华】：尊敬的各位来宾，各位专家学者，尊敬的来自全国各地的发展商的朋友们以及新闻媒体的朋友们，女士们、先生们大家下午好！

　　首先，非常感谢大家今天下午来到嘉里中心，其实我们今天搜狐新视角论坛是一天的论坛，上午是两场分论坛，分别是商业地产和别墅的论坛，下午是我们今天的主场。我相信大家对搜狐并不陌生，搜狐公司拥有最大的网络资产，2008年搜狐作为北京奥运会网络赞助商，向全世界奉献了一场不一样的奥运会。焦点房地产网成立于1999年，现在在全国30多个城市有自己独立的采编机构，聚集了中国经济发达城市的众多高收入的人群，以及发展成为遍布全国的房地产行业的门户网站。2008年，对于中国来说其实并不平静，很多事情都会永远留在我们心目当中。首先是2008年北京奥运会的召开向世界展示了改革开放30年的成就，向世界奉献了一场华丽的乐章。同时，2008年还有5.12汶川大地震，这也牵动了全世界的目光。同时，由美国次贷危机引起的全国范围的金融海啸已经对全球的经济包括我们中国房地产行业都受到不同程度的影响。同时，2008年也是企业形象倍受考验的一年，从灾难后的公益慈善行动，到三聚氰胺引发中国乳品行业的行业危机都标志着企业的社会责任至关重要。

　　那么，2008年对于中国房地产行业来说，也可以说是冰火两重天，不论是市场层面还是政策层面都经历了年初到年末一个巨大的发展变化。我想这种变化是这些年来大家都没有经历过的，从火爆的开盘抢购到现在我们寂寞的等待、观望，从打压和从紧的调控政策到扶持和松绑的政策不断的出台。那么，2009年还会出现什么样的政策，中国房地产行业的走向将会如何，中国房地产市场在未来将遭遇什么样的转机和挑战，不仅仅是在座各位房地产同行人士关注的问题，也是我们媒体人士关注的问题，更是亿万广大网民关注的问题。那么，互联网作为新的传播媒介，海量、互动的特征成为很多人获取信息的第一选择。搜狐作为网络媒体的代表，一直关注中国的发展，关注中国经济的发展。

　　今天在这里，我们邀请全国的开发商精英们在2009年的第一周和众多专家学者一起齐聚北京，群策群力，共同为中国房地产行业的发展献计献策。同时，我们通过卫星转播将今天的活动也传播出去，这也是我们举办搜狐新视角这个论坛的初衷，在此我预祝本次论坛取得圆满成功。在辞旧迎新的日子里，终于说坎坷的2008过去了，在这里我先给大家拜个早年，祝大家新年万事如意，谢谢。

　　【主持人】：谢谢耿晓华先生的致辞，下面有请中国房地产协会秘书长朱中一先生致辞。

　　【朱中一】：房地产界的各位同仁，新闻界的各位朋友下午好！元旦刚过，搜狐网，焦点房地产网，搜狐财经就共同举办2009中国地产新视角高峰论坛。刚才搜狐公司焦点房地产网总经理耿晓华先生发表了热情洋溢的致辞，我对媒体对房地产的支持表示感谢。

　　刚刚过去的2008年，确确实实是不平凡的一年，这一年，我们克服了严重的自然灾害，以及世界金融动荡的冲击，经济总体上保持了平稳的增长。这一年，在中国改革开放的大潮中，中国的房地产业也走过了30年的成长历程，成为国民经济的重要支柱产业和社会各界普遍关注的民生行业。同时，也正好遇到了房地产市场的调整。房地产业一头连着消费，一头连着投资。为了应对国际金融危机对中国经济的影响，从去年10月以来，党中央、国务院及时做出了扩大内需，促进经济平稳较快发展的决策部署。同时，中央政府和不少地方政府也相继出台了一些有利于房地产市场的政策措施。对于加大保障性住房的建设力度，进一步鼓励普通商品房消费，支持房地产企业正常合理的资金需要，促进房地产市场的健康发展必将起到更大的作用。

　　我本人感到中央政府和地方政府出台的这些措施，措施的力度是比较大的。而且去年12月20日国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的意见》有两个明显的特点：一个是充分考虑房地产区域性差异大的特点，强化了地方人民政府稳定房地产的政策，允许地方政府在中央统一政策的前提下，可以结合当地的实际进一步采取一些政策措施。二是，实行减免税政策。过去国家的调控文件往往是强调了中央的文件要求地方要坚决执行，这次强调了地方可以根据自己的情况出台更加有利于促进市场发展的措施。

　　面对房地产市场的调整和政府近期出台的一系列政策措施，对于房地产企业而言，一是要充分认识房地产市场的调整，这是市场客观规律的表现。有了这个认识我们就应该主动顺应市场，顺应形势调整，从内部找原因。二是要认识到市场的调整期也是企业的转型期，要注重产品质量的提高和员工素质的提升。三是要市场配套，抓住政府出台政策的机遇，以合理的价格和高的质量促进商品房的销售，为市场做出贡献。

　　我们也相信有政府政策的支持和开发商的支持，消费者也一定会抓住机遇。面对房地产市场的调整和政府出台的一系列政策措施，进一步增强经济学家、企业家和媒体之间的信心也是很重要的。今天有中国的专家学者和企业家共聚一堂，通过对话共同探讨房地产发展的思路、措施和办法。最后，预祝本次高峰论坛圆满成功，谢谢大家。

　　【主持人】：谢谢朱会长，我们知道在2008年虽然很多中国的产业都可以说是经历了寒风刺骨，但是在这里面搜狐公司应该说还是在2008年成为了一家热力四射的公司，在这一年搜狐成为奥运会有史以来第一个也是唯一一个互联网赞助商，而且张朝阳先生也亲自出任搜狐网的首席记者，给我们发回大家非常喜欢的报道，现在我们就有请张朝阳先生为我们致辞。

　　【张朝阳】：朋友们，下午好！又是一年过去了，年年都一样，年年又不同，2009年的1月6日的今天，中国人与一年前相当的不同，因为我们共同走过了大喜大悲，跌宕起伏的又一年。

　　浮现在我们脑际的一幅幅图景那是南国的千里冰封，并由此引发的煤电的恐慌，交通大阻塞；那是西藏暴乱，多处燃烧的商店和暴民；那是奥运火炬的全球艰难的传递，巴黎街头的抗议和骚动；那是火炬在世界屋脊被成功点燃的奥运典礼，又迅速被汶川大地震的悲怆所代替。奥运会在北京平安而华丽地进行了，世界开始近距离地看到一个崭新的中国，当中国人比过去一百年任何时候都扬眉吐气，开始体会我们成功的文化秘诀的时候，毒奶粉，食品安全问题又将中国人在世界上刚刚开始积累的尊重一笔勾销，把我们打回原形。紧接着，积累已久的放贷金融危机在美国华尔街开始爆发，并向全球蔓延，在中国直接危及制造业和主体经济，到今天经济如同天气一样的寒冷，酒店空空荡荡，房地产销售停滞，大批城市劳动失业返乡，煤电油钢价格一路狂跌，股市毫无希望，一片肃杀凄凉。这就是我们刚刚度过的2008，改革开放的第三十个年头。

　　与以往不一样的是，地球变小了，互联网，现代航空业，跨国公司，几个因素共同作用，使人类从未像今天这样相互关联，气象学里的蝴蝶效应在人类社会已经真实地存在了。现代传媒将人类在这个小小寰球上各处发生的事情以进行时的方式通报着，高密度的事件同化着，教育着人们，文化在融合，地球的普世价值观正在全面而细节的形成。现在中国语美国的距离比两百年前中国的两个相邻的州还要近。前段时间在华盛顿开的20国峰会更像是地球的内阁会议，世界组织比以往任何时候将扮演更重大的角色，我们共同拥有一个地球。

　　我们生活在一个有趣的年代，太多的信息，太多的决定，太多的需求。回到中国，2000年的辉煌让我们曾经固步自封，不思进取，近百年的反思与追赶使我们重回世界舞台的中心，改革开放，全球化，使我们迅速完成或接近完成西方200年启蒙的历程，在同一个起跑线上，我们灿烂的文化能否给我们在国家的竞争中注入新的能量，啊，在这个有趣的年代，我们需要思想，我们需要方向。

　　回到现在的论坛，2008年，新媒体渐进式地进入主流，成为中华民族在启蒙过去中的思想汇聚和激辩的平台，成为监督与维护社会公正的民众诉求公器。搜狐作为重要的新媒体平台之一，组织这样的年度论坛，就是要汇聚智慧，激发碰撞，并记录，传播思想。有那么多要讨论的话题，那么多想说话的嘉宾，那么多渴望指点迷津的网民，希望我们这个论坛像思想的甘泉一样，为我们这个时代，无论是政府，公众还是个人，提供启发和指南。预祝2008年中国地产新视角高峰论坛圆满成功。谢谢！

　　【主持人】：非常感谢张朝阳先生的致辞。下面，我们有请第一位演讲嘉宾北京大学校长助理，经济学院长刘伟先生。

　　【刘伟】：谢谢，很高兴能够参加今天这个论坛。今天我想讲一下几个问题，第一个问题讲一下中国宏观经济现在到底发生了什 么问题，第二个问题讲一下中国现在的宏观经济政策到底有一些什么变化，第三个问题讲一下中国经济增长的前景大体会怎么样 。

　　下面我们讨论第一个问题，就是中国现在的宏观经济到底发生了什么问题，这个问题是客观存在的，每一个企业家也好，每 一个居民也好，每一个政府官员也好大家都可以切实体会到，从股市也好，从房地产市场也好，从整个出口也好，预计我们今年 经济增长的速度能够稳在9%的样子，就算能稳定在9%或者略高于，我们比去年有多少变化呢？去年我们的经济增长是11.9%，今 年如果是9%，实际上比去年GDP增长速度放缓了3个百分点，我们知道这样一个大国的经济，它不是一个小国。在年与年之间经济 增长率下滑了将近3个百分点，这个幅度是非常大的。不是和去年，就是和03到07年这五年的平均速度，这五年平均GDP增长速度 是10.6%。我们现在很容易把原因归结于是受到美国次贷危机的影响，金融风暴，全球经济的衰退，导致对中国的影响，导致对 中国加工和制造业的影响，又导致了对原材料工业的影响，又导致了煤电运油的影响，再导致对我们的银行、金融、不良贷款的 影响等等，形成这样的传递，这可以解释主要原因归结于是受全球经济衰退的深刻影响。我归纳为六个方面的原因：

　　第一个原因就是经济周期的原因，中国从1978年到去年是改革开放30周年，这30年中国经济平均增长速度在9.8%左右。尤 其是从2003—2007年，这五年平均是在10.6%左右的增长，这一系列长期的高速增长，无论是从居民的收入上还是从要素的成本 上，资源的稀缺度上等等以及对生产的规范标准要求上，这些都使得中国整个国民经济发展的成本，无论是政府成本还是企业的 成本，还是劳动者的成本都在大幅度的提高。这些成本的大幅度提高，使技术创新以及制度创新这两种创新带来的效率提升带来 新的要求，而这个要求没有跟进的话那整个国民经济就会出现严重的混乱，我们把这个叫经济增长周期性的原因。

　　第二个原因就是这几年最要解决的问题就是我们现在讲的所谓内需不足。其实，内需不足很多人会奇怪为什么中国经济高速 增长，反而内需不足，好像很难理解。我们知道一个国家的经济要高速增长意味着老百姓的口袋里面的钱高速增长。为什么中国 人出现了这样的情况，经济在这样长时期高速增长的过程中，出现的严重的内需不足呢，那GDP到底是真的高速增长还是假的呢 ？如果是真的高速增长的话，你的钱哪儿去了。我们讲中国的经济真的是高速增长了。但是，这个高速增长首先一个问题就是投 资在这个时期的高速增长。中国现在这个时期是投资增长速度快，对经济增长的投资拉动需求显著，这有经济发展阶段性的特征 。但是，我们说如果过快就会带来很大影响。在中国现在的情况下，固定资产投资需求每增加1%，对于消费需求的增长速度影响 就损失掉0.86个百分点，就是投资需求每增加1%，消费需求的增长速度会减缓0.86个百分点。2003—2007年没有一年固定资产 投资的增长速度是低于24%的，就是显著的高位平均速度。还有一点内需不足的原因就是收入分配的原因，中国无论从哪个角度 来看，地区之间，行业之间和阶层之间收入分配的差距确实在扩大。收入更快、更多向高收入阶层集中，而高收入阶层的消费倾 向越消费高消费占他收入的比重相对越小，这样的话。这样使经济增长带来的好处更多、更快聚集到高收入也就是消费倾向相对 低的阶层当中。

　　第三个方面的原因就是我们的体制原因，我们的体制在改革。中国经济改革走了30年，改革的核心命题逐渐从企业改革向社 会改革和政治改革转移。不确定性越强，风险越大，为了规避自己的风险，最简单的方法就是牺牲现代的消费增大未来的消费， 这样就使得消费需求进一步受到削弱和影响。除了这三个原因之外，我们知道在中国消费需求还有一个方面的原因，就是发展差 距，中国城乡发展当中在加大而不是缩小了。那么，2007年中国的GDP当中第一产出品是11.3%，而中国的农村人口大体上接近 60%，那也就是这个社会结构，60%的农业人口在享受着11.3%的第一产业的产值。那么，城乡差距扩大导致一个问题，就是说中 国的经济增长市场需求更多更主要依靠是40%左右的城市居民的收入的增长在拉动。中国农村居民在1984年之前和2004年之后， 除去这两头，收入增长速度是比较慢的，至少是落后于国民经济发展的速度。一个13多亿人口大国的经济增长的市场需求在发展 当中长期依赖于40%左右的城市居民的收入和需求扩张。那么，显然这是太狭隘了。所以，我们现在在启动农村的市场，家电下 乡，包括前不久温家宝总理在青岛专门考察送货下乡等等方面工作的安排，这些措施很有好处。其实农村市场的需求最要紧是增 加农民的收入，而不是把东西送到农民家的门口，农民口袋里面有钱，他也知道商场在哪儿。关键是增加农民的收入，而我们这 些年农民实际收入的增长落后于国民经济发展的速度。

　　所以，至少四个方面的原因，投资需求原因，收入差距扩大的原因，体制原因，和城乡发展差距扩大的原因导致我们消费需 求低迷。除了这四个方面内需不足的基本原因之外，再加上我们刚才讲的经济周期性的原因和开放当中的全球经济衰退对中国的 影响，我们说这几个方面的原因形成我们目前中国这一轮经济大幅度的衰退，这是我今天讨论的第一个问题，中国经济到底发生 了什么问题。

　　下面我们讨论第二个问题有了这个问题之后它产生了什么后果，这个后果要求我们政策有哪些变化？现在我们提出很多要保 这个，要保那个。我个人认为现在最要保的就是就业。保增长速度，保8%，其实最直接的就是在衰退的时候，实际上首先要考虑 的就是就业，尤其是在中国。我们知道中国在经济增长过程中，劳动力的供给非常有特点，我们拥有世界上最多的劳动力存量， 我们将近有8亿的劳动力，我们同时还有世界上最多劳动力蓄水池，大概一亿六千多万人。这几个情况，我们都是排在第一位的 ，量是最大的。但是中国劳动力的需求怎么样呢？我们说越来越在减少，工业化的深入，资本密集程度在提高，资本本身排斥劳 动力。2003年GDP增长一个百分点，新带来的就业岗位是90万亿，可以说以十年为一个阶段，从80年代到90年代到新世纪，同样 的经济增长带来的就业岗位是下降的。同样造成失业与空位并尊，这个情况在发达国家也有。中国非常缺乏蓝领工业，这样使得 我们的结构矛盾非常突出。

　　这样就使得从战略上长期里看，中国经济发展当中的就业问题是一个非常严重的基本问题。在的情况下，如果经济增长出现 大幅度的下滑，首先带来的社会问题就是失业冲击。我们公布的数据当中，其中有一个关于就业的一组数据，我们真正公布是所 谓城市登记失业，也就是纳入城市失业保障体系的这部分人口。我们还有一个数字，就是抽样调查叫做隐蔽性失业，就是形式上 还没有失业，但是，一点要裁员就要波及到这部分群体，这个结果在全体上有一千多万，也是百分之四点几，这两个加在一起， 就已经超过8%。作为经济的基本问题，首先我们是保就业。这样就要求我们的宏观经济政策发生比较明确的变化和调整。

　　一个方面我们要从淡化总量政策到强化总量政策。我们中国经济在1998年之前基本上是需求大于供给，就是短缺经济。所以 我们宏观调控的主要目的就是防止通胀，1998年以后开始出现了过剩，所以我们的宏观经济就采取了积极的财政政策稳健的货币 政策，就是扩大内需，就是扩张性的。到了2003年以后，宏观经济政策在总量上和总需求既没有讲扩张也没有讲通缩。当时我们 是通货膨胀和经济衰退两方面的问题都存在。如果全面紧缩对企业通胀有帮助，但是对经济衰退有进一步恶化作用。所以叫做有 保有压，区别对待，一直到2008年春天，我们在反通胀，反通缩之间，我们当时叫“双防”。到2008年的6月份，给人的感觉是 似乎要防止通胀，把保经济增长放在首要位置。现在我们进入了2009年，我们要全面刺激需求，保证增长，这恐怕是一个需要进 一步明确和加强的选择，这是一个总量的变化。

　　政策变化第二个方面，就是货币政策和财政政策从松紧搭配的反方向的组合可能要调双松同方向的组合。财政政策是在扩大 内需，而货币政策是在紧缩。1994年的时候那时候收紧银根。货币政策在紧缩，财政政策在扩张，这叫做松紧大给，为什么松紧 搭配呢？就是对于反通胀和反衰退没有明确哪个是首要的问题，所以采取同方向的措施。这样搭配的好处是避免一旦出现失误会 减少风险，但是好处就是政策效应之间相互抵消。到了09年，我们现在叫积极财政政策适度宽松的货币政策，这是政策的第二个 方面的变化。

　　政策变化的第三个方面，就是汇率政策，人民币要从升值的趋向向贬值的趋向转变。如果说现在就业问题，反衰退问题是首 要的问题，那就要在全球经济衰退过程中稳定和扩大我们的出口竞争力，那就汇率政策而言，人民币币值的问题要调，而且要主 动、积极的去调，这样恐怕才能够在危机当中来适应危机的生存需要。

　　所以，我想针对经济衰退带来的严重失业这样一个问题，中国宏观经济政策大体上有三个方面方向性的变化，从淡化总量到 强调总量，从货币和财政反方向的组合到同方向的组合，从人民币的增值趋向向贬值趋向转变。

　　最后我讲第三个问题，对中国经济增长的前景怎么看？其实前景就是预期，预期是最没谱的事。我个人看问题不大，预计中 国的城市化、工业化、市场化2030年大体实现，这就意味着中国经济在往后的20年时间里，在长时间内会仍然保持高速增长的势 头。从现在往前看改革开放30年中国经济保持9.8%左右的平均速度，从这儿往后看，平均经济增长速度估计在7—9%之间，这仍 然是一个高速增长的状况。长期来看，中国经济长达50年高速增长长周期的空间，我们讲这是长周期，实现这个过程恐怕是周期 性的，比如说前30年平均是9.8%，但是2002—1998年这五年平均增长速度是7.3%，明显低于平均速度，而2003—2007年中国平 均增长速度是11.6%，又明显高于平均速度，所以我们讲的平均9.8%，它的实现过程是有周期的波动过程。就短期来讲，最近这 一、两年中国经济要陷入低于平均速度的时期。政府提出来明年要保力争8%的经济增长速度，我个人看如果中国没有大的灾害， 中国经济无论如何低不到6%以下。那么，能不能达到9%，这在很大程度上要看政策的选择，另外政策的时间效率，就是所谓实质 有多长，就是力度有多大，它的方向怎么判断。所以，我个人认为09年的增长速度，总体来看比08年要困难。中国经济每五年一 个周期，调整的时候通常需要两年的时间。

　　我就讲到这里，欢迎大家提出不同意见，谢谢。