上周,北京市商务局连续第三年发表年度《北京市流通业发展分类指导目录》,列出了鼓励发展的商业业态及设施、商业中心和商业街区建设、物流配送与批发体系建设、农产品流通、商业新技术应用、流通服务行业、新型营销方式、循环经济项目等九大类鼓励发展的项目,将对企业投资商业起到引导作用。北京市商务局今年颁布的《2005年北京商业白皮书》明确列出鼓励商业设施专业规划设计、商业经营管理咨询、商业信用评价中介组织、商业开发商、商务专业服务、商业房地产信息服务等“商业经营管理咨询”、“商业开发商”等行业的发展,鼓励商业房地产开发商进行投资的前期调研。

　　据统计,截至2004年底,北京市空置一年以上的商业营业用房面积达20万平方米左右,其中多数是房地产开发项目中的底商。据专家分析,造成这种局面的原因,很大程度是由于房地产开发商建设前缺乏前期调研,致使商业用房招商的业态与周边商业业态不适合,或者由于缺乏与零售商之间的有效沟通,导致开发商盲目投资,房产空置。资深商业经营管理咨询的出现,将对商业地产、商业地产投资产生怎样的影响呢？

　　■专业咨询公司：商业地产需要降低投资风险

　　据北京洲联睿道商业顾问公司副总经理胡昕女士介绍,目前的商业地产投资咨询服务主要包括三个阶段:第一阶段为进行市场调研、项目前期策划、确定项目定位;第二阶段为确定租售比例、业态比例,制定销售方案;第三阶段为承接代理租售业务。在商业地产投资咨询发展的前期,为客户提供市场调研、确定市场定位是大多数公司的主要业务,随着商业地产市场的逐步成熟和发展,客户越来越希望咨询公司能够提供完整、全程的咨询服务,“商务咨询不只是策划投资报告,而是实施”。

　　商业地产投资咨询公司在政府鼓励的良好背景下,也纷纷表示将以此为契机,增强自身实力,扩大市场影响力。就目前形势而言,北京市场上的商业地产投资咨询公司数量和规模、实力都还大有潜力可挖,大多数公司服务的重点主要放在企业内部管理、市场营销等方面,在市场前期调研,尤其是推进房地产开发商与零售商家之间的合作,以及后期的经营管理方面还着力不多。因而,在这一领域,商业地产投资咨询公司的发展空间还很大。

　　■成功的关键是：获得更多商业资源，选择适合的合作者

　　前身是北京市商委商业房地产开发公司的北京中海华通投资顾问有限公司，也是在商业地产投资咨询服务领域的先行者。北京市商务局李昭局长在2004年全市商业流通工作会议上的工作报告中指出:“通过‘北京商业物业网’等专业中介网站,建立商业地产供求数据库,及时沟通网点资源信息,解决投资者的选址难问题。继续为大型项目开发建设、区域商业规划论证、招商引资和市场促进等活动搭建平台。”公司副总谢庆军表示:“这是商业房地产投资咨询服务的一次有益尝试。”

　　对于开发商与商家的合作问题,北京中海华通投资顾问有限公司副总经理谢庆军认为,商业地产“成功的关键是选择适合的合作伙伴”。胡昕女士也表示,“只有选择最适合地产项目的商家才能达到双方的共赢。”沃尔玛、家乐福等大型外资商家的选址大多就是事前已经与房地产开发商达成协议,这些成熟商家的入驻极大地带动了商业地产销售。这种局面使部分开发商在招商时往往首先看重跨国公司、国际大品牌的商家,甚至不惜“赔钱招商”,希望借品牌商家的号召力来带动其他中小投资者投资,尽快收回资金。开发商的这种心态造成了“品牌商家的买方市场”,造成自己很难争取到价格谈判上的优势。

　　此外,“二房东”的存在造成转租的层次增加,也使开发商看起来风光无限,事实上并没有赚到钱。所以,开发商在寻求与商家的合作时,一定要根据项目的具体情况来选择合适的商家,业态组合,以及经营类型。

　　■北京商业地产经营管理还在起步阶段

　　招商后,由专业的经营管理公司来进行管理,也是商业地产良性发展所迫切需要的。作为单纯的地产开发商,项目完成后,只需聘请专业的物业公司进行管理。但商业地产的特殊性决定了它需要既懂商业经营,又熟悉地产项目的经营管理团队来保证项目的长期发展。

　　胡昕女士坦言:“能在市场上叫得响的经营管理公司还非常少,基本处于起步阶段。”目前活跃在商业地产经营管理的,主要是一些有大型商场管理经验的中高层人员自发组成的经营管理团队。这些团队有丰富的商场经营经验,但“懂经营的人,不一定适合新的业态。你让做百货的人去做商业街,效果就很难讲。”这也是专业商业地产投资咨询公司未来发展的方向。

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